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Syndic bashing

YellowSubmarine
Pimonaute assidu
Lieu : Brabant Wallon
Inscription : 02-02-2012
Messages : 160

Syndic bashing

Bonjour,

Je constate que depuis quelques jours, quelques pimonautes s'en donnent à cœur joie pour "taper" sur les syndics. Tous pourris est une expression qui revient souvent, et elle n'est pas qu'utilisée pour les syndics.

D'après ce que j'ai lu et surtout compris, j'ai l'impression que le syndic devrait être le larbin. Que dès qu'il reçoit une demande, il doit s'en occuper séance tenante et surtout aller dans le sens du demandeur. Je pourrai répondre à différentes interventions mais je ne veux pas entrer dans une querelle de bac à sable.

Pour rappel quand même, les tâches du syndic sont bien définies. L'article 577-8 §4 en énumère les plus importantes, le contrat de syndic en reprend d'autres, récurrentes ou exceptionnelles, et le tout est valorisé. Toute autre tâche doit avoir été approuvée en AG.

Qu'il y ait des syndics indélicats oui cela existe. Ce n'est pas une raison pour en faire une généralité.

J'ai lu qu'il faudrait établir une liste des syndics indélicats ou pourris suivant certains. Dans le même sens, il faudrait aussi faire une liste des ACP à problèmes.

Mais au moins dans une conversation sur ce site, il apparait que des manquements existent depuis des années, comment se fait-il qu'aucun copropriétaire ne soit intervenu plus tôt. Sur une petite copropriété, des non-paiements pour plusieurs dizaines de milliers d'euros m'interpellent. Mais n'ayant pas toutes les informations, c'est difficile de se faire une opinion.

Il ne faut pas s'étonner que certains syndics refusent de reprendre certaines ACP.

Bonne journée.


__________________________________________________________
Syndic bénévole d'une copropriété de 20 appartements.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 442
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Re : Syndic bashing

rexou a écrit :
GT a écrit :

Qui est le gestionnaire ? Le syndic ou le conseil de copropriété ?
Qui est le "professionnel" de l'immobilier ? Le syndic IPI ou le conseil de copropriété ?
Le texte légal (version 2010) ne prévoit plus  l'assistance du conseil au syndic. Celle-ci était prévue dans le texte légal (version 1994)
Le texte légal n'empêche le syndic d'exposer au conseil de copropriété les problèmes auxquels il est confronté. Par exemple en organisant une réunion du conseil. Exposer,sans plus. Sans demander assistance au conseil par ses avis et conseils. 
Le rapport (annuel) circonstancié du conseil fera mention de ces problèmes et de la solution retenue par le syndic.
C'est la solution voulue par le législateur de 2010.
Par ailleurs, l'intérêt du syndic ne doit pas être confondu avec celui de l'ACP.
Mais dans certains immeubles les habitudes et les usages du passé sont encore bien présents.
Attention, je n'affirme pas que ceux-ci ne présentaient pas des avantages et que l'ACP sort toujours gagnante de la mise en oeuvre du texte légal.

Le syndic peut donc réunir le cdc (en tout ou en partie) et exposer une situation précise ou un problème aticulier. Les personnes concernées donneront forcément un avis (il s'agit de la gestion de leur argent quand même). Le syndic tiendra compte ou non de ces avis. Et son mandat sera ou non reconduit...

Le syndic gère seul, mais il rend compte et il lui appartient de gérer au mieux en tenant compte de différents points.

La stricte mise en oeuvre du texte légal conduirait à augmenter les conflits et n'est pas productive. J'en retiens que le syndic ne DOIT pas demander conseil ou avis. Il serait ridicule de lui interdire de tenir compte des avis et sensibilités qui sont exprimées par l'un ou l'autre CP, membre du CDC ou non d'ailleurs.

La solution qui a fonctionné dans mon ACP entre autres pour le remplacement de la grande porte du parking sousterrain, imposé par l'IBGE, était une réunion d'information et consultation sur place des membres du CdC ET les personnes qui avaient contacté le syndic concernant cette porte.
1. le syndic provisoire a exposé le problème
2. Il a  demandé que tout le monde s'exprime.
3. Quelques jours après il a communiqué sa décision basé sur l'Art. 577-8 §4 4° CC.

En fait aucun CP l'avait proposé, mais c'était conforme aux besoins exprimés par les CP présent.
Cette manière de consultation avait été appliqué dans les années 80 et s'appelait à ce moment le CdG élargi.

On appelle cette structure maintenant "Comité d'information et réflection". Un CIR par projet. Seul le président du CIR serait élue (hors CdC), mais le clan refuse d'en tenir compte, vu que le CIR porterait atteinte à leur monopole d'information.

2ème exemple: Le JP a imposé en 2018 une réunion d'AG "informative" pour avoir l'avis de l'AG et pas du clan concernant le rapport de l'expert judiciaire (comptes 2013-2017). Ce rapport préléminaire n'a pas encore été remis aux parties.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 5 211

Re : Syndic bashing

Obligations légales du syndic : liste non exhaustive
L'énumération des principales obligations légales du syndic se situe à l'art.577-8, § 4, C. civil

1.    exécuter et faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;1
2.    accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire
3.    administrer les fonds de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-5, § 3;
4.    représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes.
5.    fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 2 , dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
6.    communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.
7.    transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
8.    souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
9.    de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;
10.    conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi;
11.    présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
12.    soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
13.    solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
14.    tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimonial conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires;
15.    tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
16.    préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

En application de l'art. 577-6, le syndic est tenu :
1.    de convoquer les assemblées générales , dans les formes prescrites et quand il le doit
2.    de rédiger le PV des décisions de l'AG ds les formes prescrites et en temps voulu
3.    de communiquer le pV dans le mois de l'assemblée aux personnes à qui il doit les communiquer
4.    de consigner les décisions de l'AG ds le registre des décisions, ds le mois de l'assemblée.

En application de l'art.577-8, § 2 , le syndic est tenu :
1.    selon différentes prescriptions d'afficher, dans les huit jours à  dater de la prise de cours de sa mission un extrait  de l'acte le nommant ou le désignant

En application de l'art.577-10, § 2,
1.   de déposer le règlement d'ordre intérieur , dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic
2.    de mettre à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale
3.    d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale

Pèsent également sur le syndic des obligations statutaires et contractuelles.

Je ne doute pas que les conseils de copropriété chargés de veiller à la bonne exécution par les syndics de leurs missions (= mission de base des CDC) trouvent le temps (malgré les missions d'assistance, de conseils et d'avis aux syndics pour lesquels ils se sont autoproclamés compétents) de passer en revue la manière dont  les syndics remplissent leurs missions légales, statutaires et contractuelles et en font état dans leurs rapports annuels circonstanciés.

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luc

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