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bail habitation commutable en commercial?

Zaura
Pimonaute assidu
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bail habitation commutable en commercial?

Bonjour,

mon locataire, ixelles, vient d'enregistrer sa profession libérale à son domicile.
le bail doit-il être commuté de habitation à commercial?
aurais-je du être informée au préalable?
merci

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PIM
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Une affectation professionnelle partielle pour profession libérale ne transforme pas un bail de logement en bail commercial.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Zaura
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Ok pim et aurais-je dû être informé
E

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rexou
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Par contre, si ce locataire déduit des frais professionnels relatifs à ce bureau ou siège social, vous risquez un redressement fiscal sur base du loyer réel, soit pour partie du loyer perçu, soit pour sa totalité, selon ce que stipule votre bail (loyer privatif et commercial ainsi que les charges bien séparés, et bail enregistré).

Par précaution, j'inclurais, si ce n'est déjà fait dans le bail d'origine, ou j'ajouterais pour plus de sécurité un avenant qui interdit au locataire de déclarer une activité professionnelle, et mettrait le cas échéant tout supplément fiscal encouru par le bailleur à la seule charge du locataire


rexou

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Zaura a écrit :

Bonjour,

mon locataire, ixelles, vient d'enregistrer sa profession libérale à son domicile.
le bail doit-il être commuté de habitation à commercial?
aurais-je du être informée au préalable?
merci


Le bail commercial est un contrat de location d’immeuble ou d’une partie d’immeuble que les parties ont convenu, soit de manière expresse ou tacite au début du bail, soit par accord exprès en cours de bail, d’affecter principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public (article 1 de la loi du 30 avril 1951, reprise au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 bis du Code civil.)

La personne qui exerce une profession libérale tiendrait-elle un commerce ?
La personne qui est un artisan exercerait une profession libérale ?

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jacq
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Toute entreprise, a un n° d'enregistrement sans avoir un n° de tva, faite un avenant a votre bail et stipulé la surface de l'habitation a usage professionnel qui sera utilisé, cela peut être une activité complémentaire pour votre locataire et renseignez vous au près du cadastre,si le revenus cadastral doit être modifié,  ce sera un supplément que votre locataire devra supporter si celui-ci est revus a la hausse.

Dernière modification par jacq (04-03-2020 08:03:13)


jacq

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 7 096

Re : bail habitation commutable en commercial?

Zaura a écrit :

Bonjour,

mon locataire, ixelles, vient d'enregistrer sa profession libérale à son domicile.
le bail doit-il être commuté de habitation à commercial?
aurais-je du être informée au préalable?
merci

L'enregistrement signifie-t-il en soi le locataire affecte réellement le bien pris en location à une activité professionnelle non compatible avec un bail de résidence principale ?  Ne peut-il s'agir d'une simple boite aux lettres ?

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 096

Re : bail habitation commutable en commercial?

Zaura a écrit :

Bonjour,

mon locataire, ixelles, vient d'enregistrer sa profession libérale à son domicile.
le bail doit-il être commuté de habitation à commercial?
aurais-je du être informée au préalable?
merci

Que prévoit le contrat de bail du locataire d'Ixelles ? Nous l'ignorons.


Extraits d'un bail PIM de résidence principale

"DESTINATION - CESSION - SOUS-LOCATION - OCCUPATION

Le bien est destiné à usage de résidence principale.
Le Bailleur n'autorise pas – autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite : maximum .…. %) soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la loi sur les baux commerciaux.
Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.
Le Preneur déclare avoir effectué, en regard de la destination projetée ou déclarée pour le bien, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect de la législation urbanistique, relative, entre autres, à l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est placé, et aux prescriptions urbanistiques en matière d'octroi de permis, etc. En conséquence, il n’est imputé au Bailleur aucune obligation de garantie quant à la destination du bien projetée ou déclarée par le Preneur, sauf silence circonstancié ou dol.
Tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Preneur, le Bailleur n’étant tenu que dans les limites évoquées à l’alinéa précédent.
Aucune modification par le Preneur de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Bailleur et de l’autorité concernée. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Preneur sera imputée et répercutée sur ce dernier.
Le Preneur ne pourra céder ses droits sans l'accord préalable et écrit du Bailleur. "
Le Preneur ne peut sous-louer le bien qu’avec l'accord du bailleur"

Dernière modification par GT (04-03-2020 09:08:08)

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panchito
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Si le bail est transformé en bail commercial, vous allez être imposé sur base des loyers réels. Si vous avez prévu dans votre bail l'interdiction d'exercer une profession dans les lieux loués, vous pouvez lui répercuter la différence (énorme) d'impôts que vous allez devoir payer au fisc.
Dans les baux commerciaux, le précompte immobilier est à charge du locataire!

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rexou
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Il ne s'agit pas d'un bail commercial, mais d'un bail résidentiel au départ.

Il peut y être inclus une occupation professionnelle pour une partie du bien loué. Dans ce cas, le locataire peut déduire une partie du loyer. Partie qui sera stipulée avec précision dans le bail, soit XX% du loyer et des charges. Le bailleur doit déclarer cette partie séparément à l'IPP et sera taxé. Il doit donc majorer le loyer qu'il demande à son locataire (entre 30 et 50% de supplément pour la partie "professionnelle"

Le locataire peut aussi établir son siège social sans déduire fiscalement le loyer ou partie du loyer. Dans ce cas, le bail reste un simple bail résidentiel avec interdiction d'affecter le bien à occupation professionnelle. Le bail résidentiel prévoit cette interdiction et prévoit aussi l'imputation au locataire de tout préjudice fiscal que subirait le bailleur du fait du non respect de l'occupation résidentielle.

Le seul fait d'établir un siège social à l'adresse n'impacte pas la déclaration fiscale du bailleur.


rexou

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grmff
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Un indépendant personne physique peut avoir son "siège" chez lui sans y exercer son activité professionnelle.

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Zaura
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Re : bail habitation commutable en commercial?

@grmff
"Un indépendant personne physique peut avoir son "siège" chez lui sans y exercer son activité professionnelle."

D'accord, mais même si bail à domicile, aurais-je du être informée?
-/-

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panchito
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Avez-vous choisi un bail PIM?

Si oui, qu'avez-vous indiqué pour cette clause:

Le Bailleur n'autorise pas – autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite : maximum .…. %) soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la loi sur les baux commerciaux.

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jacq
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Re : bail habitation commutable en commercial?

grmff a écrit :

Un indépendant personne physique peut avoir son "siège" chez lui sans y exercer son activité professionnelle.

Un indépendant en personne physique doit indiquer son adresse privée au registre du commerce, même si il exerce une activité ailleurs, dans une autres commune.il y a une rubrique spéciale pour y indiquer le lieux de son exploitation.


jacq

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rexou
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Re : bail habitation commutable en commercial?

jacq a écrit :
grmff a écrit :

Un indépendant personne physique peut avoir son "siège" chez lui sans y exercer son activité professionnelle.

Un indépendant en personne physique doit indiquer son adresse privée au registre du commerce, même si il exerce une activité ailleurs, dans une autres commune.il y a une rubrique spéciale pour y indiquer le lieux de son exploitation.

Si cet indépendant ne déduit pas fiscalement les frais relatifs au bien concerné, peu importe qu'il y établisse son siège d'exploitation ou son siège social... cela n'impactera pas la taxation du bailleur.

Le fisc se base sur la déduction professionnelle dans sa déclaration fiscale du locataire pour faire le constat d'une occupation professionnelle.


rexou

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panchito
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Re : bail habitation commutable en commercial?

Reste à savoir si vous avez bien la clause suivante:
Le Bailleur n'autorise pas – autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite : maximum .…. %)

Et comment vous l'avez adaptée.

Pour éviter que tout votre loyer soit taxé, vous devez avoir le % exact !

Le bail doit absolument avoir été enregistré.

Sans tout cela c'est l'entièreté de votre loyer qui va être taxé et vous risquez dès lors (si vous avez d'autres revenus) d'en perdre la moitié...

Quel métier exerce-t'il?

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grmff
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Re : bail habitation commutable en commercial?

jacq a écrit :
grmff a écrit :

Un indépendant personne physique peut avoir son "siège" chez lui sans y exercer son activité professionnelle.

Un indépendant en personne physique doit indiquer son adresse privée au registre du commerce, même si il exerce une activité ailleurs, dans une autres commune.il y a une rubrique spéciale pour y indiquer le lieux de son exploitation.

Tous les indépendants n'ont pas besoin d'un lieux d'exploitation.

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