Permis d'environnement

Je pense que le renouvellement d'un permis et la prolongation d'un permis sont des notions différentes.

En principe les documents relatifs au permis d'environnement figurent dans le dossier de remise/reprise qui a fait l'objet d'un procès-verbal entre votre syndic actuel et le syndic sortant.

Dans la pratique, ces procès-verbaux sont de qualité très variable.

Les normes déontologiques récentes de l'IPI prévoient :
" Art. 85   

Dans le cadre de la transmission visée par l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil intervenant entre agents immobiliers syndics, le syndic sortant et celui qui lui succède établissent un inventaire détaillé des pièces transmises."

J'ai un leger (sic) doute quand au raisonnement de votre syndic, me basant sur le courrier échangé en 2019 avec l'IBGE concernant le renouvellement de deux permis 1B de mon ACP en janvier 2022.

En plus les syndics ont tendance de classer ces documents dans la farde "courrier" et pas dans la farde "permis".

Dans le contexte actuel du "climat" il ne faut pas espérer de cacher quelque chose à l'IBGE.
Cela donne pas du tout une bonne l'impression.
Il vaut mieux d'être transparent et avoir du respect pour la législation existante.
Alors l'IBGE se concentra sur le présent et le futur. Ils sont asez pragmatique si vous êtes transparent et de bonne volonté.

Le renouvellement est entamé par l'IBGE. Mais son planning ne tient pas compte avec le planning des AG. C'est l'AG qui doit valider la demande avant envoi par le syndic et qui doit autoriser (après octroi/prolongement du permis) les travaux à faire selon l'IBGE (souvent il y a un choix).

Dans ce cadre l'IBGE demande des situations mis à jour concernant l'amiante, électricité, ... ... 

Quant à la responsabilité du syndic sortant:
Dès que le syndic entrant a accepté les archives de l'ACP (comme on dit les "archives vivants ou morts") il devient pour 100% responsable pour les erreurs éventuels du syndic précédent. Je crois qu'il a en tout 12 mois pour "rouspeter" et entamer les procédures requises (y compris par exemple décision d'AG, assurance IPI, ...).

Importance clé pour les citations avec l'ACP, au rôle ou pas, qui n'ont pas donné lieu à un jugement ou n'ont pas été exécuté.

Mon syndic actuel s'est fait probablement rouler dans ce cadre par le syndic précédent, qui n'était pas assuré IPI, mais aussi par l'avocat de l'ACP 2005-2013 qui esaie de redevenir l'avocat de l'ACP.

Lors d'une remise/reprise de syndic le CdC/AG doit s'assurer que cette liste existe et est à jour.

En marge: permis classe 1B pour +10 emplacements souterrains de voitures ?

Le problème c'est que c'est pratiquement impossible de trouver un syndic pro pour 5 lots vu que d'habitude, ils demandent de l'ordre de 20€ ar lot et par moi.

Comment voulez-vous trouver quelqu'un de "bien" avec un salaire de 100€ bruts par mois?

En lisant vos interventions je constate que les CP de votre ACP ont profité pendant 18 ans et pas suivi les règles minimales et laissé jouer un locataire le rôle de syndic ET AG. Et vous êtes surpris des couts possibles ?

A la grosse loupe j'estime que pour remettre tout en ordre, il vous faudra au moins dépenser 18x10x30 = 6.400 EUR pour remettre votre ACP en ordre. Et je sous-estime probablement.

Suggestion: Tenez  s'urgence une AGE thématique
1. pour laisser faire des  audits  technique, juridique et comptable par trois experts
2. chercher un syndic professionnel, avec expérience "syndic provisoire", qui veut superviser ces audits sur base d'un "honoraire en regie" (tarif horaire fixe, mais pas le nombre d'heures).

En marge: vous (les 10 CP) avez investi dans une location à long terme, sans préparer le futur en mettant d'argent de coté pour faire ce qu'il fallait faire. Il faut donc pas être surpris du prix. J'ai suivi il y a quelques années un cas d'une ACP de 8 appartements. Ils voulaient imposer leur règles. Après 20.000 EUR par CP ils avaient compris.

Dans l'immeuble où je vis (une autre ACP), je ne me souviens pas avoir parlé du contrat d'entretien des extincteurs par exemple ou du permis d'environnement. Je suppose que le syndic s'en chargeait et mettait le cout en frais communs. C'est difficile dans une petite copropriété de gérer un immeuble sans l'appui de qqn qui s'y connaisse. Le syndic provisoire qui peut superviser ces audits sur base d'un honoraire en regie est exactement ce qu'il nous faut et donc si vous en connaissez, nous sommes demandeurs! De même pour les auditeurs (pour la compta, ce n'est pas nécessaire puisqu'on repart de zéro).

Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.

@Max11 : si vous avez le nom de ces sociétés, merci de m'en faire part en MP.

Dernière modification par Globetrot (23-01-2020 10:59:38)

Ne mélangeons pas certaines notions.

Au sens de l 'article 577-8, § 7, le syndic provisoire est la personne qui , en cas d'empêchement ou de carence du syndic (en fonction) et à la requête d'un copropriétaire  peut être désignée par le juge.

Cette notion de syndic provisoire ne doit pas être avec celle de syndic provisoire adjoint au syndic en fonction  dont il est question  à l'article 577-8, §6,  C.civil .  Il est choisi par l'AG.

Je reproduis ces 2 textes

art.577-8, C. civil
" § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement.

§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
  Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant."

Peut-être Luc a-t-il voulu exprimer que les experts devront avoir l'expérience de l'exercice de missions de syndics provisoires ou de syndics provisoires adjoints  aux syndics en place.

Dernière modification par GT (23-01-2020 15:18:26)

Avez vous fait une analyse de ce qui est mentionné dans le contract avec le syndic ? Combien de réunions syndic-CdG prévues?

Avez-vous un CaC , Si oui, avez vous spécifié sa mission ?

Un CdG n'est pas obligatoire et un CaC l'est.
Les syndics des petites ACP sont souvent organisé autour des contacts avec une personne: le CaC.

Votre structure minimale d'information devait être:
- Exécution: syndic
- Contrôle: CaC
- Suivi: tous les CP sur base de ce que le CaC communique (internet ?) et en Mai lors de l'AG de ce que le syndic communique

Une ACP de 10 appartements génère les factures classiques et en plus on compte en moyenne un incident par appartement, donc chez vous 1 par mois. Cela nécessite au maxium un contrôle trimestériel, et semestériel (à un jour non-planifié) si le CaC a un accès "read-only" aux comptes bancaires.

On paie les charges par mois ou par trimestre ?

Pour la mission extra-ordinaire il faut se mettre ensemble avec  les CP. Puis convoquez avec +20% une AGE qui engage le débat avec le syndic.

Démontrez lui que vous avez
- un but clair (fonctionner dans le cadre de la loi)
- un plan concret à court terme (les experts sous son contrôle direct)
- un plan à moyen terme (exécuter les expertises)
- le budget provisionnel sur moyen terme.