La BNB serre à nouveau la vis du crédit hypothécaire

https://www.lecho.be/monargent/cr%E9dit … e/10175756

"Elles étaient attendues, les voici. La Banque nationale de Belgique (BNB) a dévoilé ce vendredi ses nouvelles attentes prudentielles visant à restreindre l'accès au crédit hypothécaire. Dans son viseur: les prêts dont le ratio loan to value (montant du crédit par rapport à la valeur du bien) est très élevé... en particulier pour les crédits finançant l'achat d'une résidence secondaire.

Avec des taux bas qui continuent de stimuler la demande, la Banque nationale de Belgique (BNB) et même Mario Draghi, le président de la Banque centrale européenne (BCE), avaient exhorté les banques belges à la prudence. La BNB avait prévenu, elle allait renforcer certaines mesures pour limiter l'octroi de crédits hypothécaires. C'est chose faite.

Concrètement, les banques vont désormais devoir respecter certains seuils, qui entreront en vigueur le 1er janvier 2020. Pour chaque banque prise individuellement:

1) La quotité empruntée ne peut pas dépasser 90% de la valeur du bien pour les logements occupés par leur propriétaire, avec une marge de tolérance pour des loan-to-value plus élevés de maximum 35% du volume des prêts pour les primo-acquéreurs et 20% pour les autres emprunteurs sur base annuelle.

2) Le montant emprunté pour les prêts hypothécaires d'investissement (buy-to-let) ne peut pas dépasser 80% de la valeur du bien, avec une marge de tolérance de maximum 10% du volume de ce type de crédit par an.

Selon les derniers chiffres de la Banque nationale, entre 2014 et 2018, la part des crédits dont le montant de l'emprunt représentait plus de 80% de la valeur du logement est passée de 41% à 53%.

3) Maximum 5% du volume total des prêts peut consister en des prêts combinant une charge de remboursement élevée (supérieure à 50% du montant des revenus de l'emprunteur) et une quotité empruntée supérieure à 90% du montant de la valeur du bien, toujours sur base annuelle.

4) Maximum 5% du volume total des prêts peut consister en des emprunts combinant un endettement total de l'emprunteur par rapport à son revenu annuel élevé (debt-to-income supérieur à 9) et un loan-to-value élevé (plus de 90% de la valeur du bien) chaque année.

Entre 2014 et 2018, la part des nouveaux crédits associés à un endettement mensuel élevé par rapport au revenu disponible a progressé. Le ratio debt service-to-income de plus de 20% des nouveaux crédits a été supérieur à 50%; dans ces cas l'emprunteur consacre plus de la moitié de son revenu disponible mensuel au remboursement de ses emprunts.

Cette initiative de la BNB fait suite à une analyse qu’elle a effectuée et dont il est ressorti que la vulnérabilité du marché hypothécaire dans notre pays s'est encore accrue au cours des dernières années et des derniers mois.
Non-respect des seuils? Il faudra se justifier

En cas de non-respect des seuils établis par la Banque nationale, la banque ou la compagnie d'assurance devra pouvoir soumettre une explication motivée à la BNB, conformément au principe dit "comply or explain".

La BNB tient à préciser que "cette initiative macroprudentielle ne vise nullement à empêcher l'achat d'une habitation par les jeunes ménages ne disposant pas encore de beaucoup de capitaux propres." Elle a d'ailleurs laissé une plus large marge de manoeuvre aux établissements financiers concernant ce type de prêt.

Pour rappel, la BNB a déjà pris des mesures à deux reprises. En 2013, elle avait imposé des augmentations de capital et relevé de cinq points de base le minimum de fonds propres exigé aux banques. L’année dernière encore, la BNB a fait passer les exigences de fonds propres à 18% et le calcul du coefficient de risque a été affiné. La semaine dernière, c'est la banque centrale néerlandaise (DNB) qui a appelé les banques aux Pays-Bas à constituer 3 milliards d'euros de coussins de sécurité de fonds propres afin de s'armer contre le risque hypothécaire."
(Mathilde Ridole, L'Echo, 25/10/2019)