Studios indépendants et bail de colocation

johnj · #1 21-10-2019 12:56:33

Bonjour a tous,

Dans une maison unifamilliale divisée en studios indépendants par étage ( sdb, kitchenette, pièce a vivre ) mais non reconnu par l'urbanisme est-il légal ( autorisé ) de louer le tout avec un bail de collocation ? Faut-il absolument des pièces communes ? Une buanderie avec un local a velos par exemple ferait l'affaire ?
Peut-on également ne pas stipuler dans le bail la solidarité des colocataires et s'arranger avec chacun directement ? J'imagine que ça posera un problème a ce moment la en cas de non paiement des loyers.
L'idée est d'éteindre l'infraction en cours vis a vis de l'urbanisme.

Merci

GT · #21 24-10-2019 19:31:35

Le site homegrade.brussels renvoie au site urban.brussels pour s'informer des obligations en matière d'urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale.

https://homegrade.brussels/particuliers/urbanisme/

GT · #22 24-10-2019 19:58:25

Vous n'avez jamais pensé à prendre langue avec UBEX ?

https://www.ubex.be/

EP001 · #23 24-10-2019 21:47:58

johnj a écrit :

J'ai appelé l'urbanisme de la commune de Bruxelles qui m'ont expliqué que depuis septembre ils ne donnaient plus de conseils ou d'aide...
Ils m'ont conseillé une ASBL qui s'appelle homegrade. Dès que je sais je passe les voir.
Ce n'est pas moi qui ai réalisé les travaux. Comme je l'ai dis je vais passer l'acte.
Ce que je trouve floue c'est la frontière entre une chambre et une chambre avec cuisine , sdb...
Dans les deux cas il y a une porte qui la ferme.

EP001 j'imagine que vos appartements dans votre maison unifamilliale ne sont pas reconnus a l'urbanisme ?
Vous avez fait un bail ( de résidence principale ) pour chaque logement ?
LUC merci je vais aller voir sur le site de la commune.

J'ai acheté le bâtiment il y a 10 ans et c'était déjà divisé en 3 appartements (dont 2 ne nécessitent pas de permis) et 3 studios nécessitant un permis et tous les permis étaient en ordre.

Suite à un surpeuplement d'un appartement j'ai eu la visite de la région wallonne et il a fallu expulsé un des locataires. Quelques mois après la région wallonne est venu vérifié que l'appartement en question n'était plus en surpeuplement et ils en ont profité de vérifié toutes les autres unités et tout était en ordre.

Chaque unité est numérotée suivant la numérotation établie par la commune. Il vient juste d'y avoir une renumérotation des 3 studios suite au rapport de la région wallonne qui m'a signalé une erreur de numérotations.

J'ai les rapports PEB, gaz et électrique en ordre et pour le renouvellement des unités à permis je dois chaque fois montré les rapports gaz et électricité de toutes les unités.

Suite à la nouvelle numérotation j'ai eu du mal à la commune d'avoir une attestation de ce changement. La commune me répondait qu'il ne donnait pas ce document.
J'ai expliqué que je me retrouvais avec des certificats portant un numéro de boite différent de ce qui est maintenant et pour finir je l'ai eu.

Par contre en ce qui concerne le revenu cadastral je paie un seul revenu pour la maison complète mais le revenu cadastral a le revenu cadastral de chaque unité..

Les 2 appartements sans permis ont un bail de 9 ans en résidence principale et les 4 autres unités un bail étudiant.

Dernière modification par EP001 (24-10-2019 21:50:15)

johnj · #24 25-10-2019 08:19:45

Je ne connaissais pas Ubex mais ça peut être une bonne solution. Merci

EP001 votre maison peut est vendue a la découpe ? Si je comprends bien la maison peut être vendue en deux unités ( apparaments ne nécessitant pas de permis ) et le reste est divisé avec un permis de location mais ne peut être vendu séparément ou tout peut quand même être vendu séparément ?

EP001 · #25 25-10-2019 09:32:27

Il y a 3 appartements avec pour chacun un compteur électrique.
Un des 3 appartements ne peut être loué qu'à un étudiant.

Il y a un compteur électrique pour les communs qui se limitent à la lumière du couloir et des rangées d'escalier et c'est le même compteur qui alimente les 3 studios. Chaque studio a un compteur à décompte.

Il n'y a qu'un seul compteur d'eau et 6 compteurs à décompte un pour chaque unité.

J'avais demandé à la SWDE un devis pour installer 6 compteurs d'eau séparé mais vu le prix (6000 euros) j'ai donc conservé le système des 6 compteurs à décompte. Pour le calcul des consommations je facture les consommations de chacun et j'ajoute 1/6 des frais du compteur.
Idem pour les 3 studios mais là je ne compte qu'1/3 du compteur. Les consommations des communs et les remplacement de lampes des communs sont un forfait annuel pour chaque unité.

Je n'ai donc aucune idée si je peux revendre à la découpe. De toute façon dans 10 ans je revends en un bloc ainsi que les autres maisons.

Bim · #26 25-10-2019 12:25:36

GT a écrit :

johnj a écrit :
L'idée est d'éteindre l'infraction en cours vis a vis de l'urbanisme.
Merci
Une location ou une colocation ne met pas fin à l'existence d'une infraction urbanistique.

J'aurais tendance à aller dans ce sens-là. L'infraction urbanistique est question de fait et n'est pas liée aux contrats de location du bien.
Même si vous "couvrez" la situation avec un bail de colocation pour ne pas attirer l'attention, dans les faits difficile de contester l'infraction avec une cuisine et une salle de bain dans chaque "chambre", avec des communs qui se résument à des endroits de passage et probablement la présence de compteurs de passage. Cela évoque clairement des petits logements individuels (où permis d'urbanisme est nécessaire pour leur création) plutôt qu'un véritable logement unifamilial loué comme logement collectif sous forme de colocation.
Je vois plusieurs solutions possibles :
1° Rentrer un permis pour diviser la maison unifamiliale en plusieurs logements. Selon ce que l'urbanisme peut accepter, la division peut ne pas correspondre à la division de fait actuellement présente, avec mise aux normes actuelles à la clé. Très couteux. L'urbanisme peut aussi refuser pour conserver un certain nombre d'immeubles unifamiliaux dans le quartier concerné.
2° Mettre l'immeuble en conformité en lui redonnant sa vraie caractéristique de maison unifamiliale (fini les cuisines et SDB individuelles) et le louer en colocation réelle.
3° Rester en infraction et louer les lots séparément ou en "fausse colocation" et espérer ne jamais devoir payer d'amende pour l'infraction. En choisissant cette option, vous rejoindrez la famille des bailleurs peu scrupuleux qui concurrencent déloyalement les honnêtes bailleurs qui respectent les lois.
4° Vous retirez de la vente. Mais si vous avez déjà signé un compromis et que vous n'y avez pas prévu de clause suspensive pour vous retirer en cas d'infraction urbanistique, vous devrez payer une indemnité. Très couteux, mais peut-être moins que les travaux à faire dans les cas 1 et 2 ou que l'amende dans le cas 3.

Dernière modification par Bim (28-10-2019 09:32:36)

GT, Ben1980

GT · #27 25-10-2019 14:14:15

johnj a écrit :

Mais lors du passage de l'acte authentique j'imagine que l'urbanisme en prendra connaissance ?

Quelle est la clause que le notaire insérera dans l'acte authentique en ce qui concerne la situation urbanistique du bien que vous achetez ?
A-t-il attiré votre attention sur l'existence d'un problème urbanistique ?

La situation de fait ne correspond pas à la situation actuelle ds les registres de l'urbanisme. C'est ce que j'ai cru comprendre.

johnj · #28 25-10-2019 19:45:05

Merci BIM pour votre réponse détaillée.
Enfait je réserverai le rez pour les communs qui se compose de deux belles pièces. Une pour installer une grande cuisine bien équipée avec une machine a lavé, séchoir, table a manger etc.. et dans l'autre un salon. ( Actuellement ces deux pièces sont un studio )
J'hésite à mettre une petite cuisine d'appoint a chaque étages. Personnellement je préfèrerais pouvoir me cuisiner un petit truc dans mon coin sans devoir descendre dans l'espace commun. Après si le fait de mettre une petite cuisine a chaque fois est une infraction je pense dès lors éviter. De toute façon je compte restaurer toute la maison de fond en comble
Mon idée n'est pas d'en tirer le maximum du tout. Je préfère que ça soit confortable et surtout en ordre.

J'attends des nouvelles de mon notaire au sujet du compromis que je n'ai pas encore signé. Je verrai a ce moment la un peu plus clair et si je dois introduire une clause.
Effectivement je pense que la situation de fait ne correspond pas au registre de l'urbanisme. Il y a pourtant 4 baux de résidence principale mais j'imagine qu'ils ne sont pas enregistrés.

Merci EP001 pour les détails aussi.

PIM · #29 25-10-2019 19:48:16

Il y a pourtant 4 baux de résidence principale mais j'imagine qu'ils ne sont pas enregistrés.

Cela fait partie des choses à vérifier avant d'acquérir...

Lounize

johnj · #30 26-10-2019 09:08:30

Ça ne me paraissait pas important me disant que de toute façon ils étaient en infraction mais je vais vérifier.

Bim · #31 28-10-2019 09:40:35

johnj a écrit :

Merci BIM pour votre réponse détaillée.
Enfait je réserverai le rez pour les communs qui se compose de deux belles pièces. Une pour installer une grande cuisine bien équipée avec une machine a lavé, séchoir, table a manger etc.. et dans l'autre un salon. ( Actuellement ces deux pièces sont un studio )
J'hésite à mettre une petite cuisine d'appoint a chaque étages. Personnellement je préfèrerais pouvoir me cuisiner un petit truc dans mon coin sans devoir descendre dans l'espace commun. Après si le fait de mettre une petite cuisine a chaque fois est une infraction je pense dès lors éviter. De toute façon je compte restaurer toute la maison de fond en comble
Mon idée n'est pas d'en tirer le maximum du tout. Je préfère que ça soit confortable et surtout en ordre.
J'attends des nouvelles de mon notaire au sujet du compromis que je n'ai pas encore signé. Je verrai a ce moment la un peu plus clair et si je dois introduire une clause.
Effectivement je pense que la situation de fait ne correspond pas au registre de l'urbanisme. Il y a pourtant 4 baux de résidence principale mais j'imagine qu'ils ne sont pas enregistrés.
Merci EP001 pour les détails aussi.

En dehors de l'aspect réglementaire urbanistique, le fait de mettre une cuisine d'appoint dans chaque chambre peut faire augmenter le revenu cadastral du bien et donc les impôts qui sont calculés sur base du RC, tout comme le nombre de salles de bain. Personnellement, si je devais restaurer une maison pour la destiner à une colocation de 4 personnes (soit 4 chambres), je ne mettrais qu'une cuisine (spacieuse) et une seule SDB, 2 WC hors SDB, éventuellement un petit lavabo par chambre.

Concernant l'aspect urbanistique, le mieux est de vous rendre au service d'urbanisme concerné et de leur poser la question directement.

Dernière modification par Bim (28-10-2019 09:41:06)

johnj · #32 29-10-2019 21:16:52

Je pense que je vais m'inspirer de votre idée. Ça sera moins cher a la rénovation et beaucoup plus souple.
Merci

Lounize · #33 21-04-2020 08:46:57

En Wallonie, il est nécessaire d'avoir un local en commun et de démontrer la vie commune dans l'habitation pour que le bail de colocation soit légal.

"L’habitation comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun (que se partagent les colocataires)."

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … cation.pdf

A Bruxelles, je ne trouve cette mention nulle part hmm
https://www.rtbf.be/lapremiere/article/ … d=10142484

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