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Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

moses
Pimonaute bavard
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Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

Bonjour,

ça concerne un locataire venant de rompre le contrat de bail. Le proprio a droit aux compensations suivant les règles.

Mais voilà, le locataire réclame sa garantie. En plus de tout ça, Techem-Caloribel n'a pas encore fait le décompte annuel des consommations (le décompte annuel est prévu vin avril).

Je suppose que c'est le juge qui doit décider des compensations.

Mais entre temps, si je donne la garantie locative au locataire, ça sera difficile de récupérer les compensations ainsi que les éventuelles consommations en surplus.

Lors de la remise des clés que j'ai accepté, le document signé stipule:

"Les obligations contractuelles de location, notamment le payement du loyer jusqu'au terme convenu, ne sont pas dépendantes de la remise des clés".

Bonne journée corona.

Moses

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rexou
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

moses a écrit :

Bonjour,

ça concerne un locataire venant de rompre le contrat de bail. Le proprio a droit aux compensations suivant les règles.

Mais voilà, le locataire réclame sa garantie. En plus de tout ça, Techem-Caloribel n'a pas encore fait le décompte annuel des consommations (le décompte annuel est prévu vin avril).

Je suppose que c'est le juge qui doit décider des compensations.

Mais entre temps, si je donne la garantie locative au locataire, ça sera difficile de récupérer les compensations ainsi que les éventuelles consommations en surplus.

Lors de la remise des clés que j'ai accepté, le document signé stipule:

"Les obligations contractuelles de location, notamment le payement du loyer jusqu'au terme convenu, ne sont pas dépendantes de la remise des clés".

Bonne journée corona.

Moses

Quelles compensations ? Il peut exister une indemnité légale qui est à définir selon le bail et la date à laquelle le locataire donne son renon. Il existe de toutes façons un préavis de 3 mois.

La garantie couvre les obligations du locataire. Y compris le paiement des charges. Vous pouvez donc conserver la garantie ou à tout le moins une part raisonnable pour couvrir les frais possibles de consommations.

Vous établissez donc le décompte final hors régularisation de charges et vous restituez au locataire la partie de la garantie qui lui revient, hors ce que vous estimez être le montant raisonnable de la régularisation des charges après relevé de Caloribel. Le décompte final interviendra après réception du compte de Caloribel. Mais il est important de conserver la somme suffisante sur le compte -ou en cash dans vos mains-  pour payer ces frais. Vous rembourserez au locataire si besoin. Mais ne comptez pas sur le locataire pour payer ultérieurement une facture si vous avez commis l'erreur de rembourser toute la garantie.


rexou

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panchito
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

Vous avez le droit de garder la garantie jusqu'à ce que le Syndic effectue le prochain décompte annuel eau et chauffage.

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moses
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

Merci pour votre réponse.
Par compensations, j'entend indemnités de rupture de contrat. Je suppose que c'est le Juge qui doit décider.
Bonne journée

Moses

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rexou
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

panchito a écrit :

Vous avez le droit de garder la garantie jusqu'à ce que le Syndic effectue le prochain décompte annuel eau et chauffage.

En tout cas la partie raisonnable et suffisante de la garantie pour couvrir le supplément possible pour la régularisation des charges et consommations.


rexou

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rexou
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

moses a écrit :

Merci pour votre réponse.
Par compensations, j'entend indemnités de rupture de contrat. Je suppose que c'est le Juge qui doit décider.
Bonne journée

Moses

Non. Cette indemnité est prévue dans le bail. Reste à savoir si cela s'applique dans votre cas. Quel type de bail vous avez signé et à quel moment votre loctaire donne son  renon.

Le juge intervient seulement en cas de contestation. Mais si vous avez la garantie et si vous pouvez vous payer, inutile pour vous de faire appel au juge. Si votre locataire conteste, il peut demander l'intervention du juge qui tranchera alors le problème.


rexou

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grmff
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

Ne libérez rien du tout tant que vous estimez que votre ex-locataire vous est redevable de quoi que ce soit.

La garantie locative est là pour garantir les obligations du locataire. Toutes les obligations: arriérés de loyer, arriérés de charges, indemnité, frais judiciaires, etc.

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rexou
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

grmff a écrit :

Ne libérez rien du tout tant que vous estimez que votre ex-locataire vous est redevable de quoi que ce soit.

La garantie locative est là pour garantir les obligations du locataire. Toutes les obligations: arriérés de loyer, arriérés de charges, indemnité, frais judiciaires, etc.

Vous êtes plus dur que moi. Je suis plus conciliant au niveau des sommes à retenir parce que j'avais entendu parler d'un jugement qui estimait que la somme retenue devait être en rapport avec la dette potentielle. Un juge avait estimé déraisonnable de conserver la totalité de la garantie pour couvrir seulement une régularisation de décompte dont l'importance était limitée.

Dans le cas cité, si la seule dette potentielle du locataire est un relevé de Caloribel, il me semble que peut être retenue seulement une somme raisonnable et suffisante pour couvrir ces consommations. J'entends bien sur si les comptes sont soldés pour tous les autres postes.


rexou

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panchito
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

J'ai déjà eu des locataires qui avaient pour plusieurs milliers d'euro de régularisation à payer sur un décompte annuel eau et chauffage....

Dernière modification par panchito (16-03-2020 14:57:12)

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grmff
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Ne libérez rien du tout tant que vous estimez que votre ex-locataire vous est redevable de quoi que ce soit.

La garantie locative est là pour garantir les obligations du locataire. Toutes les obligations: arriérés de loyer, arriérés de charges, indemnité, frais judiciaires, etc.

Vous êtes plus dur que moi. Je suis plus conciliant au niveau des sommes à retenir parce que j'avais entendu parler d'un jugement qui estimait que la somme retenue devait être en rapport avec la dette potentielle. Un juge avait estimé déraisonnable de conserver la totalité de la garantie pour couvrir seulement une régularisation de décompte dont l'importance était limitée.

Dans le cas cité, si la seule dette potentielle du locataire est un relevé de Caloribel, il me semble que peut être retenue seulement une somme raisonnable et suffisante pour couvrir ces consommations. J'entends bien sur si les comptes sont soldés pour tous les autres postes.

D'accord. Ici, on parle tout de même d'indemnité. Les indemnités se chiffre souvent en mois de loyer, alors que la garantie se limite à deux mois de loyer.

En outre, la libération partielle de la garantie locative n'est pas toujours possible...

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rexou
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

grmff a écrit :

D'accord. Ici, on parle tout de même d'indemnité. Les indemnités se chiffre souvent en mois de loyer, alors que la garantie se limite à deux mois de loyer.

En outre, la libération partielle de la garantie locative n'est pas toujours possible...

Il est évident que la retenue de la part pour régularisation de charges est à prendre en compte si tous les autres postes (dégâts locatifs, loyers, indemnité de rupture...) sont apurés.

La garantie sert bien à couvrir toutes les sommes dues.

Il reste possible de libérer la totalité de la garantie bancaire et le bailleur conserve la part qui peut être affectée à la régularisation des charges. J'ai déjà adopté cette solution quand le locataire n'accepte pas la solution la plus simple d'un forfait estimatif pour solde de tout compte. De manière générale, j'aime simplifier et un simple relevé approximatif permet d'évaluer le niveau de consommation.

L'idée est de clôturer les comptes à la fin de la location pour faire simple et dans l'intérêt de tous. Le locataire aime aussi voir la garantie libérée immédiatement. L'ajustement au centime près relatif au dernier décompte n'est finalement qu'un détail peu relevant quand il est possible de faire une estimation approximative. Et si le locataire doit récupérer -au moins en partie- sa garantie, c'est généralement que tout s'est bien passé et quand je suis heureux je suis aussi généreux. :-)


rexou

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EP001
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

Le juge de paix n'est pas là pour gérer la location à la place du bailleur.

Le juge de paix n'intervient que s'il y a un désaccord et à la demande de l'une des 2 parties.

Si le locataire rompt le bail, il y a le préavis à donner et peut-être des indemnités à prévoir suivant le bail.

Vous regardez tous ce à quoi vous avez droits et vous le lui réclamez. 
Vous lui faites le compte et s'il n'est pas d'accord à ce moment là vous demandez l'intervention du juge de paix.

En aucun cas vous ne lui rendez la garantie.

La garantie ne se remet  que lorsque tous les comptes sont apurés

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moses
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

Résumons nous.

Donc, si l'indemnité est écrit noir sur blanc dans le contrat de bail, c'est au locataire de se démerder pour expliquer le contraire au Juge.
Le proprio suit ce qui est écrit dans le contrat.
Indemnités d'un mois, deux mois...de loyer, suivant les cas (CDD ou contrat de 9 ans).

Bonne soirée corona.

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EP001
Pimonaute bavard
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

moses a écrit :

Résumons nous.

Donc, si l'indemnité est écrit noir sur blanc dans le contrat de bail, c'est au locataire de se démerder pour expliquer le contraire au Juge.
Le proprio suit ce qui est écrit dans le contrat.
Indemnités d'un mois, deux mois...de loyer, suivant les cas (CDD ou contrat de 9 ans).

Bonne soirée corona.

Oui pour autant que les règles du bail soient conformes à la loi.

Il faut essayer d'avoir un terrain d'entente et trouver une solution qui satisfasse les 2 parties.

Si ce n'est pas possible il faut aller au juge.

De toute façon s'il y a désaccord et que la garantie n'est pas libérée de commun accord il faudra aller au juge ne fut-ce que pour la libérer.

Personnellement j'essaie de trouver un accord qui me convient et s'il n'y a pas d'accord, je réclame tout ce que le bail me permet de réclamer..

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Garantie locative et problème de compensation pour rupture de contrat

D'ailleurs si votre locataire avait utilisé un modèle de lettre pour vous communiquer son renom proposé par de nombreux sites belges, il aurait vu que dans le texte standard de cette lettre, il est dit qu'il verse en même temps que l'envoi de son renom l'indemnité due pour résilier son bail.

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