Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

Voici 2 affirmations contradictoires.

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 3 - Durée du bail

Art. 55, §6.
Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement.
La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.
(...)
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58.

Texte légal

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

Brochure explicative sur le bail d'habitation (pages 57 à 59)

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf

En l'espèce nous ignorons si votre bail de 1 an s'est transformé ou non depuis l'origine en bail de 9 ans.

Dernière modification par GT (11-12-2019 19:50:26)

L'indexation
Décret wallon
Art. 57
" Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande."

Vous avez fait enregistrer le bail ?

Vous avez vérifié que l'agent immobilier était agréé IPI ? Il a un numéro d'agrément délivré par l'IPI ?
Vérifiez sur le site internet de l 'IPI

Bonjour,

C'est la locataire qui paie à l'agence immobilière qui me verse le loyer moins la commission.

Il est noté dans le mandat de gestion locative que l'on a signé que l'agent a un numéro IPI.

Dans ce mandat, il est noté :
que le propriétaire donne pouvoir à la société de l'agent immobilier :
- de gérer le bien en "bon père de famille, c'est à dire en entre de pallier à l'urgence en cas de problème considéré grave et mettant le bien ou ses occupants en danger et difficultés
-de percevoir les loyers et de contrôler le paiement des différents locataires
-de faire le nécessaire pour récupérer le montant des loyers perçus en cas de non paiement, et ce jusqu’à la représentation éventuelle en justice de paix.
Que la société s'engage à verser le montant des loyers perçus dés réception, sur le compte des propriétaires.
Lors de tout changement de locataire, aura droit à une commission équivalente à un mois de loyer + 21% de TVA
Tout frais inhérents à l'enquête sur les candidats locataires, frais de déplacement ... sont à charge de l'agence immobilière.
Le durée est de 1 an renouvelable pour une durée indéterminée sauf renom de deux mois par envoi recommandé.

Si j'envoi le renom à l'agence immobilière, il commence aussi le 1e jour du mois suivant l'envoi ? On a l'impression avec mon compagnon que l'agent ne fait rien, car pour elle, ce n'est pas une grosse somme. Sauf que on paie quand même 10% du loyer + 21%de tva. on pensait être tranquille et de ne pas devoir, tout les mois courir après les infos ou devoir demander à l'agent de demander à la locataire de payer.

Hier, l'agent immobilier m'a répondu, après lui avoir redemandé pour la 3e fois d'envoyer une mise en demeure à la locataire, que puisqu'elle payait toujours, même si toujours en retard, elle ne voyait pas l'importance de lui faire un autre courrier.

Bref je suis preneuse de tout conseil, car pour moi, l'agent ne fait pas son travail correctement.

Et vous avez vérifié sur le site de l'IPI  l'existence de ce numéro ? Est-il encore actif aujourd'hui ?

Dernière modification par GT (12-12-2019 10:26:56)

Oui j'ai vérifier ce matin après avoir vu votre message. Il est toujours actif

Personnellement, je n'ai pas l'habitude de continuer à collaborer avec des personnes dont je ne suis pas satisfait.

Je parie que le locataire paie "à temps", c'est à dire dans les premiers jours du mois, dès qu'il a perçu ses revenus mensuels, et que l'agent immobilier laisse passer du temps.

Une gestion locative, ce n'est pas compliqué. Pour un agent immobilier non plus ce n'est pas compliqué, sauf que le locataire a moins de respect pour une agence (désolé Mr Pim) que pour une personne privée avec laquelle elle a eu affaire pour la location. Un agent, on a l'impression que c'est une boite. Pas une personne. Un peu comme quand on trouve que la fraude fiscale, c'est pas très grave et que c'est juste de la légitime défense, ou qu'une fausse déclaration à l'assurance, ce n'est jamais qu'escroquer des voleurs. Face à une entité sans visage, l'humain a tendance à déshumaniser l'adversaire, et à moins hésiter à prendre des largesses avec ses propres obligations.

Mon conseil?
- Virez votre agent immobilier avec effet immédiat.
- Payez lui deux mensualités d'honoraire
- Contactez votre locataire et exprimez lui clairement que vous avez viré votre agent immobilier dont vous n'étiez pas contente.
- Précisez lui qu'il est prié de payer son loyer sur votre compte bancaire adhoc.
- Demandez lui les derniers extraits de compte avec preuve des virements (vous verrez tout de suite la date...)
- Si tout est payé à temps, dites lui que vous lui faites cadeau de l'indexation de cette année. A moins d'un pourcent, cela ne vaut pas le prix du timbre... et il appréciera le geste. En outre, en virant votre intermédiaire, vous gagnez 10%...
- Si c'est l'agent immobilier qui est en tort et se mettait en retard, demandez à votre locataire s'il désire partir ou rester. S'il désire rester, annulez le préavis dans un document conjoint, signé par les deux parties, précisant que le préavis est nul et non avenu.

Dernier conseil: prenez un matelas. On dort mieux sur un bon matelas. 3 à 6 mois de loyers sont un matelas minimum pour dormir tranquille quand on n'a qu'un seul bien loué. Si il y a une procédure en justice qui prend 6 mois, vous serez bien contente d'avoir un bon matelas pour bien dormir...

Donc, ouvrez un compte bancaire adhoc, spécifique pour ce bien. Faites verser les loyers dessus, payez toutes les charges, frais, assurances, impôts, appels de fonds, prêt hypothécaire avec ce compte, ne prélevez rien tant qu'il n'y a pas une réserve de 6 mois de loyer dessus. 6 mois+les impôts  (IPP et précompte immobilier)

Que non!

Les intérêts c'est pour tout paiement en retard en déans le mois.

Car dès que votre locataire a 1 mois et 1 jour de retard, il faut introduire une requête en justice pour résiliation de bail!

En effet dès qu'il a 1 mois et 1 jour de retard, sa dette est déjà de 2 mois de loyer et la garantie n'est justement que de 2 mois!

Et si en plus il y a des dégâts locatifs, vous allez y perdre.

Or il y a toujours des dégâts...

Si j'ai bien compris, Clémentine fait déjà la gestion de son immeuble. Elle va y mettre ses bureaux pour son activité professionnelle. Elle sera donc sur place. Elle gère déjà les autres locataires. C'est juste le changement qu'elle n'a pas voulu gérer.

Rien d'insurmontable à rajouter la gestion locative. 4 appartements, cela ne demande pas un investissement en temps qui empêche de vivre et de travailler en plus. Alors, une mise en location toutes les lunes, rien d'insurmontable non plus.

Mes statistiques: 33% des baux sont des baux de l'année. Donc, un nouveau bail par an en moyenne pour Clémentine. Rien de mortel.