Négocier un 3ème prêt hypothécaire et conseils

Un élément fort important à intégrer, vis-à-vis de la banque (qui vous le demandera de suite, de toute façon), c'est votre en-cours.
--> ce qu'il vous reste, au total, à rembourser ; et regarder le rapport entre les valeurs hypothécaires de vos 2 biens et les soldes de crédits.

Normalement, le banquier sera intéressé par cette différence, car il continuera à prendre une hypothèque sur l'ensemble de vos biens. Si le ratio est faible entre le solde et la valeur totale, il vous prêtera nettement plus facilement de l'argent.
Malheureusement, vous ne semblez pas avoir rembourser beaucoup jusqu'à présent. Et les travaux dont vous parlez ne devraient pas influencer réellement l'avis général.

Par ailleurs, vous avez du entendre que la BNB a serré encore plus la vis, à partir de ce 1er janvier, en pointant les crédits destinés au marché locatif… 

Mais votre situation est bonne, et il y a certainement moyen de négocier tout cela.

Pour le calcul PP ou société : ça se calcule au cas par cas ; et il faudra voir cela essentiellement en fonction des frais d'acquisition que vous aurez ; et des revenus cadastraux de vos biens.
--> Une fois votre maison choisie, prenez rdv chez un expert-comptable. Il vous fera le calcul rapidement. Bien souvent, ils font ce type de rdv sans frais, et se rémunère si vous créez une société (immobilière).
A vue de nez, je parie sur le fait d'acheter en PP.

Merci à tous les deux pour vos réponses.

Quand vous parlez de société, vous parlez d'une société immobilière que j'aurai créé avec compagne ou bien de ma société (que je vais créer prochainement, pour mon activité de consultant, une SPRL) ?

-> Dans la nouvelle maison j'aurais une partie bureau, ou une dépendance entière si on trouve.

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Je me suis renseigné un max à ce propos (achat via une société), mais je n'arrive pas à comprendre si cela fonctionne avec une société classique (SPRL) ou bien s'il faut une Société Immobilière.

S'il faut absolument une Société Immobilière est-ce que je peux utiliser des fonds de ma société de consultance pour payer une partie du prêt/frais de notaire ?

Personnellement, je considère qu'acheter un bien immobilier avec la société que vous utilisez pour votre professionnel, c'est une bêtise. En cas de faillite (et il faut y penser, sinon à quoi bon faire une société?), vous perdez tout votre patrimoine d'un coup.

- Vaut-il mieux que j'emprunte tant que je suis en indépendant PP ou que j'attende de passer en société ?
Pour le reste, si c'est une question relative à la présentation du dossier à la banque, il me semble évident que le banquier préférera analyser un dossier simple. Passer en société au moment où vous demandez un prêt, il faut quand même bien connaître le banquier...

- Est-ce que le fait d'avoir 2 biens immobiliers est un bon argument pour négocier un prêt hypothécaire ?
Cela dépend des banques et des banquiers. On m'a déjà répondu "on préfère un dossier simple d'achat d'une maison par un couple qui travaille", avec refus d'analyser le dossier. La faute au préposé trop faignasse pour analyser un dossier.

Pour ma part, je considère que c'est du positif. Les banques vont considérer 80% des loyer comme revenu (et donc 20% de frais et de perte.)

- Quels arguments avancer lors de la négociation d'un ènième prêt hypothécaire ?
- Un beau tableau de suivi de payement, sans trou. Pour 2019, 2018 et 2017.
- Un tableau récapitulatif des biens, avec les adresses, les locataires, les loyers, etc.
- Une copie des baux, en mettant en avant la stabilité des locataires (si c'est le cas, évidemment)
- Tous les arguments qui démontrent votre capacité de gestion. Même votre dernier MBA (si vous en avez un. J'éviterais les faux et usages de faux)
- Les 3 derniers AER, avec mise en avant de la croissance de votre activité. Vous pouvez même faire une simulation de votre AER 2020 revenus 2019 en fonction des chiffres que vous avez clôturés pour l'an dernier. Cela montrera votre capacité de gestion (et rapidité de votre suivi) et donnera des chiffres plus actuels.
- Une estimation du bien par un expert indépendant, s'il en existe une. Le vendeur peut éventuellement vous fournir la sienne.
- Une copie du contrat d'assurance, qui démontre la valeur assurée du batiment.
- une photo du bien. C'est bête, mais cela crée un lien entre vous, le projet et le banquier. Ce ne sont plus "que des chiffres". C'est des briques et du réel.
- Votre contrat de mariage
- Une estimation par un agent immobilier de la valeur locative de votre maison.
- Les documents de conformité urbanistique si vous les avez ou si vous pouvez les obtenir (pour un immeuble de rapport, évidemment. Pour un appart seul, c'est inutile)
- Les extraits de comptes démontrant que les locataires payent effectivement leur loyer.
- Les plans s'il y en a.

Rien de tout cela ne sera demandé par votre banquier. Mais il sera impressionné par la préparation du dossier qui démontre votre professionnalisme. Et cela peut faire la différence dans les yeux du banquier entre le p'tit rigolo qui rêve d'acheter de l'immobilier "parce que ça a  l'air simple et chouette" de l'investisseur bien préparé qui sait où il met les pieds.

Merci pour vos précieux conseils. J'ai un rendez-vous prochainement avec mon comptable pour répondre aux questions spécifiques aux entreprises.