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Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Clementine
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Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Bonsoir,

Je vous contacte car j'ai à nouveau des difficultés avec une locataire (même 2 mais ça c'est une autre histoire).

Suite à de gros soucis avec une précédente location et une grossesse qui se passait pas super bien, nous avons fait appel a une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire et gérer l'appartement. L'agent a trouvé une locataire, le bail vu signer le 1e novembre 2018 pour une durée de 1 an, en région wallone.

Cependant, le loyer n'a jamais été payé en temps et heure. Passé les excuses "valable" des premiers mois (cpas qui n'avait pas encore donner son accord/dossier non passé au conseil communal, l'agence interim qui n'avait pas enregistré sa nouvelle adresse, etc), la locataire dit ne pas être payé avant le 20 voir 25 de chaque mois par le chômage (on sait que c'est faux selon l'onem).
L'agent immobilier, ne lui a jamais envoyé de courrier l'invitant à payer, juste des sms et appel téléphonique.

Nous ne supportons plus la situation, car nous avons notre emprunt à payer, et ne pouvons pas nous permettre d'attendre la fin du mois de recevoir son loyer.
J'ai demandé à l'agent immobilier de faire avancer les choses, mais rien ne bouge.
Je lui ai demandé clairement de lui envoyer une mise en demeure, à la place elle lui a envoyé son renom.
J'ai du aussi réclamer pour l'indexation que l'agent n'avait pas fait.

Bref quelles sont mes possibilités :
- par rapport à ma locataire ? je peux demander à un juge de l'obliger à respecter son contrat de bail et si pas de changement une résolution à ses tords ? Nous sommes repartis jusque octobre 2020 parce que nous avions demandé que le loyer de juillet soit payer pour le 20, du coup l'agent ne lui a pas envoyé de renom. Bien sur quand on lui a demandé il était trop tard.
-par rapport à l'agent immobilier ? car on a l'impression de perdre de l'argent pour rien. Elle n'est pas plus que ça derrière la locataire, mais l’état des lieux a été fait par elle et la locataire n'a jamais eu affaire à nous.
D'ailleurs, nous n'avons pas eu notre mot a dire sur la locataire. Lors de notre rencontre, le contrat de bail était déjà rédigé et attendait juste notre signature.

Bref merci d'avance pour l'aide que vous pouvez m'apporter.

Clémentine

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GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Clementine a écrit :

(...)
Je lui ai demandé clairement de lui envoyer une mise en demeure, à la place elle lui a envoyé son renom.

(...) du coup l'agent ne lui a pas envoyé de renom. Bien sur quand on lui a demandé il était trop tard.

Voici 2 affirmations contradictoires.

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GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Clementine a écrit :

(...)
J'ai du aussi réclamer pour l'indexation que l'agent n'avait pas fait.

(...) et la locataire n'a jamais eu affaire à nous.

Réclamé par vous à la locataire ?

Dernière modification par GT (11-12-2019 19:41:05)

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GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 3 - Durée du bail

Art. 55, §6.
Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement.
La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.
(...)
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58.

Texte légal

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

Brochure explicative sur le bail d'habitation (pages 57 à 59)

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf

En l'espèce nous ignorons si votre bail de 1 an s'est transformé ou non depuis l'origine en bail de 9 ans.

Dernière modification par GT (11-12-2019 19:50:26)

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Clementine
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Bonsoir,

voici quelques éclaircissements :
en juillet 2019, l'agent immobilier devait envoyé le renom a la locataire, son bail prenant fin au 31 octobre 2019. Elle ne l'a pas fait a ce moment la. Il y a 2 semaine de ça, en demandant pourquoi l'indexation n'avait pas été faite et demandant la mise en demeure, l'agent immobilier lui a donné son renom pour le 31 octobre 2020 (fin de la 2e année).

J'ai demandé pourquoi le loyer de novembre n'avait pas été indexé et ait reclamé que l'agent immobilier face l'indexation et la donne a la locataire, qui n'a jamais eu affaire a nous.

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GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

L'indexation
Décret wallon
Art. 57
" Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande."

Vous avez fait enregistrer le bail ?

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panchito
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

C'est le locataire qui vous paie directement son loyer sur votre compte ou c'est l'agence à qui vous avez donné un mandat de régisseur de bien qui vous paie le loyer moins sa commission, tous les mois en retard?

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GT, jacq

GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Vous avez vérifié que l'agent immobilier était agréé IPI ? Il a un numéro d'agrément délivré par l'IPI ?
Vérifiez sur le site internet de l 'IPI

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GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Nous ignorons le contenu de votre convention avec l'agent immobilier.
Quelles sont ses missions et obligations dont vous avez convenu ?

Dernière modification par GT (11-12-2019 20:15:49)

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Clementine
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Bonjour,

panchito a écrit :

C'est le locataire qui vous paie directement son loyer sur votre compte ou c'est l'agence à qui vous avez donné un mandat de régisseur de bien qui vous paie le loyer moins sa commission, tous les mois en retard?

C'est la locataire qui paie à l'agence immobilière qui me verse le loyer moins la commission.

Il est noté dans le mandat de gestion locative que l'on a signé que l'agent a un numéro IPI.

Dans ce mandat, il est noté :
que le propriétaire donne pouvoir à la société de l'agent immobilier :
- de gérer le bien en "bon père de famille, c'est à dire en entre de pallier à l'urgence en cas de problème considéré grave et mettant le bien ou ses occupants en danger et difficultés
-de percevoir les loyers et de contrôler le paiement des différents locataires
-de faire le nécessaire pour récupérer le montant des loyers perçus en cas de non paiement, et ce jusqu’à la représentation éventuelle en justice de paix.
Que la société s'engage à verser le montant des loyers perçus dés réception, sur le compte des propriétaires.
Lors de tout changement de locataire, aura droit à une commission équivalente à un mois de loyer + 21% de TVA
Tout frais inhérents à l'enquête sur les candidats locataires, frais de déplacement ... sont à charge de l'agence immobilière.
Le durée est de 1 an renouvelable pour une durée indéterminée sauf renom de deux mois par envoi recommandé.

Si j'envoi le renom à l'agence immobilière, il commence aussi le 1e jour du mois suivant l'envoi ? On a l'impression avec mon compagnon que l'agent ne fait rien, car pour elle, ce n'est pas une grosse somme. Sauf que on paie quand même 10% du loyer + 21%de tva. on pensait être tranquille et de ne pas devoir, tout les mois courir après les infos ou devoir demander à l'agent de demander à la locataire de payer.

Hier, l'agent immobilier m'a répondu, après lui avoir redemandé pour la 3e fois d'envoyer une mise en demeure à la locataire, que puisqu'elle payait toujours, même si toujours en retard, elle ne voyait pas l'importance de lui faire un autre courrier.

Bref je suis preneuse de tout conseil, car pour moi, l'agent ne fait pas son travail correctement.

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GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Clementine a écrit :

Bonjour,

panchito a écrit :

C'est le locataire qui vous paie directement son loyer sur votre compte ou c'est l'agence à qui vous avez donné un mandat de régisseur de bien qui vous paie le loyer moins sa commission, tous les mois en retard?

C'est la locataire qui paie à l'agence immobilière qui me verse le loyer moins la commission.

(...)
Dans ce mandat, il est noté :
que le propriétaire donne pouvoir à la société de l'agent immobilier :
(...)
-de percevoir les loyers et de contrôler le paiement des différents locataires
(...)
Que la société s'engage à verser le montant des loyers perçus dés réception, sur le compte des propriétaires.

Et , en cas de doute, vous avez bien sûr demandé à l'agence immobilière de vérifier les dates auxquelles elle a perçu les loyers ?

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PIM

GT
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Clementine a écrit :

Il est noté dans le mandat de gestion locative que l'on a signé que l'agent a un numéro IPI.

Et vous avez vérifié sur le site de l'IPI  l'existence de ce numéro ? Est-il encore actif aujourd'hui ?

Dernière modification par GT (12-12-2019 10:26:56)

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Clementine
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

GT a écrit :
Clementine a écrit :

Bonjour,

panchito a écrit :

C'est le locataire qui vous paie directement son loyer sur votre compte ou c'est l'agence à qui vous avez donné un mandat de régisseur de bien qui vous paie le loyer moins sa commission, tous les mois en retard?

C'est la locataire qui paie à l'agence immobilière qui me verse le loyer moins la commission.

(...)
Dans ce mandat, il est noté :
que le propriétaire donne pouvoir à la société de l'agent immobilier :
(...)
-de percevoir les loyers et de contrôler le paiement des différents locataires
(...)
Que la société s'engage à verser le montant des loyers perçus dés réception, sur le compte des propriétaires.

Et , en cas de doute, vous avez bien sûr demandé à l'agence immobilière de vérifier les dates auxquelles elle a perçu les loyers ?

Chaque mois nous sommes derrière elle a lui réclamer, et a chaque fois elle nous dis ne pas recevoir plus tôt et nous verser l'argent des qu'elle reçoit le loyer. Il faudrait que je lui demande les extrait de compte prouvant qu'elle ne les reçoit pas plus tôt ? Je tomberait des nues si elle gardait le loyer pendant 2/3 semaines avant de nous le reverser...

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Clementine
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

GT a écrit :
Clementine a écrit :

Il est noté dans le mandat de gestion locative que l'on a signé que l'agent a un numéro IPI.

Et vous avez vérifié sur le site de l'IPI  l'existence de ce numéro ? Est-il encore actif aujourd'hui ?

Oui j'ai vérifier ce matin après avoir vu votre message. Il est toujours actif

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GT

panchito
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Mais bon si vous avez un excellent bail de type PIM, vous avez une clause qui vous permet d'imputer 1% d'intérêt par mois, dès le moindre retard, et tout mois entamé est du.

Dans mes baux, mes locataires doivent me payer par ordre permanent et par anticipation le 28 du mois qui précède. Donc dès le 1er du mois, j'ai le droit de leu facturer des intérêts. Mais d'habitude je ne le fais qu'à partir du 10...

Vous avez cette clause?

Vous touchez vos intérêts de retard chaque mois?

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grmff
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Personnellement, je n'ai pas l'habitude de continuer à collaborer avec des personnes dont je ne suis pas satisfait.

Je parie que le locataire paie "à temps", c'est à dire dans les premiers jours du mois, dès qu'il a perçu ses revenus mensuels, et que l'agent immobilier laisse passer du temps.

Une gestion locative, ce n'est pas compliqué. Pour un agent immobilier non plus ce n'est pas compliqué, sauf que le locataire a moins de respect pour une agence (désolé Mr Pim) que pour une personne privée avec laquelle elle a eu affaire pour la location. Un agent, on a l'impression que c'est une boite. Pas une personne. Un peu comme quand on trouve que la fraude fiscale, c'est pas très grave et que c'est juste de la légitime défense, ou qu'une fausse déclaration à l'assurance, ce n'est jamais qu'escroquer des voleurs. Face à une entité sans visage, l'humain a tendance à déshumaniser l'adversaire, et à moins hésiter à prendre des largesses avec ses propres obligations.

Mon conseil?
- Virez votre agent immobilier avec effet immédiat.
- Payez lui deux mensualités d'honoraire
- Contactez votre locataire et exprimez lui clairement que vous avez viré votre agent immobilier dont vous n'étiez pas contente.
- Précisez lui qu'il est prié de payer son loyer sur votre compte bancaire adhoc.
- Demandez lui les derniers extraits de compte avec preuve des virements (vous verrez tout de suite la date...)
- Si tout est payé à temps, dites lui que vous lui faites cadeau de l'indexation de cette année. A moins d'un pourcent, cela ne vaut pas le prix du timbre... et il appréciera le geste. En outre, en virant votre intermédiaire, vous gagnez 10%...
- Si c'est l'agent immobilier qui est en tort et se mettait en retard, demandez à votre locataire s'il désire partir ou rester. S'il désire rester, annulez le préavis dans un document conjoint, signé par les deux parties, précisant que le préavis est nul et non avenu.

Dernier conseil: prenez un matelas. On dort mieux sur un bon matelas. 3 à 6 mois de loyers sont un matelas minimum pour dormir tranquille quand on n'a qu'un seul bien loué. Si il y a une procédure en justice qui prend 6 mois, vous serez bien contente d'avoir un bon matelas pour bien dormir...

Donc, ouvrez un compte bancaire adhoc, spécifique pour ce bien. Faites verser les loyers dessus, payez toutes les charges, frais, assurances, impôts, appels de fonds, prêt hypothécaire avec ce compte, ne prélevez rien tant qu'il n'y a pas une réserve de 6 mois de loyer dessus. 6 mois+les impôts  (IPP et précompte immobilier)


Grmf!
----------------
Si tu as une pomme, que j'ai une pomme, et que l'on échange nos pommes, nous aurons chacun une pomme.
Mais si tu as une idée, que j'ai une idée et que l'on échange nos idées, nous aurons chacun deux idées.
George Bernard Shaw

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Clementine
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

panchito a écrit :

Mais bon si vous avez un excellent bail de type PIM, vous avez une clause qui vous permet d'imputer 1% d'intérêt par mois, dès le moindre retard, et tout mois entamé est du.

Dans mes baux, mes locataires doivent me payer par ordre permanent et par anticipation le 28 du mois qui précède. Donc dès le 1er du mois, j'ai le droit de leu facturer des intérêts. Mais d'habitude je ne le fais qu'à partir du 10...

Vous avez cette clause?

Vous touchez vos intérêts de retard chaque mois?

Bonjour,nous n'avons pas les contrats pim cependant il y a bien une clause pour les interets de retard, interets qui n'ont jamais été réclamé par l'agent immobilier et j'avoue avoir toujours cru ne pouvoir les réclamer que à partir du mois suivant le mois du loyer en cours (ex : si payement du loyer pour le mois de janvier en retard, que je ne pouvais pas les réclamer avant février).


grmff a écrit :

Personnellement, je n'ai pas l'habitude de continuer à collaborer avec des personnes dont je ne suis pas satisfait.

Je parie que le locataire paie "à temps", c'est à dire dans les premiers jours du mois, dès qu'il a perçu ses revenus mensuels, et que l'agent immobilier laisse passer du temps.

Mon conseil?
- Virez votre agent immobilier avec effet immédiat.
- Payez lui deux mensualités d'honoraire
- Contactez votre locataire et exprimez lui clairement que vous avez viré votre agent immobilier dont vous n'étiez pas contente.
- Précisez lui qu'il est prié de payer son loyer sur votre compte bancaire adhoc.
- Demandez lui les derniers extraits de compte avec preuve des virements (vous verrez tout de suite la date...)
- Si tout est payé à temps, dites lui que vous lui faites cadeau de l'indexation de cette année. A moins d'un pourcent, cela ne vaut pas le prix du timbre... et il appréciera le geste. En outre, en virant votre intermédiaire, vous gagnez 10%...
- Si c'est l'agent immobilier qui est en tort et se mettait en retard, demandez à votre locataire s'il désire partir ou rester. S'il désire rester, annulez le préavis dans un document conjoint, signé par les deux parties, précisant que le préavis est nul et non avenu.

Dernier conseil: prenez un matelas. On dort mieux sur un bon matelas. 3 à 6 mois de loyers sont un matelas minimum pour dormir tranquille quand on n'a qu'un seul bien loué. Si il y a une procédure en justice qui prend 6 mois, vous serez bien contente d'avoir un bon matelas pour bien dormir...

Donc, ouvrez un compte bancaire adhoc, spécifique pour ce bien. Faites verser les loyers dessus, payez toutes les charges, frais, assurances, impôts, appels de fonds, prêt hypothécaire avec ce compte, ne prélevez rien tant qu'il n'y a pas une réserve de 6 mois de loyer dessus. 6 mois+les impôts  (IPP et précompte immobilier)

Je me rend compte depuis que j'ai demandé conseil sur le forum que le doute m'a envahi. Cela expliquerai surement pourquoi nous avons l'impression que l'agent immobilier prend "à la légère" l'affaire.
Je peut lui dire dans son renom que nous désirons reprendre directement la gestion et que nous lui payerons son préavis ?

Au total, je gère un immeuble de 4 logements. Lorsque j'ai fait appel a l'agent immobilier, c’était vraiment car gros découragement suite à une ancienne locataire et ma grossesse qui se déroulait mal à cause de ça. Mon compagnon, bien que propriétaire à 50% comme moi ne désire pas plus s'impliquer dans le suivi des payements, rédactions de courrier etc.
Nous pensions, si cela se serait bien passé, de lui convier à terme la gestion de tout l'immeuble (heureusement que nous avions testé avec un au départ, n'ayant pas de soucis avec les autres locataires à ce moment la).

Tout est versé sur un compte à part, mais avec les différents ennuis que l'on a eu avec les 2 anciennes locataires de ce bien, nous n'avons plus aucune réserve et une autre locataire, qui lorsque je lui ai donné son renom pour reprendre son logement afin d'y mettre mes bureaux de consultations, à décider de ne plus payer non plus (nous avons même l'impression qu'elle déménage en catimini)

Bref j'ai l'impression d’être coincé et ce n'est pas du tout une situation agréable.

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panchito
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Bonjour,nous n'avons pas les contrats pim cependant il y a bien une clause pour les interets de retard, interets qui n'ont jamais été réclamé par l'agent immobilier et j'avoue avoir toujours cru ne pouvoir les réclamer que à partir du mois suivant le mois du loyer en cours (ex : si payement du loyer pour le mois de janvier en retard, que je ne pouvais pas les réclamer avant février).

Que non!

Les intérêts c'est pour tout paiement en retard en déans le mois.

Car dès que votre locataire a 1 mois et 1 jour de retard, il faut introduire une requête en justice pour résiliation de bail!

En effet dès qu'il a 1 mois et 1 jour de retard, sa dette est déjà de 2 mois de loyer et la garantie n'est justement que de 2 mois!

Et si en plus il y a des dégâts locatifs, vous allez y perdre.

Or il y a toujours des dégâts...

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PIM
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

grmff a écrit :

Une gestion locative, ce n'est pas compliqué. Pour un agent immobilier non plus ce n'est pas compliqué, sauf que le locataire a moins de respect pour une agence (désolé Mr Pim) que pour une personne privée avec laquelle elle a eu affaire pour la location

Pas besoin de se désoler: je ne fais pas de gestion locative et je ne suis pas proclamé "défenseur de la profession d'agent immobilier"

Cela étant dit, je ne partage pas tout à fait ce point de vue.
Pour être respecté, il faut savoir se rendre respectable.

Un professionnel qui ne fait pas son boulot correctement, ne l'est pas.
De là à croire qu'un particulier inexpérimenté sera mieux respecté... j'ai des doutes.

Pour en revenir à la préoccupation de Clementine, faire la gestion locative d'1 à 4 appartements, cela n'est pas insurmontable... si les locataires sont de qualité et respectent leurs obligations.
Il existe des outils pour se faciltier la vie de bailleur (par exemple: Sovim - cfr article sur notre blog)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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grmff
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Re : Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Si j'ai bien compris, Clémentine fait déjà la gestion de son immeuble. Elle va y mettre ses bureaux pour son activité professionnelle. Elle sera donc sur place. Elle gère déjà les autres locataires. C'est juste le changement qu'elle n'a pas voulu gérer.

Rien d'insurmontable à rajouter la gestion locative. 4 appartements, cela ne demande pas un investissement en temps qui empêche de vivre et de travailler en plus. Alors, une mise en location toutes les lunes, rien d'insurmontable non plus.

Mes statistiques: 33% des baux sont des baux de l'année. Donc, un nouveau bail par an en moyenne pour Clémentine. Rien de mortel.


Grmf!
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Mais si tu as une idée, que j'ai une idée et que l'on échange nos idées, nous aurons chacun deux idées.
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