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Le moment idéal pour une première acquisition ?

trigueur33
Pimonaute
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Le moment idéal pour une première acquisition ?

Bonjour à tous,

Récemment diplômé, je me suis depuis peu lancé dans la vie active. Bénéficiant d’un emploi stable au moins à moyen terme, et de revenus tout à fait honorables, je souhaite assez rapidement quitter la maison familiale. Se pose alors la question de la location ou de l’achat… Après avoir longtemps épluché la littérature disponible sur internet (dont pim.be à 90% big_smile ), visité une dizaine de maisons, réalisé une étude de faisabilité d’un tel projet, j’ai (je pense) réussi à trouver un bien intéressant.

Voici un bref aperçu de ma situation. Je souhaiterais acheter avec ma compagne, une maison unifamiliale (ou petit immeuble de rapport subdivisé en 2 ou 3) en assez mauvais état, et la restaurer par nous même (en très majeure partie, puisque nous réserverions inévitablement certains postes à du personnel qualifié). Il s’agirait d’un bien situé dans le centre, que nous habiterions 3 ou 4 ans avant de le mettre en location. Nous recherchons de préférence un bien consistant en plusieurs entités nous permettrait en plus d’y habiter, de louer en parallèle les entités libres (nous ne souhaitons pas participer à une colocation). Enfin, nous nous sommes fixés un rendement brut minimal de 7 %, ainsi qu’un cashflow positif (dans l’hypothèse ou nous louons toutes les entités). Le bien que nous avons déniché correspond à tous ces critères, mais quelques problèmes modèrent notre enthousiasme.

  1. Revenus et Taux: Ma copine étant toujours aux études jusqu’à l’année prochaine, les banquent nous accordent un crédit avec un taux de 2 %. Si nous attendions l’année prochaine (donc avec deux revenus), nous pourrions avoir 1,4 %. J’entends déjà plus anciens d’entre vous me dire qu’ils ont connu une époque où ils ont signé à deux mains pour un taux de 8 %. Faut-il considérer cette différence comme négligeable ? (à terme, ça fait 8500€ de différence, soit tout de même 5 % de l’investissement total…) 

  2. Statut Fiscal : Sans m’étendre dans les détails, je perçois un salaire défiscalisé (non c’est pas du noir!), et il en sera de même pour ma compagne l’année prochaine (très probablement, du moins) et ce pour quelques années. Même si la perspective de cotiser pour l’état m’enchante peu, la possibilité de déduire fiscalement les intérêts est à oublier. Et donc, en lien avec le précédent point, considéreriez vous cette différence est toujours négligeable ?

  3. Superficie : Le bien en question est subdivisé en deux entités. Un studio de 2 chambres (que nous souhaiterions emménager) et un studio de 30m² (avec 3m² de sdb, soit 27m² habitable). Le fait que celui-ci soit sous les 28m² m’impose de demander un permis de location, qui requiert inspections pour le gaz, l’électricité et incendie, à renouveler tous les 5 ans (soit autant de frais qui pénalisent le rendement et cashflow et qui pourraient être évités avec 2m² de plus). Que pensez vous d’un si petit logement ?

  4. Primes : Étant donné que nous bénéficierions du multiplicateur maximal (x6) du montant des primes de base, les primes octroyée à la rénovation énergétique d’une habitation propre seraient pour nous fort intéressantes en tant que jeunes travailleurs, si on se donnait la peine d’y habiter pendant 5 ans. A ma place, choisiriez-vous un bâtiment uniquement parce qu’il nécessite une importante rénovation énergétique (et donc parce qu’il permet de profiter de grandes primes), en évitant ainsi les bâtiments en bon état (qui de facto seraient susceptibles de ramener moins de primes).

  5. R.C. : Le RC actuel est plutôt bas (et nous permettrait de profiter des frais d’enregistrement réduit). Est-il courant de le voir réévalué avant ou après l’acquisition ? Comment estimez-vous sa valeur après travaux ? J'ai posé la question à l'urbanisme, mais je n'ai pas eu droit même à un accusé de réception...


Certes, une décision rationnelle pourrait être prise sur base du rendement et du cashflow en tenant compte des 4 points précités : entre 4,7 % et 5,8 % selon l’optimisme des hypothèses de calcul. Néanmoins, lorsque l’on comptabilise les manques à gagner de par notre situation, une question légitime vient à l’esprit: est-ce que le moment de l’investissement est bien choisi? Envisageriez-vous plutôt la location, avant d’acheter  votre habitation, et avant de procéder à un premier investissement immobilier ? Qu’en pensez-vous? Vos retours d’expérience sont les bienvenus.

Un grand merci d’avance, bonne semaine !

Dernière modification par trigueur33 (17-12-2019 00:57:07)

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Bim
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Re : Le moment idéal pour une première acquisition ?

Projet intéressant à première vue smile

Revenus et Taux: Ma copine étant toujours aux études jusqu’à l’année prochaine, les banquent nous accordent un crédit avec un taux de 2 %. Si nous attendions l’année prochaine (donc avec deux revenus), nous pourrions avoir 1,4 %. J’entends déjà plus anciens d’entre vous me dire qu’ils ont connu une époque où ils ont signé à deux mains pour un taux de 8 %. Faut-il considérer cette différence comme négligeable ? (à terme, ça fait 8500€ de différence, soit tout de même 5 % de l’investissement total…)

Dans le cadre d'un investissement locatif je considère cette différence comme négligeable... d'autant plus qu'à partir de l'année prochaine les banques vont resserrer leurs conditions d'octroi de crédits. Il est possible qu'elles acceptent de vous prêter à 1,4% mais sur 80% de la valeur du bien. Dans la première solution vous aurez déjà remboursé un an de crédit, ce qui aura fait prospérer votre patrimoine. Dans l'immobilier, au plus tôt on commence, au plus on peut aller loin !

Statut Fiscal : Sans m’étendre dans les détails, je perçois un salaire défiscalisé (non c’est pas du noir!), et il en sera de même pour ma compagne l’année prochaine (très probablement, du moins) et ce pour quelques années. Même si la perspective de cotiser pour l’état m’enchante peu, la possibilité de déduire fiscalement les intérêts est à oublier. Et donc, en lien avec le précédent point, considéreriez vous cette différence est toujours négligeable ?

Cas typique des chercheurs doctorants et post-doc smile Je suis dans la même situation actuellement et quand j'ai acheté mes 2 premiers biens. Certes vous ne pouvez pas déduire les intérêts mais étant donné que votre salaire ne rentre pas dans la globalisation de vos revenus imposables, vos revenus immobiliers n'atteindront pas le seuil taxable et resteront sous la quotité exonérée... Donc vous ne paierez pas d'impôts sur vos revenus locatifs. Lorsque vous passerez sous contrat fiscalisé, vous pourrez déduire à ce moment-là smile

Superficie : Le bien en question est subdivisé en deux entités. Un studio de 2 chambres (que nous souhaiterions emménager) et un studio de 30m² (avec 3m² de sdb, soit 27m² habitable). Le fait que celui-ci soit sous les 28m² m’impose de demander un permis de location, qui requiert inspections pour le gaz, l’électricité et incendie, à renouveler tous les 5 ans (soit autant de frais qui pénalisent le rendement et cashflow et qui pourraient être évités avec 2m² de plus). Que pensez vous d’un si petit logement ?

Les petits logements sont les plus rentables car loués plus cher au m2. Le permis de location sera en effet nécessaire. Pour l'obtenir il faut qu'il n'y ait pas d'infraction urbanistique. Ce point est particulièrement important. A vous de vous renseigner auprès de l'urbanisme pour en être sûr en comparant l'existant avec ce qui y est répertorié (le bien est-il repris comme maison unifamiliale ou comme immeuble à logements ?). Tant que vous habitez dedans, le permis de location ne sera pas nécessaire ("exception pour les logements situés dans l'immeuble où le propriétaire vit, loués à maximum deux ménages, et pour autant que le nombre total d’occupants des logements loués ne dépasse pas quatre personnes."). Mais la question se posera quand vous n'habiterez plus dans le bien. A anticiper smile

Primes : Étant donné que nous bénéficierions du multiplicateur maximal (x6) du montant des primes de base, les primes octroyée à la rénovation énergétique d’une habitation propre seraient pour nous fort intéressantes en tant que jeunes travailleurs, si on se donnait la peine d’y habiter pendant 5 ans. A ma place, choisiriez-vous un bâtiment uniquement parce qu’il nécessite une importante rénovation énergétique (et donc parce qu’il permet de profiter de grandes primes), en évitant ainsi les bâtiments en bon état (qui de facto seraient susceptibles de ramener moins de primes).

Attention que la prime pour habitation propre ne concernera que le logement que vous occupez vous, pas celui qui sera loué... Perso pour du locatif, les primes ne rentrent pas dans ma décision d'achat. Vous louez des studios, càd des petits logements qui sont, même mal isolés, peu gourmands en énergie. Y faire des travaux d'isolation n'est pas aussi intéressant que pour des plus grands logements.

R.C. : Le RC actuel est plutôt bas (et nous permettrait de profiter des frais d’enregistrement réduit). Est-il courant de le voir réévalué avant ou après l’acquisition ? Comment estimez-vous sa valeur après travaux ? J'ai posé la question à l'urbanisme, mais je n'ai pas eu droit même à un accusé de réception...

Vous ne bénéficierez des frais réduits que pour le logement que vous occuperiez, si les conditions demandées sont respectées. Le notaire fera une ventilation du RC pour les 2 logements et vous paierez le prix plein pour la partie concernant le logement loué.

Je pense que ce projet d'investissement est intéressant, une fois tout bien considéré. Perso, j'ai acheté 2 biens de rapport depuis que je suis dans la vie active et je suis toujours locataire de mon logement propre. L'important est de commencer le plus tôt possible et de mettre le pied à l'étirer pour apprendre la gestion que cela requiert et commencer à faire croître votre patrimoine.

Dernière modification par Bim (16-12-2019 10:27:37)

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Re : Le moment idéal pour une première acquisition ?

trigueur33 a écrit :

Bonjour à tous,

Récemment diplômé, je me suis depuis peu lancé dans la vie active. Bénéficiant d’un emploi stable au moins à moyen terme, et de revenus tout à fait honorables, je souhaite assez rapidement quitter la maison familiale. Se pose alors la question de la location ou de l’achat… Après avoir longtemps épluché la littérature disponible sur internet (dont pim.be à 90% big_smile ), visité une dizaine de maisons, réalisé une étude de faisabilité d’un tel projet, j’ai (je pense) réussi à trouver un bien intéressant.

Si vous avez bien lu le forum, vous serez tombé sur plus d'un candidat qui, comme vous, s'est posé la question de comment faire.

Plus longtemps vous êtes locataire, plus vous engraissez un propriétaire. A perte pour vous.
Plus vite vous êtes bailleur, plus vite vous engraissez votre patrimoine. Tout bénéf. Pour vous aussi.

trigueur33 a écrit :

Voici un bref aperçu de ma situation. Je souhaiterais acheter avec ma compagne, une maison unifamiliale (ou petit immeuble de rapport subdivisé en 2 ou 3) en assez mauvais état, et la restaurer par nous même (en très majeure partie, puisque nous réserverions inévitablement certains postes à du personnel qualifié). Il s’agirait d’un bien situé dans le centre de Liège, que nous habiterions 3 ou 4 ans avant de le mettre en location. Nous recherchons de préférence un bien consistant en plusieurs entités nous permettrait en plus d’y habiter, de louer en parallèle les entités libres (nous ne souhaitons pas participer à une colocation). Enfin, nous nous sommes fixés un rendement brut minimal de 7 %, ainsi qu’un cashflow positif (dans l’hypothèse ou nous louons toutes les entités). Le bien que nous avons déniché correspond à tous ces critères, mais quelques problèmes modèrent notre enthousiasme.

J'ai commencé comme cela aussi. J'ai acheté un bien que j'occupais partiellement et que je louais partiellement. Faites gaffe, on n'en sort pas... big_smile

trigueur33 a écrit :

Revenus et Taux: Ma copine étant toujours aux études jusqu’à l’année prochaine, les banquent nous accordent un crédit avec un taux de 2 %. Si nous attendions l’année prochaine (donc avec deux revenus), nous pourrions avoir 1,4 %. J’entends déjà plus anciens d’entre vous me dire qu’ils ont connu une époque où ils ont signé à deux mains pour un taux de 8 %. Faut-il considérer cette différence comme négligeable ? (à terme, ça fait 8500€ de différence, soit tout de même 5 % de l’investissement total…)

La différence entre 1.4 et 2% est ridicule. Tout le monde s'en fout fondamentalement. Si on multiplie, cela semble important. Mais en fait, c'est un frein qui vous empêche de démarrer. Or, c'est en démarrant que vous amorcez la pompe. Autant démarrer le plus vite possible. Quitte à refinancer par la suite. Ou pas. Qui dit que vous ne le revendrez pas dans 5 ans pour acheter plus grand?

Gardez votre objectif en tête: investir. Le reste est du détail.

trigueur33 a écrit :

Statut Fiscal : Sans m’étendre dans les détails, je perçois un salaire défiscalisé (non c’est pas du noir!), et il en sera de même pour ma compagne l’année prochaine (très probablement, du moins) et ce pour quelques années. Même si la perspective de cotiser pour l’état m’enchante peu, la possibilité de déduire fiscalement les intérêts est à oublier. Et donc, en lien avec le précédent point, considéreriez vous cette différence est toujours négligeable ?

On ne déduit pas les intérêts. Alors, que votre salaire soit défiscalisé, profitez en et puis c'est tout... lol

trigueur33 a écrit :

Superficie : Le bien en question est subdivisé en deux entités. Un studio de 2 chambres (que nous souhaiterions emménager) et un studio de 30m² (avec 3m² de sdb, soit 27m² habitable). Le fait que celui-ci soit sous les 28m² m’impose de demander un permis de location, qui requiert inspections pour le gaz, l’électricité et incendie, à renouveler tous les 5 ans (soit autant de frais qui pénalisent le rendement et cashflow et qui pourraient être évités avec 2m² de plus). Que pensez vous d’un si petit logement ?

Plus un logement est petit, plus il est rentable. J'ai de nombreux studios avec permis de location, et je ne m'en porte pas plus mal. Maintenant, un studio, il faut reconnaître que c'est plus sportif qu'un appartement 2 chambres...

trigueur33 a écrit :

Primes : Étant donné que nous bénéficierions du multiplicateur maximal (x6) du montant des primes de base, les primes octroyée à la rénovation énergétique d’une habitation propre seraient pour nous fort intéressantes en tant que jeunes travailleurs, si on se donnait la peine d’y habiter pendant 5 ans. A ma place, choisiriez-vous un bâtiment uniquement parce qu’il nécessite une importante rénovation énergétique (et donc parce qu’il permet de profiter de grandes primes), en évitant ainsi les bâtiments en bon état (qui de facto seraient susceptibles de ramener moins de primes).

J'ai toujours considéré les primes comme des biscuits posés sur un miroir aux alouettes. Payé avec mes impôts. Si vous voulez mon avis, qu'on supprime toutes ces primes à gogos, tous les fonctionnaires qui sont chargés de faire des règlement à la noix pour ces biscuits, et tous les politiciens qui s'échinent à distribuer des biscuits et à transformer nos impôts en sucre en poudre, et qu'on nous baisse nos impôts. Evidemment, si vous n'en payez pas, vous ne pouvez pas comprendre... devil

Les primes sont certes un élément. Mais il suffit de les intégrer dans votre calcul global de rentabilité. Vous aurez vite compris que les primes sont secondaires.

trigueur33 a écrit :

R.C. : Le RC actuel est plutôt bas (et nous permettrait de profiter des frais d’enregistrement réduit). Est-il courant de le voir réévalué avant ou après l’acquisition ? Comment estimez-vous sa valeur après travaux ? J'ai posé la question à l'urbanisme, mais je n'ai pas eu droit même à un accusé de réception...

Ce n'est pas l'urbanisme qui réévalue le RC. Donc, pas d'importance. Attention, taux réduit et abattement = conditions. Notamment habiter le bien 3 années. Et ne pas posséder d'autre habitation. Quand on est dans une situation mouvante de début de carrière, je déconseille...

trigueur33 a écrit :

Certes, une décision rationnelle pourrait être prise sur base du rendement et du cashflow en tenant compte des 4 points précités : entre 4,7 % et 5,8 % selon l’optimisme des hypothèses de calcul. Néanmoins, lorsque l’on comptabilise les manques à gagner de par notre situation, une question légitime vient à l’esprit: est-ce que le moment de l’investissement est bien choisi? Envisageriez-vous plutôt la location, avant d’acheter  votre habitation, et avant de procéder à un premier investissement immobilier ? Qu’en pensez-vous? Vos retours d’expérience sont les bienvenus.

J'ai acheté directement. J'ai eu la chance de pouvoir le faire.  Si c'est votre cas aussi, c'est une bonne méthode.

Ceci dit, 4.7 à 5.8% de rendement me semble faible. Surtout pour un bien "sportif"


Grmf!
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trigueur33
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Re : Le moment idéal pour une première acquisition ?

Merci pour votre réponse!

Bim a écrit :

Dans le cadre d'un investissement locatif je considère cette différence comme négligeable...

Je présume, selon vos dires, que déduire ses intérêts prend davantage de sens pour un prêt lié à une résidence principale, puisqu'un tel bien ne ramènera aucun revenu immobilier (qui seront dès lors impossibles à déduire). Est-ce bien cela?

Bim a écrit :

Projet intéressant à première vue smile
d'autant plus qu'à partir de l'année prochaine les banques vont resserrer leurs conditions d'octroi de crédits. Il est possible qu'elles acceptent de vous prêter à 1,4% mais sur 80% de la valeur du bien.

Ce sera déjà le cas dès le 1er janvier 2020, donc il est déjà malheureusement trop tard. J'ai bien peur de devoir composer avec ces deux inconvénients, à un détail près que l'on accepte de nous prêter les travaux. Que penser de cette nouvelle loi? Va-t-elle vraiment changer les choses?

Bim a écrit :

Cas typique des chercheurs doctorants et post-doc smile Je suis dans la même situation actuellement et quand j'ai acheté mes 2 premiers biens. Certes vous ne pouvez pas déduire les intérêts mais étant donné que votre salaire ne rentre pas dans la globalisation de vos revenus imposables, vos revenus immobiliers n'atteindront pas le seuil taxable et resteront sous la quotité exonérée... Donc vous ne paierez pas d'impôts sur vos revenus locatifs. Lorsque vous passerez sous contrat fiscalisé, vous pourrez déduire à ce moment-là smile

J'imaginais pouvoir profiter d'une exonération de cet impôt dans la mesure où la maison est partagée, mais vous me faites prendre conscience que la subdivision en 2 entités la rend tout à fait impossible. Quoiqu'il en soit, le manque à gagner sera tout de même amoindri.

Bim a écrit :

Les petits logements sont les plus rentables car loués plus cher au m2. Le permis de location sera en effet nécessaire. Pour l'obtenir il faut qu'il n'y ait pas d'infraction urbanistique. Ce point est particulièrement important. A vous de vous renseigner auprès de l'urbanisme pour en être sûr en comparant l'existant avec ce qui y est répertorié (le bien est-il repris comme maison unifamiliale ou comme immeuble à logements ?). Tant que vous habitez dedans, le permis de location ne sera pas nécessaire ("exception pour les logements situés dans l'immeuble où le propriétaire vit, loués à maximum deux ménages, et pour autant que le nombre total d’occupants des logements loués ne dépasse pas quatre personnes."). Mais la question se posera quand vous n'habiterez plus dans le bien. A anticiper smile

Le bien est vendu en tant qu'immeuble à logements et non comme maison unifamiliale. L'urbanisme est jusqu'ici injoignable et n'a donné suite à mes demandes écrites, donc impossible de vérifier si le bien est en infraction...

Bim a écrit :

Attention que la prime pour habitation propre ne concernera que le logement que vous occupez vous, pas celui qui sera loué... Perso pour du locatif, les primes ne rentrent pas dans ma décision d'achat. Vous louez des studios, càd des petits logements qui sont, même mal isolés, peu gourmands en énergie. Y faire des travaux d'isolation n'est pas aussi intéressant que pour des plus grands logements.

Procéderiez-vous à une rénovation totale sans une rénovation énergétique valable ? Ne pensez-vous pas qu'un studio correctement isolé ne permettrait pas de diminuer le ratio charges/loyer, et d'influencer favorablement le rendement ?

Bim a écrit :

Vous ne bénéficierez des frais réduits que pour le logement que vous occuperiez, si les conditions demandées sont respectées. Le notaire fera une ventilation du RC pour les 2 logements et vous paierez le prix plein pour la partie concernant le logement loué.

Encore un oubli de ma part... Merci du signalement.

Bim a écrit :

Je pense que ce projet d'investissement est intéressant, une fois tout bien considéré. Perso, j'ai acheté 2 biens de rapport depuis que je suis dans la vie active et je suis toujours locataire de mon logement propre. L'important est de commencer le plus tôt possible et de mettre le pied à l'étirer pour apprendre la gestion que cela requiert et commencer à faire croître votre patrimoine.

Merci pour votre retour!

Dernière modification par trigueur33 (16-12-2019 23:43:00)

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trigueur33
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Re : Le moment idéal pour une première acquisition ?

Bonsoir grmff, merci pour votre réponse.

grmff a écrit :

Si vous avez bien lu le forum, vous serez tombé sur plus d'un candidat qui, comme vous, s'est posé la question de comment faire.

Je ne prétendais pas avoir parcouru tout le site. Je suis toutefois bien "tombé" sur ces candidats (qui m'ont d'ailleurs fait découvrir ce forum). Vous aurez, j'espère, compris que ce post n'avait pas vraiment pour vocation de comparer les bienfaits des options d'achat ou de locations.

grmff a écrit :

Mais en fait, c'est un frein qui vous empêche de démarrer. Or, c'est en démarrant que vous amorcez la pompe. Autant démarrer le plus vite possible. Quitte à refinancer par la suite. Ou pas. Qui dit que vous ne le revendrez pas dans 5 ans pour acheter plus grand?

Gardez votre objectif en tête: investir. Le reste est du détail.

C'est une belle vision de la situation, qui va également dans le sens de Bim. A vrai dire, je m'attendais à un tel avis sur la question, même si je manquait d'arguments pour en justifier la réponse.


grmff a écrit :

J'ai toujours considéré les primes comme des biscuits posés sur un miroir aux alouettes. Payé avec mes impôts. Si vous voulez mon avis, qu'on supprime toutes ces primes à gogos, tous les fonctionnaires qui sont chargés de faire des règlement à la noix pour ces biscuits, et tous les politiciens qui s'échinent à distribuer des biscuits et à transformer nos impôts en sucre en poudre, et qu'on nous baisse nos impôts. Evidemment, si vous n'en payez pas, vous ne pouvez pas comprendre... devil

Les primes sont certes un élément. Mais il suffit de les intégrer dans votre calcul global de rentabilité. Vous aurez vite compris que les primes sont secondaires.

Voici une métaphore amusante! Je m'attends à ce qu'elles octroient 1% supplémentaire (évidemment, ce n'est pas évident à estimer, vu le nouveau règlement de la Wallonie)... Il est vrai que, tout comme les intérêts, les montants additionnés semblent importants... Par contre, peut-être pas suffisamment intéressants que pour rester coincé 5 ans dans un logement.

grmff a écrit :

J'ai acheté directement. J'ai eu la chance de pouvoir le faire.  Si c'est votre cas aussi, c'est une bonne méthode.

Ceci dit, 4.7 à 5.8% de rendement me semble faible. Surtout pour un bien "sportif"

(Ceux-ci étaient entendus nets, je n'avais pas précisé). Je suis relativement exigeant sur la localisation (centre) puisque je compte y habiter partiellement, ce qui explique peut être les difficultés éprouvées à trouver mieux. D'autre part, je n'ai pas les ressources pour investir dans du plus gros pour réaliser des économies d'échelle, ce qui pénalise inévitablement le rendement...

Quel rendement minimal viseriez-vous pour de tels biens sportifs ?

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Bim
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Re : Le moment idéal pour une première acquisition ?

Le bien est vendu en tant qu'immeuble à logements et non comme maison unifamiliale. L'urbanisme est jusqu'ici injoignable et n'a donné suite à mes demandes écrites, donc impossible de vérifier si le bien est en infraction...

De nombreuses annonces mentionnent des biens en tant qu'immeubles de rapport mais qui sont en réalité des maisons unifamiliales qui ont été divisées illégalement. Pour avoir un avis de l'urbanisme, il faut s'y rendre sur place et parler du bien à un agent du service qui est qualifié pour vous répondre. Ne tablez par sur un coup de téléphone ni un courrier/mail.
Le principe général est qu'avant 1994 il ne fallait pas de permis pour diviser une maison en plusieurs logements (tant qu'on ne touchait pas au volume bâti). A partir de 1994 un permis est devenu nécessaire. Si la création des logements date d'avant 1994, forcément l'urbanisme vous dira qu'il n'y a pas eu de permis pour la division. A vous de prouver que les logements datent d'avant 1994 (baux d'époque, attestation de pose de plusieurs compteurs d'eau/électricité/gaz, attestation de conformité des installations d'électricité, liste de domiciliation obtenue au service population, etc...). C'est un travail pas forcément évident mais ça vous évitera bien des soucis par la suite, car une infraction urbanistique est liée au bien.

Procéderiez-vous à une rénovation totale sans une rénovation énergétique valable ? Ne pensez-vous pas qu'un studio correctement isolé ne permettrait pas de diminuer le ratio charges/loyer, et d'influencer favorablement le rendement ?

Si vous vous lancez dans des grands travaux où vous refaites tout, il est clair qu'autant profiter pour isoler le bâtiment.
J'ai acheté un bien avec plusieurs studios ne nécessitant pas de grands travaux, juste un peu de rénovation intérieure. Honnêtement, quand je vois ce que paient mes locataire en factures de gaz pour une cuisinière au gaz et un convecteur au gaz qui chauffe la pièce de vie, je ne me lancerai pas dans des travaux d'isolation qui ne rapporteraient pas grand chose... Diminuer de quelques euros la facture mensuelle de gaz pour le coût des travaux, ça ne vaut pas le coup. Sauf dans le cas d'une rénovation totale de l'immeuble où ce serait idiot de ma part de ne pas en profiter pour les réaliser mais dans le cas d'un immeuble en bon état ne nécessitant que des rénovations limitées je n'y vois pas l'intérêt.

J'imaginais pouvoir profiter d'une exonération de cet impôt dans la mesure où la maison est partagée, mais vous me faites prendre conscience que la subdivision en 2 entités la rend tout à fait impossible. Quoiqu'il en soit, le manque à gagner sera tout de même amoindri.

A court terme, vu votre situation de bourse de recherche défiscalisée, vous ne paierez aucun impôt à part le précompte immobilier car le RC que vous déclarerez dans votre déclaration fiscale vous donnera une base imposable située dans la quotité exemptée d'impôt. Le jour où vous aurez un contrat de travail fiscalisé, les intérêts viendront diminuer, voire annuler l'impôt sur vos revenus immobiliers... jusqu'au jour où le montant d'intérêt sera trop bas, vous commencerez alors à payer des impôts (mais en contrepartie, vous paierez moins d'intérêts).

grmff a écrit :
Mais en fait, c'est un frein qui vous empêche de démarrer. Or, c'est en démarrant que vous amorcez la pompe. Autant démarrer le plus vite possible. Quitte à refinancer par la suite. Ou pas. Qui dit que vous ne le revendrez pas dans 5 ans pour acheter plus grand?

Gardez votre objectif en tête: investir. Le reste est du détail.

C'est une belle vision de la situation, qui va également dans le sens de Bim. A vrai dire, je m'attendais à un tel avis sur la question, même si je manquait d'arguments pour en justifier la réponse.

Il faut bien sûr se focaliser sur les détails lorsqu'on monte un investissement immobilier, mais il ne faut pas en oublier l'essentiel : plus vous commencez tôt et plus votre patrimoine grossira. Le meilleur allié d'un investisseur (immobilier et boursier) est le temps. A part du moment où vous achetez un bien financé à grande partie par crédit et qu'il se paie tout seul (du moins quand tout va bien : pas de vacances locatives, pas de rénovations à faire, pas de litige locatif, etc...) et vous laisse un peu de cash à la fin de l'année, le détail financier (taux d'intérêt, impôts, etc...) n'est qu'accessoire (c'est vos locataires qui vous le paieront).

Dernière modification par Bim (17-12-2019 09:34:10)

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