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Permis d'environnement

Globetrot
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Permis d'environnement

Si le permis d'environnement n'est pas en ordre et que le syndic n'a pas fait le nécessaire, l'ACP est elle responsable ou peut elle se retourner contre le syndic en cas d'incident?

Dernière modification par Globetrot (19-01-2020 13:57:40)

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Globetrot
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Re : Permis d'environnement

Comme exemple, je prendrais le permis d’environnement. Si le syndic ne l’a pas renouvelé et que depuis nous avons changé de syndic, pouvons-nous encore nous retourner contre l’ancien syndic si jamais il devait y avoir un problème (même si nous avons donné décharge lors de la fin de son mandat ?).

Comment se passe ce renouvellement d’ailleurs ? Notre nouveau syndic nous a dit que c’était l’IBGE qui était à l’initiative du renouvellement (par envoi d’un courrier) et que si il n’y avait pas de réaction du syndic / ACP qu’il y aurait des amendes, etc. Bref, notre syndic PENSE que nous sommes en ordre (et a dit qu’il vaut mieux ne pas bouger car en cas de renouvellement on nous imposerait de nouvelles normes, etc…) Mais j’ai des forts doutes à ce sujet. Et puis si on nous impose des travaux c’est pour une question de sécurité et je ne voudrais pas être responsable d’un événement parce que le syndic n’a pas fait son boulot.

J’ai une copie du permis d’origine :  Classe 1B accordé pour 10 ans en 1996. Le permis peut être prolongé pour deux périodes successives de 10 ans. Ce que j’ignore c’est si le permis a été prolongé par l’ancien syndic en 2016 (théoriquement).

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GT
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Re : Permis d'environnement

Globetrot a écrit :

Comme exemple, je prendrais le permis d’environnement. Si le syndic ne l’a pas renouvelé et que depuis nous avons changé de syndic, pouvons-nous encore nous retourner contre l’ancien syndic si jamais il devait y avoir un problème (même si nous avons donné décharge lors de la fin de son mandat ?).

Comment se passe ce renouvellement d’ailleurs ? Notre nouveau syndic nous a dit que c’était l’IBGE qui était à l’initiative du renouvellement (par envoi d’un courrier) et que si il n’y avait pas de réaction du syndic / ACP qu’il y aurait des amendes, etc. Bref, notre syndic PENSE que nous sommes en ordre (et a dit qu’il vaut mieux ne pas bouger car en cas de renouvellement on nous imposerait de nouvelles normes, etc…) Mais j’ai des forts doutes à ce sujet. Et puis si on nous impose des travaux c’est pour une question de sécurité et je ne voudrais pas être responsable d’un événement parce que le syndic n’a pas fait son boulot.

J’ai une copie du permis d’origine :  Classe 1B accordé pour 10 ans en 1996. Le permis peut être prolongé pour deux périodes successives de 10 ans. Ce que j’ignore c’est si le permis a été prolongé par l’ancien syndic en 2016 (théoriquement).

Je pense que le renouvellement d'un permis et la prolongation d'un permis sont des notions différentes.

En principe les documents relatifs au permis d'environnement figurent dans le dossier de remise/reprise qui a fait l'objet d'un procès-verbal entre votre syndic actuel et le syndic sortant.

Dans la pratique, ces procès-verbaux sont de qualité très variable.

Les normes déontologiques récentes de l'IPI prévoient :
" Art. 85   

Dans le cadre de la transmission visée par l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil intervenant entre agents immobiliers syndics, le syndic sortant et celui qui lui succède établissent un inventaire détaillé des pièces transmises."

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PIM
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Re : Permis d'environnement

@globetrot: il faut éviter de traiter de 2 sujets différents dans le même fil de discussion svp.


Erik DECKERS
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luc
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Re : Permis d'environnement

Globetrot a écrit :

Comme exemple, je prendrais le permis d’environnement. Si le syndic ne l’a pas renouvelé et que depuis nous avons changé de syndic, pouvons-nous encore nous retourner contre l’ancien syndic si jamais il devait y avoir un problème (même si nous avons donné décharge lors de la fin de son mandat ?).

Comment se passe ce renouvellement d’ailleurs ? Notre nouveau syndic nous a dit que c’était l’IBGE qui était à l’initiative du renouvellement (par envoi d’un courrier) et que si il n’y avait pas de réaction du syndic / ACP qu’il y aurait des amendes, etc. Bref, notre syndic PENSE que nous sommes en ordre (et a dit qu’il vaut mieux ne pas bouger car en cas de renouvellement on nous imposerait de nouvelles normes, etc…) Mais j’ai des forts doutes à ce sujet. Et puis si on nous impose des travaux c’est pour une question de sécurité et je ne voudrais pas être responsable d’un événement parce que le syndic n’a pas fait son boulot.

J’ai une copie du permis d’origine :  Classe 1B accordé pour 10 ans en 1996. Le permis peut être prolongé pour deux périodes successives de 10 ans. Ce que j’ignore c’est si le permis a été prolongé par l’ancien syndic en 2016 (théoriquement).

J'ai un leger (sic) doute quand au raisonnement de votre syndic, me basant sur le courrier échangé en 2019 avec l'IBGE concernant le renouvellement de deux permis 1B de mon ACP en janvier 2022.

En plus les syndics ont tendance de classer ces documents dans la farde "courrier" et pas dans la farde "permis".

Dans le contexte actuel du "climat" il ne faut pas espérer de cacher quelque chose à l'IBGE.
Cela donne pas du tout une bonne l'impression.
Il vaut mieux d'être transparent et avoir du respect pour la législation existante.
Alors l'IBGE se concentra sur le présent et le futur. Ils sont asez pragmatique si vous êtes transparent et de bonne volonté.

Le renouvellement est entamé par l'IBGE. Mais son planning ne tient pas compte avec le planning des AG. C'est l'AG qui doit valider la demande avant envoi par le syndic et qui doit autoriser (après octroi/prolongement du permis) les travaux à faire selon l'IBGE (souvent il y a un choix).

Dans ce cadre l'IBGE demande des situations mis à jour concernant l'amiante, électricité, ... ... 

Quant à la responsabilité du syndic sortant:
Dès que le syndic entrant a accepté les archives de l'ACP (comme on dit les "archives vivants ou morts") il devient pour 100% responsable pour les erreurs éventuels du syndic précédent. Je crois qu'il a en tout 12 mois pour "rouspeter" et entamer les procédures requises (y compris par exemple décision d'AG, assurance IPI, ...).

Importance clé pour les citations avec l'ACP, au rôle ou pas, qui n'ont pas donné lieu à un jugement ou n'ont pas été exécuté.

Mon syndic actuel s'est fait probablement rouler dans ce cadre par le syndic précédent, qui n'était pas assuré IPI, mais aussi par l'avocat de l'ACP 2005-2013 qui esaie de redevenir l'avocat de l'ACP.

Lors d'une remise/reprise de syndic le CdC/AG doit s'assurer que cette liste existe et est à jour.

En marge: permis classe 1B pour +10 emplacements souterrains de voitures ?


Cordialement,

Luc

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Globetrot
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Re : Permis d'environnement

Le cas qui m’occupe est un peu atypique. L’immeuble a été loué dans sa totalité à un seul locataire (personne morale) qui prenait toutes les factures à sa charge. Pendant 18 ans, il n’y a pas eu d’AG puisque pas de frais pour les CP (à part mise en conformité des ascenseurs et remplacement de la chaudière commune). Il y a un an, le bail a pris fin et le locataire a cessé ses activités.

Nous avons confié la gestion de l’immeuble à un syndic en lui disant de partir de zéro (puisqu’aucun document n’a été transmis du locataire à l’ACP / au Syndic). J’ai alors expressément demandé au syndic de vérifier si le permis d’environnement était en règle et de faire l’entretien des extincteurs. L’acte de base n’est, lui non plus, pas en ordre je crois. J’ai envoyé plusieurs rappels et aujourd’hui, un an après leur début de mandat, à part payer les factures, le syndic n’a absolument rien fait et n’est même pas venu une seule fois dans l’immeuble. Nous avons donc décidé de mettre fin à leur mandat (fin avril) et hésitons à prendre un nouveau syndic professionnel ou à assurer nous-même cette fonction. Le problème est qu’aucun des 5 CP n’a suffisamment d’expérience ou de compétences techniques dans ce domaine. La comptabilité on peut s’en charger mais c’est tout ce qui touche à la réglementation qui me fait peur et je ne voudrais être tenue responsable en cas d’incident parce que nous avons été ignorants…

Pour revenir au permis d’environnement (plus de 25 emplacements en souterrain), s’il a expiré nous devons le renouveler, je pense, mais nous aimerions autant confier cette tâche à qqn d’externe (sans pour autant que cette personne assure le rôle de syndic). Ce que notre syndic actuel fait, tout le monde peut le faire mais nous avons besoin de conseils pour mettre l’immeuble en ordre s’il ne l’est pas (et connaitre les conséquences si jamais cette mise en ordre tarde, je n’ai personnellement pas le temps de consacrer des journées entières à cette mise en conformité qui aurait dû être réalisée par notre syndic - qui est aux abonnés absents, sauf pour se faire rémunérer).

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panchito
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Re : Permis d'environnement

Le problème c'est que c'est pratiquement impossible de trouver un syndic pro pour 5 lots vu que d'habitude, ils demandent de l'ordre de 20€ ar lot et par moi.

Comment voulez-vous trouver quelqu'un de "bien" avec un salaire de 100€ bruts par mois?

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Globetrot
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Re : Permis d'environnement

Il y a 10 lots au total et le syndic nous coute 330 EUR/mois aujourd'hui pour ne payer que des factures! On a demandé des conseils: pas de réponse, on a demandé d'organiser des réunions avec le CdC, pas de réponse. Le syndic avait dit qu'il allait faire un dossier 'technique' de l'immeuble, ça n'a pas été fait. On veut juste savoir sur quels points nous ne sommes pas en ordre et on n'en sait toujours rien. Donc 330 EUR pour payer 2 ou 3 factures par mois, c'est cher payer! Dans ce cas, on peut se passer d'un syndic (mais pas des conseils).

Cette prestation ne fait de toute façon pas partie des prestations usuelles d'un syndic et sont donc des prestations complémentaires facturées en supplément. Nous on veut bien payer mais on doit juste trouver qqn qui est prêt à le faire...

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luc
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Re : Permis d'environnement

En lisant vos interventions je constate que les CP de votre ACP ont profité pendant 18 ans et pas suivi les règles minimales et laissé jouer un locataire le rôle de syndic ET AG. Et vous êtes surpris des couts possibles ?

A la grosse loupe j'estime que pour remettre tout en ordre, il vous faudra au moins dépenser 18x10x30 = 6.400 EUR pour remettre votre ACP en ordre. Et je sous-estime probablement.

Suggestion: Tenez  s'urgence une AGE thématique
1. pour laisser faire des  audits  technique, juridique et comptable par trois experts
2. chercher un syndic professionnel, avec expérience "syndic provisoire", qui veut superviser ces audits sur base d'un "honoraire en regie" (tarif horaire fixe, mais pas le nombre d'heures).

En marge: vous (les 10 CP) avez investi dans une location à long terme, sans préparer le futur en mettant d'argent de coté pour faire ce qu'il fallait faire. Il faut donc pas être surpris du prix. J'ai suivi il y a quelques années un cas d'une ACP de 8 appartements. Ils voulaient imposer leur règles. Après 20.000 EUR par CP ils avaient compris.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Permis d'environnement

Globetrot a écrit :

Pour revenir au permis d’environnement (plus de 25 emplacements en souterrain), s’il a expiré nous devons le renouveler, je pense, mais nous aimerions autant confier cette tâche à qqn d’externe (sans pour autant que cette personne assure le rôle de syndic). Ce que notre syndic actuel fait, tout le monde peut le faire mais nous avons besoin de conseils pour mettre l’immeuble en ordre s’il ne l’est pas (et connaitre les conséquences si jamais cette mise en ordre tarde, je n’ai personnellement pas le temps de consacrer des journées entières à cette mise en conformité qui aurait dû être réalisée par notre syndic - qui est aux abonnés absents, sauf pour se faire rémunérer).

Il y a des sociétés spécialisées qui existent pour s'occuper de tout ce qui concerne le permis...
Pour un prix que j'ai trouvé très raisonnable !

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luc

Globetrot
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Re : Permis d'environnement

luc a écrit :

En lisant vos interventions je constate que les CP de votre ACP ont profité pendant 18 ans et pas suivi les règles minimales et laissé jouer un locataire le rôle de syndic ET AG. Et vous êtes surpris des couts possibles ?

A la grosse loupe j'estime que pour remettre tout en ordre, il vous faudra au moins dépenser 18x10x30 = 6.400 EUR pour remettre votre ACP en ordre. Et je sous-estime probablement.

Suggestion: Tenez  s'urgence une AGE thématique
1. pour laisser faire des  audits  technique, juridique et comptable par trois experts
2. chercher un syndic professionnel, avec expérience "syndic provisoire", qui veut superviser ces audits sur base d'un "honoraire en regie" (tarif horaire fixe, mais pas le nombre d'heures).

En marge: vous (les 10 CP) avez investi dans une location à long terme, sans préparer le futur en mettant d'argent de coté pour faire ce qu'il fallait faire. Il faut donc pas être surpris du prix. J'ai suivi il y a quelques années un cas d'une ACP de 8 appartements. Ils voulaient imposer leur règles. Après 20.000 EUR par CP ils avaient compris.

Dans l'immeuble où je vis (une autre ACP), je ne me souviens pas avoir parlé du contrat d'entretien des extincteurs par exemple ou du permis d'environnement. Je suppose que le syndic s'en chargeait et mettait le cout en frais communs. C'est difficile dans une petite copropriété de gérer un immeuble sans l'appui de qqn qui s'y connaisse. Le syndic provisoire qui peut superviser ces audits sur base d'un honoraire en regie est exactement ce qu'il nous faut et donc si vous en connaissez, nous sommes demandeurs! De même pour les auditeurs (pour la compta, ce n'est pas nécessaire puisqu'on repart de zéro).

Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.

@Max11 : si vous avez le nom de ces sociétés, merci de m'en faire part en MP.

Dernière modification par Globetrot (23-01-2020 10:59:38)

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luc
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Re : Permis d'environnement

Globetrot a écrit :

Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.

Les couts extraordinaires (audit, ...) dont je parlais était en plus de la gestion normale (12 x 10 lots x 30 EUR).
Combien est le tarif de votre syndic en régie (= à l'heure)?


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Permis d'environnement

Globetrot a écrit :

Le syndic provisoire qui peut superviser ces audits sur base d'un honoraire en regie est exactement ce qu'il nous faut ....

Ne mélangeons pas certaines notions.

Au sens de l 'article 577-8, § 7, le syndic provisoire est la personne qui , en cas d'empêchement ou de carence du syndic (en fonction) et à la requête d'un copropriétaire  peut être désignée par le juge.

Cette notion de syndic provisoire ne doit pas être avec celle de syndic provisoire adjoint au syndic en fonction  dont il est question  à l'article 577-8, §6,  C.civil .  Il est choisi par l'AG.

Je reproduis ces 2 textes

art.577-8, C. civil
" § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement.

§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
  Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant."

Peut-être Luc a-t-il voulu exprimer que les experts devront avoir l'expérience de l'exercice de missions de syndics provisoires ou de syndics provisoires adjoints  aux syndics en place.

Dernière modification par GT (23-01-2020 15:18:26)

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luc

Globetrot
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Re : Permis d'environnement

luc a écrit :
Globetrot a écrit :

Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.

Les couts extraordinaires (audit, ...) dont je parlais était en plus de la gestion normale (12 x 10 lots x 30 EUR).
Combien est le tarif de votre syndic en régie (= à l'heure)?

Oui mais le syndic ne fait même pas sa mission normale (pas de visite dans l'immeuble depuis le début du contrat, pas d'AG organisée l'année dernière - bon c'est vrai qu'elle doit se tenir en avril et que le syndic a commencé le 1er février -, après un an, toujours pas de décompte de charges, aucune mise à disposition des pièces comptables malgré nos demandes, 1 seule réunion seulement avec le CdC malgré notre demande d'en organiser d'autres, aucune mission effectuée comme par exemple faire l'entretien des extincteurs). Bref, comme j'ai dit à part payer 3 ou 4 factures par mois pour 330 EUR, il y a eu des gros manquements.

En régie le syndic facture 55 EUR pendant les heures de bureau mais comme déjà il n'assure pas sa mission de base, il n'y a plus de confiance.

C'est dommage qu'on ne puisse pas faire appel à un 'syndic provisoire' alors. Je pense que bcp de petites copropriétés seraient intéressés pour certaines tâches.

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luc
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Re : Permis d'environnement

Globetrot a écrit :
luc a écrit :
Globetrot a écrit :

Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.

Les couts extraordinaires (audit, ...) dont je parlais était en plus de la gestion normale (12 x 10 lots x 30 EUR).
Combien est le tarif de votre syndic en régie (= à l'heure)?

Oui mais le syndic ne fait même pas sa mission normale (pas de visite dans l'immeuble depuis le début du contrat, pas d'AG organisée l'année dernière - bon c'est vrai qu'elle doit se tenir en avril et que le syndic a commencé le 1er février -, après un an, toujours pas de décompte de charges, aucune mise à disposition des pièces comptables malgré nos demandes, 1 seule réunion seulement avec le CdC malgré notre demande d'en organiser d'autres, aucune mission effectuée comme par exemple faire l'entretien des extincteurs). Bref, comme j'ai dit à part payer 3 ou 4 factures par mois pour 330 EUR, il y a eu des gros manquements.

En régie le syndic facture 55 EUR pendant les heures de bureau mais comme déjà il n'assure pas sa mission de base, il n'y a plus de confiance.

C'est dommage qu'on ne puisse pas faire appel à un 'syndic provisoire' alors. Je pense que bcp de petites copropriétés seraient intéressés pour certaines tâches.

Avez vous fait une analyse de ce qui est mentionné dans le contract avec le syndic ? Combien de réunions syndic-CdG prévues?

Avez-vous un CaC , Si oui, avez vous spécifié sa mission ?

Un CdG n'est pas obligatoire et un CaC l'est.
Les syndics des petites ACP sont souvent organisé autour des contacts avec une personne: le CaC.

Votre structure minimale d'information devait être:
- Exécution: syndic
- Contrôle: CaC
- Suivi: tous les CP sur base de ce que le CaC communique (internet ?) et en Mai lors de l'AG de ce que le syndic communique

Une ACP de 10 appartements génère les factures classiques et en plus on compte en moyenne un incident par appartement, donc chez vous 1 par mois. Cela nécessite au maxium un contrôle trimestériel, et semestériel (à un jour non-planifié) si le CaC a un accès "read-only" aux comptes bancaires.

On paie les charges par mois ou par trimestre ?

Pour la mission extra-ordinaire il faut se mettre ensemble avec  les CP. Puis convoquez avec +20% une AGE qui engage le débat avec le syndic.

Démontrez lui que vous avez
- un but clair (fonctionner dans le cadre de la loi)
- un plan concret à court terme (les experts sous son contrôle direct)
- un plan à moyen terme (exécuter les expertises)
- le budget provisionnel sur moyen terme.


Cordialement,

Luc

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Globetrot
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Re : Permis d'environnement

luc a écrit :

Avez vous fait une analyse de ce qui est mentionné dans le contract avec le syndic ? Combien de réunions syndic-CdG prévues?

Avez-vous un CaC , Si oui, avez vous spécifié sa mission ?

Un CdG n'est pas obligatoire et un CaC l'est.
Les syndics des petites ACP sont souvent organisé autour des contacts avec une personne: le CaC.

Votre structure minimale d'information devait être:
- Exécution: syndic
- Contrôle: CaC
- Suivi: tous les CP sur base de ce que le CaC communique (internet ?) et en Mai lors de l'AG de ce que le syndic communique

Une ACP de 10 appartements génère les factures classiques et en plus on compte en moyenne un incident par appartement, donc chez vous 1 par mois. Cela nécessite au maxium un contrôle trimestériel, et semestériel (à un jour non-planifié) si le CaC a un accès "read-only" aux comptes bancaires.

On paie les charges par mois ou par trimestre ?

Pour la mission extra-ordinaire il faut se mettre ensemble avec  les CP. Puis convoquez avec +20% une AGE qui engage le débat avec le syndic.

Démontrez lui que vous avez
- un but clair (fonctionner dans le cadre de la loi)
- un plan concret à court terme (les experts sous son contrôle direct)
- un plan à moyen terme (exécuter les expertises)
- le budget provisionnel sur moyen terme.

Le contrat ne précise pas le nombre de réunions ou quand sont faits les décomptes,...
Je suis le CaC mais comme j'ai dit, je ne reçois pas de réponse quand j'envoie un mail.
Pour ce qui est des incidents, on en a eu mais c'est encore le CdC qui s'en occupe.
Comme nous avons décidé de mettre fin à la collaboration avec le syndic (AGE en décembre entre nous), je ne dois plus rien attendre du syndic.
Je ne savais pas qu'on pouvait demander un read only sur les comptes bancaires (c'est bon à savoir en tout cas) !
On paie une provision de charges tous les mois, mais donc nous n'avons pas encore vu un seul décompte en un an.J'ai demandé d'avoir une copie des factures de décompte et l'eau, du gaz et de l'électricité, je ne l'ai jamais eues.

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luc

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