Le rapport motivé prévu par l'Art. 577-4 §1er, alinéa 2 CC

Le rapport motivé  prévu par l'Art. 577-4 §1er, alinéa 2 CC pose problème dans le cadre de son application concrète concernant des ACP partielles.

Actuellement, pour mon ACP principale, aucun notaire ne veut à première vue faire un acte authentique d'adaptation de l'acte de base et transformation de deux entités temporaires des deux phases de construction en deux ACP partielles, chacun de plus que 20 appartements. Ceci probablement vu que ce rapport manque.   

Par un acte authentique de 1998 mon ACP a mis en application la loi de 1994. Il a été constaté par le notaire du syndic de ce moment que ce bien immeuble  était en copropriété forcée. Avec six batiments, chacun avec leur permis d'urbanisme, ainsi qu'un seul parking souterrain unique de 2 niveaux en dessous de ces 2 groupes de 3 batiments. Au moment de la construction (1975) il ne fallait pas de permis pour des constructions souterraines, seulement pour les  éléments en surface. 

Cela n'est devenu obligatoire depuis l'incendie du cablage souterrain du Quartier Défense (Paris) dans les années 80. Ce feu c'est éteint de lui-même après une semaine - les pompiers n'avaient pas les plans et ne savaient pas entrer dans ce souterrain inhabité sans mettre leur vie en danger - en plus trop d'intervenants avaient posé leur cables sans qu'un permis avait été demandé, plans remis et la sécurité vérifiée.

Mon bien immeuble, dont je suis un des +248 copropriétaires et copropriétaire pour 47/10.000), est en fait une construction en forme d'U, dont les deux branches verticaux sont en surface et la branche verticale est en souterrain sur toute la largueur des six batiments (y compris les chemins d'accès en surface).
- Phase I 1978-1797: trois bâtiments;
- Phase II 1979-1979: les trois autres plus l'entréé du parking sous-terrain et le Parc Residentiel.

- Le ROI voté en AGO 2019, reprend textuellement l'existence de deux ACP partielles; interdiction par ROI pour le syndic de ces ACP partielles de réunir en urgence une AGE; annulation de ce ROI demandé en justice;
- Le vote du projet d'acte authentique pour "adapter les statuts au ROI" a été reporté par l'AG sans motivation concrète. Donc pas décision de l'AG = contestation explicite chez le JP impossible; bien implicite (point vote ROI).
- Aucune délibération était prévue par le syndic à l'OJ pour tous les points; uniquement le vote (en lettres gras et large). Texte du ROI "approuvé" pas joint à l'OJ.

Q1: Le rapport en sujet doit reprendre la délimitation des deux ACP partielles ? Valeur actualisé à quelle date ?
Q2: Qui paie les frais administratives de la scission (rapport, acte authentique, taxes due à la scission, etc. ...) : l'ACP (= pro rata tous) ou uniquement les 18 demandeurs (sur +248)?
Q3: Un acte de base pour  l'ACP principale et un acte de base par ACP partielle ? Quel acte est voté le premier et par quelle AG ?