forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Julie1980
Pimonaute
Inscription : 18-03-2020
Messages : 4

Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Bonjour.

Dans le cadre d’un mandat de vente d’une maison avec un notaire, nous avons contresigné une offre. Après une période de tergiversations, le notaire des acquéreurs a fait savoir à mon notaire qu’ils n’étaient plus intéressés par notre bien. Un point manquait à la description de la propriété dès le départ, et cela justifiait leur décision, en tout cas telle était l’explication... Notre notaire nous a déconseillé de les obliger à acheter par voie de justice (perte de temps, description incomplète, etc.) et de tourner la page. Il n’a pas été question d’une « convention » à faire réaliser.

Très vite, d’autres acquéreurs ont été trouvés - ceux-ci sont même allés se renseigner auprès du clerc avant que nous signions l’offre ! Au moment de réaliser le compromis, il semble que mon notaire ne se satisfasse pas du message initial de son premier confrère. A la demande de mon notaire, ce confrère aurait envoyé une convention à ses clients (document que je n’ai pas vu). Hélas, les premiers acquéreurs semblent ne plus vouloir donner signe de vie, y compris à leur propre notaire. La situation est ainsi bloquée depuis 5 semaines. Et les deuxièmes acquéreurs attendent…

Mes interrogations sont multiples :

1/ Une offre contresignée remise chez notaire est-elle directement enregistrée, avant même le stade du compromis, de telle manière que la « résiliation amiable » suive le chemin identique au compromis ?  (https://www.pim.be/droits-denregistreme … -de-vente/)

2/ Jusqu’à quel point la réaction de mon notaire vous semble-t-elle justifiée ? La loi lui interdit-il de réaliser le compromis avec les 2èmes acquéreurs ou cherche-il une garantie supplémentaire, en plus de la parole et le message de son confrère, pour le cas improbable où les premiers acquéreurs réapparaîtraient ?

3/ Quelles raisons autres que mauvaise volonté, ressentiment, dispute entre eux, etc. pourraient pousser les premiers acquéreurs à ne pas signer la convention ?

Je vous remercie pour les éclaircissements que vous pourriez m'apporter.

Julie

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 924
Site Web

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Les notaires ont l'habitude de porter les bretelles et la ceinture, mais pas le chapeau. Ils sont souvent un peu frileux et fort à cheval sur les fifrelins de détails, et pourtant pas toujours aptes à prendre des décisions tranchées. Le notaire est là pour noter. Noter les accords et leur donner une valeur juridique.

Dans le cas qui vous occupe, le notaire semble considérer qu'il y a vente, et donc que pour casser la vente, il faut une convention, enregistrable au prix de quelques euros, à réaliser dans les 4 mois de la convention. C'est légal et autorisé tant que la convention de vente n'est pas enregistrée. C'est le notaire qui enregistre la convention de vente (les actes notariés)

Vous pourriez considérer que le premier acquéreur a raison, que l'offre était mal foutue sur un point soulevé par les premiers candidats acheteurs. Et donc qu'il n'y a pas d'accord sur la chose et sur le prix, puisque la vente ne porte pas sur la chose convenue. "Pas d'accord sur la chose et sur le prix" est équipolent à "pas de vente". Donc la première convention est nulle et non avenue, sans qu'il ne soit besoin de casser cette convention (puisqu'elle est nulle et non avenue)

Le tout est de convaincre votre notaire de cet état de fait. Il cherche une garantie de trop...

Je n'ai aucune raisons de connaître les motivations du retrait des premier acquéreurs. Vous devriez connaître ces raisons, officielles et/ou officieuses. Si la vente semblait porter sur un bien avec un accès à une rivière, et que finalement le terrain ne va pas jusque là malgré que les photos de l'annonce semblaient que c'était le cas, l'acquéreur va se retirer de la vente simplement pour ce désaccord sur "la chose". Il offrait pour acheter un terrain avec une rivière, on lui vend un terrain sans rivière, il n'y a pas d'accord sur la chose, il se désiste.

Mon conseil: tapez un peu plus fort sur la table de votre notaire...

En ligne

Aiment ce post :
Julie1980
Pimonaute
Inscription : 18-03-2020
Messages : 4

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Merci grmff pour vos conseils.

Concernant mon notaire, il m'a en effet été rapporté qu'il allait jusqu'à empêcher des ventes pour des broutilles.

D'où ma question : si les choses devaient encore traîner, pourrait-on "profiter" de la fin du mandat (pas de reconduction tacite) pour déguerpir de là avec nos nouveaux acquéreurs? cet "enregistrement" de la première offre ne se redécouvrirait pas chez un troisième notaire?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 924
Site Web

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Les offres, compromis, options et autres ne sont pas enregistrées.

Il est certes légal de faire annuler ces opérations, par une convention de résiliation amiable de la vente. (pas sûr que ce soit possible à Bruxelles)

Mais la vente n'est parfaite que s'il y a accord sur la chose et sur le prix.

Il convient dès lors de savoir pourquoi les premiers acquéreurs se sont retirés

En ligne

Julie1980
Pimonaute
Inscription : 18-03-2020
Messages : 4

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Il s’agit en fait d’un « faux vice caché ». Je m’explique : après la remise de l’offre, le notaire a eu vent, par un visiteur tiers, d’une vielle cuve enfouie dans la propriété, que personne n’avait vu. Panique générale chez tout le monde, stress appuyé par le notaire, paranoïa environnementale juste avant Noël. L’acquéreuse n’en « dormait plus », etc… Finalement, tous les tests réalisés ont attesté que le site était OK (ce qui, à un moment, incitait le notaire à se demander si l’on forcerait la vente.) Mais psychologiquement, c’était trop tard… ce que je peux comprendre (mauvais signe, mauvais augure, confiance perdue, failles entre les deux jeunes acquéreurs ?)
Même si la propriété n’a rien de moins qu’indiqué sur l’annonce, on pourrait techniquement arguer que cette cuve la rend différente, en effet.

Toujours est-il que désormais, c'est silence radio de leur part.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 301

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

grmff a écrit :

Mon conseil: tapez un peu plus fort sur la table de votre notaire...

Un autre conseil : allez chez un autre notaire.


rexou

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 598

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Un point manquait à la description de la propriété dès le départ

Lequel?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 924
Site Web

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

panchito a écrit :

Un point manquait à la description de la propriété dès le départ

Lequel?

Le fait d'être confiné ne vous empêche pas de lire l'ensemble du post avant de mettre vos points d'interrogation.

En ligne

Aiment ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 598

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Si j'avais parfaitement bien lu ceci:

après la remise de l’offre, le notaire a eu vent, par un visiteur tiers, d’une vieille cuve enfouie dans la propriété, que personne n’avait vu

Mais ce n'est pas assez précis.

Les vendeurs ne le savaient pas? C'était une ancienne cuve à mazout? L'installation de chauffage est maintenant basée sur un autre type de combustible? Ce sont les vendeurs actuels qui ont fait ces modifications? Si oui, la vieille cuve a-t'elle été neutralisée? Aviez -vous le certificat de neutralisation?

Les citernes enterrées doivent en plus être remplies d’une matière inerte (sable, ciment, mortier ou béton).

Toutes les explications se trouvent ICI

Dernière modification par panchito (19-03-2020 10:20:41)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 082

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Julie1980 a écrit :

Il s’agit en fait d’un « faux vice caché ». Je m’explique : après la remise de l’offre, le notaire a eu vent, par un visiteur tiers, d’une vielle cuve enfouie dans la propriété, que personne n’avait vu. Panique générale chez tout le monde, stress appuyé par le notaire, paranoïa environnementale juste avant Noël. L’acquéreuse n’en « dormait plus », etc… Finalement, tous les tests réalisés ont attesté que le site était OK (ce qui, à un moment, incitait le notaire à se demander si l’on forcerait la vente.) Mais psychologiquement, c’était trop tard… ce que je peux comprendre (mauvais signe, mauvais augure, confiance perdue, failles entre les deux jeunes acquéreurs ?)
Même si la propriété n’a rien de moins qu’indiqué sur l’annonce, on pourrait techniquement arguer que cette cuve la rend différente, en effet.

Toujours est-il que désormais, c'est silence radio de leur part.

Le site ne serait pas pollué.

Mais la mise hors service définitive de la cuve (à mazout) a-t-elle été réalisée conformément aux dispositions régionales, flamande, bruxelloise ou wallonne ?

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 924
Site Web

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Cherchez un moyen de vous défaire de votre engagement, plutôt que d'espérer ramener les premiers acquereurs. Ils ne reviendront pas. Et si vous voulez les forcer à revenir, cela prendra des mois voire des années, et votre bien sera bloqué. Le fisc risque même de vous retomber dessus.

Les premiers acquereurs estiment qu'ils ont été trompé sur la marchandise et dès lors qu'il n'y a pas accord sur la chose? Accepter ce point de vue, et considérez donc le contrat comme nul.

Et passez à autre chose. Si votre notaire refuse ce point de vue sans plus d'explication, changez de notaire.

En ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 598

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Pouvons-nous en déduire que ce qui manquait c'était le certificat de neutralisation de l'ancienne cuve à mazout?

Hors ligne

Julie1980
Pimonaute
Inscription : 18-03-2020
Messages : 4

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Merci grmf ainsi que les autres intervenants.
Mes idées sont confirmées quant à la question initiale - le reste est clair depuis un moment déjà !
Bonne journée.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 598

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Julie1980 a écrit :

le reste est clair depuis un moment déjà !


Pas pour nous...

Le soi-disant vice caché est que vous n'aviez pas fourni le certificat de neutralisation de l'ancienne cuve à mazout?

On a besoin de le savoir pour pouvoir vous conseiller sur les suites à donner.

Dernière modification par panchito (19-03-2020 15:53:38)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 082

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

grmff a écrit :

Les notaires ont l'habitude de porter les bretelles et la ceinture, mais pas le chapeau. Ils sont souvent un peu frileux et fort à cheval sur les fifrelins de détails, et pourtant pas toujours aptes à prendre des décisions tranchées. Le notaire est là pour noter. Noter les accords et leur donner une valeur juridique.


DEVOIR DE CONSEIL DU NOTAIRE ?

« Le devoir de conseil du notaire consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer, mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement économiques. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération. » (sommaire de : Brux., 6 mars 1995, R.G. n° 951169, arrêt n° JH06311_1, Rev. Not. b., 1995, p. 22) ;

« Le notaire est tenu, à l’égard des parties qui passent un acte devant lui, des soins les plus diligents. Outre qu’il accorde l’authenticité, il est en effet par excellence le conseil des parties. L’exécution des obligations du notaire doit toutefois être appréciée à la lumière de critères raisonnables. Si le notaire prouve qu’il a satisfait à son devoir d’enquête en ayant réclamé les pièces qui suffisent normalement, l’on ne peut lui imputer aucune responsabilité. En effet, personne n’est tenu à l’impossible » (sommaire de : Gand, 22 octobre 1993, arrêt n° JB11644_1, RGDC, 1995, pp. 46 et 54) ;

« Le notaire doit éclairer entièrement les parties sur la véritable portée de leurs opérations juridiques, sur l’étendue de leurs engagements et sur leurs conséquences et plus précisément sur l’existence de toute inscription hypothécaire grevant un immeuble. Cette obligation existe même s’il n’a eu pour mission que de donner forme authentique à un emprunt hypothécaire dont les termes auraient été négociés en dehors de son intervention. Commet une faute, le notaire qui omet d’informer un prêteur du danger de conclure l’opération compte tenu du rang hypothécaire occupé par l’un des immeubles offerts en garantie » (sommaire de : Mons, arrêt n° JB07165_1, 2 mai 1991, JT, 1991, p. 794 et Rev.Not. b., 1992, p. 149) ;


« En vertu de son devoir de conseil, le notaire doit rendre les parties attentives aux risques qu’elles encourent et se ménager la preuve de l’avertissement donné, voire faire signer une décharge de sa responsabilité, lorsque les parties n’ont pas une compétence particulière en la matière » (sommaire de : Civ. Nivelles, 26 juin 1990, R.G. n° 86/245, jugement n° JB06750_1, JLMB, 1992, p. 319) ;

« Son devoir de conseil lui impose, lorsqu’il reçoit un acte, de procéder à une désignation et une description du bien exacte et suffisante. Le devoir de conseil du notaire diminue lorsqu’il ne s’agit, pour lui, que d’imprimer l’authenticité à un acte qu’il n’a pas préparé lui-même mais n’est pas abolie et il lui appartient de combler les lacunes ou omissions du projet et d’en redresser les erreurs » (Civ. Brux., 7 juin 1989, R.G. 40842, jugement n° JB01033_1) ;

« Le devoir de conseil qui s’impose au notaire par la nature de ses fonctions implique dans son chef la recherche et la vérification d’informations indispensables à la réalisation d’opérations juridiques telle que l’aliénation d’un bien immobilier ou son affectation en hypothèque » (sommaire de : Civ. Charleroi, 24 février 1989, R.G. n° -, jugement n° JB02087_1 , JLMB, 1990, p. 1423) ;

« En vertu de son devoir de conseil qui est d’ordre public, le notaire doit éclairer les parties et les avertir de tout ce qu’elles ont intérêt à savoir au sujet de la portée d’une clause qu’il a rédigée. En particulier, il a l’obligation d’informer les fondateurs d’une société des difficultés prévisibles et des risques éventuels d’une situation juridique » (sommaire de : Brux., 19 mai 1988, R.G. n° 86/21/91, arrêt n° JB00793_1, Rev. Not. b., 1983, p. 23, note De Valkeneer, r., Le statut d’indépendant et le mandat d’administrateur de société; 1988, p. 531 ; RGAR, 1990, p. 11642) ;
« Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur toutes les conséquences juridiques des actes auxquels il prête son ministère » (sommaire de : Civ. Brux., 22 septembre 1987, jugement n° JF00174_2 , RGEN, 1993, p. 318) ; par exemple, en cas d’acte constitutif de société, le notaire doit informer les parties des conséquences économiques et juridiques du défaut de libération du capital (Civ. Charleroi, 26 janvier 1996, Rev. Not. b., 1997, p. 613).
« Il incombe au notaire instrumentant de s’assurer que l’acte qu’il est chargé de recevoir est bien conforme au prescrit de la loi et que les formalités qui lui donneront son efficacité ont été accomplies; (…). Le rôle du notaire ne se limite pas à donner la forme authentique à un acte sous seing privé négocié et conclu en dehors de lui; en vertu de son devoir de conseil, qui est d’ordre public, le notaire doit éclairer les parties, notamment sur les formalités qui se rattachent à l’acte qu’il reçoit et dont l’absence peut compromettre leurs intérêts. La circonstance que le notaire a été étranger aux négociations qui ont précédé la vente et à la confection du compromis, d’une part, et que la notification légale en vue de l’exercice du droit de préemption n’émanait pas de lui, d’autre part, n’est pas de nature à l’exonérer de son devoir de conseil. Le notaire doit informer les parties des difficultés prévisibles et des risques éventuels d’une situation » (sommaire de : Brux., 17 février 1987, R.G. n° 89/3060, arrêt n° JB05763_3, JLMB, 1987, p. 537) ;
« Il incombe en effet au notaire de prendre tous renseignements utiles avant de prêter son ministère et de rédiger l’acte » (sommaire de : Liège, 1er mars 1984, R.G. n° 86/245, arrêt n° JB06333_1, JLMB, 1984, p. 349) ;
« Le notaire a pour mission d’éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets juridiques des actes passés à son intervention » (Civ. Neufchâteau, 30 juin 1983, R.G. n° 86/245, jugement n° JB06467_1, JLMB, 1983, p. 422).

https://www.pim.be/faq-items/devoir-de- … u-notaire/

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).
« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).
Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).
Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.
Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.
Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

https://gillescarnoy.be/actujour/devoir … n-notaire/

De manière générale, la responsabilité civile du notaire peut être engagée.
Le notaire est couvert par une assurance RC.
Et il ne tient pas à voir son degré de sinistralité  augmenter.

Dernière modification par GT (19-03-2020 17:08:46)

En ligne

Aime ce post :

PIM

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 598

Re : Annulation d’offre & valeur de la « parole notariale »

Bien entendu GT, mais si les vendeurs ne disent pas au notaire qu'il y a une ancienne cuve à mazout enterrée (et donc non visible) dans la propriété, comment sa responsabilité pourrait-elle être engagée?

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres