Clause bail commercial - détail/explications

Pour cela il faudrait modifier le revenus cadastrale de la partie commercial et de la partie logement et en plus il faudrait aussi un accès séparé du commerce et du logement, pour que le revenus cadastral soit modifié.
Mais après il n'y a plus possibilité de revenir en arrière.

Dernière modification par jacq (11-01-2020 07:46:34)

Si je prends, par exemple, 3 cas :

Cas 1 :
Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  100% du loyer total et 0% des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à 0% du loyer.

--> Le loyer sera 'simplement' taxable comme tout loyer commercial (montant ajouté aux revenus IPP)

Cas 2 :
Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  85% du loyer total et 15% des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à 0% du loyer.

--> Le loyer est taxé à 85% uniquement. Le montant pour les charges sont exclues (mais doivent pouvoir être justifiées, j'imagine)

Cas 3 :
Les parties conviennent que la partie de l’immeuble réservée à l’activité commerciale correspond à  50% du loyer total et 10% des charges.
La partie réservée à l’habitation ou à d’autres activités non professionnelles correspond à 40% du loyer.

--> Le loyer est taxable à 50% (revenus IPP), 10% est exclu, et 40% exclu aussi, mais toujours avec le RC correspondant pour le code 1206

Exact ou je loupe qqch ?

Ca me laisse l'impression qu'il y a moyen de diminuer la base taxable...

Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?

J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...

Si le propriétaire veut faire valoir que x % du loyer qu'il reçoit correspond à des charges locatives forfaitaires, il va devoir le prouver...
Et là, il sera probablement perdant à tous les coups s'il a mis un pourcentage trop élevé :
1. Soit il prouve que les charges locatives sont bien d'au moins x% du loyer : ok pour le fisc mais où est l'intérêt pour le propriétaire de payer lui même autant de charges locatives plutôt que laisser son locataire les payer au fur et à mesure ? surtout que si le forfait est insuffisant, pas question de déduire le surplus du loyer imposable...

2. Soit il n'y arrive pas et le fisc lui tombe sur le dos pour plusieurs années de redressement avec amendes salées et intérêts.
Dans le pire des cas, c'est toute la clause qui sera jugée abusive et considérée comme nulle ! Dans ce cas, 0% de charge acceptée et pas seulement le % prouvé

Attention aux clauses du bail : pas question de prévoir x% de charges forfaitaires et dans un autre article que les charges seront payées par le locataire....
Et il ne s'agit que les charges locatives (chauffage, eau, électricité, entretien). Prévoir qu'un locataire paiera des charges "propriétaire" équivaut à devoir les déclarer comme loyer  (le précompte est l'exemple le plus connu mais c'est valable aussi pour les travaux prop)
Et en bonus : la TVA ne sera récupérable ni pour l'un, ni pour l'autre si c'est le propriétaire qui reçoit et paie les factures

oulala....
pas sûr que vous avez tout compris.... 

Félicitation, presque tout bon pour le côté fiscal 
Juste que le commerçant pourra déduire tout ce qu'il paie, les charges payées (forfaitaires ou pas) sont toujours déductibles.

Mais pour le côté "gestion de la location", je ne vois pas trop l'intérêt de déclarer que l'entretien est compris dans le loyer. Vous vous mettez une sacrée charge sur le dos avec l'obligation et la responsabilité de l'entretien du bien pour économiser, au final, très peu d'impôt.
Je n'y vois éventuellement un tout petit intérêt que si vous êtes également le locataire (votre société par exemple) et que de toutes façons c'est vous qui faites l'entretien (sans passer par une société de nettoyage)...
Mais même dans ce cas, je crois qu'il y a moyen de trouver mieux comme optimalisation que ce (très) petit gain fiscal