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Clause bail commercial - détail/explications

Himura
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Clause bail commercial - détail/explications

Le bail PIM contient cette clause :

Bail commercial RW a écrit :

Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  ……  % du loyer total et ….. % des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à ….. % du loyer.

J'aimerais être sûr de bien la comprendre.
- La partie commerciale : c'est évident
- Le % de charge : n'est à retenir que dans le cas où des charges forfaitaires sont incluses dans le loyer, à hauteur de X % ?
J'imagine que le but est d'éviter la taxe sur le loyer commercial, pour ce montant.
(Si oui, il me semble facile d'y indiquer un bon pourcentage, pour éviter celui-ci, non ?)
- Partie habitation (ou autre) : n'a d'intérêt que si on loue une zone commerciale, accompagnée d'un logement de résidence principale… et tout ça sous le même bail. Pourquoi pas 2 baux séparés ?

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jacq
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

Himura a écrit :

Le bail PIM contient cette clause :

Bail commercial RW a écrit :

Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  ……  % du loyer total et ….. % des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à ….. % du loyer.

J'aimerais être sûr de bien la comprendre.
- La partie commerciale : c'est évident
- Le % de charge : n'est à retenir que dans le cas où des charges forfaitaires sont incluses dans le loyer, à hauteur de X % ?
J'imagine que le but est d'éviter la taxe sur le loyer commercial, pour ce montant.
(Si oui, il me semble facile d'y indiquer un bon pourcentage, pour éviter celui-ci, non ?)
- Partie habitation (ou autre) : n'a d'intérêt que si on loue une zone commerciale, accompagnée d'un logement de résidence principale… et tout ça sous le même bail. Pourquoi pas 2 baux séparés ?

Pour cela il faudrait modifier le revenus cadastrale de la partie commercial et de la partie logement et en plus il faudrait aussi un accès séparé du commerce et du logement, pour que le revenus cadastral soit modifié.
Mais après il n'y a plus possibilité de revenir en arrière. smile

Dernière modification par jacq (11-01-2020 07:46:34)


jacq

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PIM
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

La clause délimite la taxe sur la partie commerciale et la partie éventuellement déductible des charges forfaitaire ou non sur la partie commerciale


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

PIM a écrit :

La clause délimite la taxe sur la partie commerciale et la partie éventuellement déductible des charges forfaitaire ou non sur la partie commerciale

Si je prends, par exemple, 3 cas :

Cas 1 :
Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  100% du loyer total et 0% des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à 0% du loyer.

--> Le loyer sera 'simplement' taxable comme tout loyer commercial (montant ajouté aux revenus IPP)

Cas 2 :
Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  85% du loyer total et 15% des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à 0% du loyer.

--> Le loyer est taxé à 85% uniquement. Le montant pour les charges sont exclues (mais doivent pouvoir être justifiées, j'imagine)

Cas 3 :
Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  50% du loyer total et 10% des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à 40% du loyer.

--> Le loyer est taxable à 50% (revenus IPP), 10% est exclu, et 40% exclu aussi, mais toujours avec le RC correspondant pour le code 1206

Exact ou je loupe qqch ?

Ca me laisse l'impression qu'il y a moyen de diminuer la base taxable...

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Himura
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

J'ai une partie de la réponse ici (sur les cas de location mixte) : https://www.pim.be/taxes-revenus-locatifs

Mais ça ne répond pas la partie sur le % de charges éventuelles.

Dernière modification par Himura (18-02-2020 14:33:06)

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Himura
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

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PIM
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

Himura a écrit :

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

Les droits d'enregistrement sont assez élevés pour les baux commerciaux et se calculent aussi, de mémoire, sur les charges, d'où l'intérêt de les chiffrer.


Erik DECKERS
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max11
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

Himura a écrit :

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

Si le propriétaire veut faire valoir que x % du loyer qu'il reçoit correspond à des charges locatives forfaitaires, il va devoir le prouver...
Et là, il sera probablement perdant à tous les coups s'il a mis un pourcentage trop élevé :
1. Soit il prouve que les charges locatives sont bien d'au moins x% du loyer : ok pour le fisc mais où est l'intérêt pour le propriétaire de payer lui même autant de charges locatives plutôt que laisser son locataire les payer au fur et à mesure ? surtout que si le forfait est insuffisant, pas question de déduire le surplus du loyer imposable...

2. Soit il n'y arrive pas et le fisc lui tombe sur le dos pour plusieurs années de redressement avec amendes salées et intérêts.
Dans le pire des cas, c'est toute la clause qui sera jugée abusive et considérée comme nulle ! Dans ce cas, 0% de charge acceptée et pas seulement le % prouvé

Attention aux clauses du bail : pas question de prévoir x% de charges forfaitaires et dans un autre article que les charges seront payées par le locataire....
Et il ne s'agit que les charges locatives (chauffage, eau, électricité, entretien). Prévoir qu'un locataire paiera des charges "propriétaire" équivaut à devoir les déclarer comme loyer  (le précompte est l'exemple le plus connu mais c'est valable aussi pour les travaux prop)
Et en bonus : la TVA ne sera récupérable ni pour l'un, ni pour l'autre si c'est le propriétaire qui reçoit et paie les factures

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jacq
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

Himura a écrit :

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

Les charges sont un revenus supplémentaire pour le propriétaire qui doit déclarer la totalité des loyers charges comprises,seul le propriétaire ne pourra pas récupérer les 21 % le commerçant lui fera une économie d'impôt de 33´% bien plus que les 21%


jacq

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max11
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

jacq a écrit :
Himura a écrit :

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

Les charges sont un revenus supplémentaire pour le propriétaire qui doit déclarer la totalité des loyers charges comprises,seul le propriétaire ne pourra pas récupérer les 21 % le commerçant lui fera une économie d'impôt de 33´% bien plus que les 21%

oulala....
pas sûr que vous avez tout compris....  tongue

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Himura
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

max11 a écrit :
jacq a écrit :
Himura a écrit :

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

Les charges sont un revenus supplémentaire pour le propriétaire qui doit déclarer la totalité des loyers charges comprises,seul le propriétaire ne pourra pas récupérer les 21 % le commerçant lui fera une économie d'impôt de 33´% bien plus que les 21%

oulala....
pas sûr que vous avez tout compris....  tongue


(J'espère être meilleur élève)  tongue

Je comprends que :
- ça n'a pas de sens d'intégrer l'électricité, le chauffage etc. (sauf si nécessité technique bien sûr). Et c'est de toute manière suspicieux et pénible à gérer.
- On peut éventuellement jouer sur des charges forfaitaires pour de l'entretien / nettoyage. Auquel cas, il ne faut pas déclarer un pourcentage trop élevé. Probablement qu'entre 1 et 5% de charges forfaitaires, ça passerait tout seul et ce serait justifiable. Plus, il faut se ménager des preuves utiles.

Que ce pourcentage vient en déduction du montant des loyers réels perçus, dans la déclaration fiscale.
Que ce pourcentage vient aussi en déduction de ce que peut déclarer le commerçant, dans ses charges déductibles.

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max11
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

Himura a écrit :
max11 a écrit :
jacq a écrit :
Himura a écrit :

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

Les charges sont un revenus supplémentaire pour le propriétaire qui doit déclarer la totalité des loyers charges comprises,seul le propriétaire ne pourra pas récupérer les 21 % le commerçant lui fera une économie d'impôt de 33´% bien plus que les 21%

oulala....
pas sûr que vous avez tout compris....  tongue


(J'espère être meilleur élève)  tongue

Je comprends que :
- ça n'a pas de sens d'intégrer l'électricité, le chauffage etc. (sauf si nécessité technique bien sûr). Et c'est de toute manière suspicieux et pénible à gérer.
- On peut éventuellement jouer sur des charges forfaitaires pour de l'entretien / nettoyage. Auquel cas, il ne faut pas déclarer un pourcentage trop élevé. Probablement qu'entre 1 et 5% de charges forfaitaires, ça passerait tout seul et ce serait justifiable. Plus, il faut se ménager des preuves utiles.

Que ce pourcentage vient en déduction du montant des loyers réels perçus, dans la déclaration fiscale.
Que ce pourcentage vient aussi en déduction de ce que peut déclarer le commerçant, dans ses charges déductibles.

Félicitation, presque tout bon pour le côté fiscal  lol lol lol tongue tongue tongue
Juste que le commerçant pourra déduire tout ce qu'il paie, les charges payées (forfaitaires ou pas) sont toujours déductibles.

Mais pour le côté "gestion de la location", je ne vois pas trop l'intérêt de déclarer que l'entretien est compris dans le loyer. Vous vous mettez une sacrée charge sur le dos avec l'obligation et la responsabilité de l'entretien du bien pour économiser, au final, très peu d'impôt.
Je n'y vois éventuellement un tout petit intérêt que si vous êtes également le locataire (votre société par exemple) et que de toutes façons c'est vous qui faites l'entretien (sans passer par une société de nettoyage)...
Mais même dans ce cas, je crois qu'il y a moyen de trouver mieux comme optimalisation que ce (très) petit gain fiscal

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Himura
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Re : Clause bail commercial - détail/explications

Ca tombe bien, car entre-temps, j'ai forcément signé ce bail commercial. Et dans le doute, j'ai conservé 0% de charges fft.

Et j'en profite pour remercier le modèle de bail PIM, qui était objectivement le plus clair, complet et le mieux élaboré, parmi tous les modèles que j'ai pu trouver (ben oui, j'ai qd même vérifié un peu auprès des barreaux d'avocat, sites immobiliers, etc.).

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