Coronavirus - Relations bailleurs & locataires (par Olivier Hamal)

Publié par Olivier Hamal, président du SNPC, sur sa page FB:

"La crise liée au Coronavirus et la situation de confinement qui en découle est inédite et ne va pas sans poser une série de problèmes et de questions dans les relations locatives.

Comme nous en avons l’habitude, et bien que cette situation soit tout à fait inédite, nous relevons le défi d’apporter des éléments de réponses et de venir en soutien aux propriétaires et bailleurs.

A l’heure de boucler cette édition du CRI, nous sommes le 25 mars. Nous vivons une situation sans précédent de mémoire d’homme et il est évident que cette crise sanitaire mondiale sera toujours d’actualité lorsque le CRI arrivera dans vos boîtes aux lettres.

Le Covid-19 a poussé le Conseil national de Sécurité à prendre des mesures drastiques, menant à un confinement et paralysant ainsi de nombreux secteurs de l’économie.

Très rapidement, cela a eu des répercussions sur les propriétaires et les copropriétaires et notre équipe de juristes a eu fort à faire pour répondre aux questions de nos membres. Parmi celles-ci, deux questions revenaient plus particulièrement.

La première concerne la tenue d’assemblées générales de copropriétés et la crainte de copropriétaires de prendre des risques de propagation. Nous avons tenté de réponde à cette question en page XX, sous la plume de Marianne Palamides. Il est à noter que les mesures renforcées prises par le Comité de Sécurité du 17 mars, après la rédaction de l’article devrait incontestablement imposer un report de toutes les AG et autre conseil de copropriété.

La deuxième question qui se pose et qui est à ce jour la plus fréquente concerne les dispenses de loyer et c’est ce que nous avons voulu aborder, sous différents aspects dans cet édito.

Votre locataire peut-il se dispenser de régler son loyer ?

Sur le plan des principes la réponse est négative mais doit s'analyser au cas le cas : en fonction du type de baux et de la situation spécifique du locataire.

Ce que nous constatons au travers des contacts que nous avons, c'est que certains locataires - dans le cadre d'un effet d'aubaine, concerné ou non par le corona virus - partent du principe qu'ils ne doivent plus payer leur loyer !

Il ne sera pas perdu de vue que pour les bailleurs, les loyers constituent des revenus et ces derniers doivent également être préservés.

Pour les baux commerciaux (sauf exceptions), il est clair que les commerçants qui se sont vu imposés par les Autorités la fermeture d'office se trouvent dans une situation de force majeure qui échappe tant à leur contrôle qu'à celui de leurs bailleurs.

Nous ne pouvons qu'inviter les bailleurs à prendre en compte cette situation et à rechercher avec leurs locataires les solutions les plus utiles pour les parties, l’important étant que les locataires commerciaux puissent passer sans trop de casse cette mauvaise période.

Il devra aussi être pris en compte les nombreuses mesures prises par l’Etat fédéral et les Régions pour venir en aide aux commerçants et qui devraient à tout le moins en partie les aider pour faire face à leurs charges dont les loyers.

Pour les baux de logement, à la grande différence des baux commerciaux, les locataires continuent à jouir du bien tout à fait normalement et il est dès lors normal que les loyers soient honorés.

En outre pour la plupart de nos concitoyens, en raison des mesures mises en place, leurs revenus même si inférieurs, devraient leur permettre de faire face à leurs dépenses de loyer et ces dépenses comme celles dans le domaine de l’alimentation comme de la santé doivent être priorisés. Il n’échappera pas non plus qu’en raison du confinement, nombre d’autres dépenses ne se feront pas.

Il n’en demeure pas moins que certains de nos concitoyens pourraient quand même se trouver dans une situation délicate et nous invitons les bailleurs à faire preuve de compréhension. Il faudra alors trouver un accord entre propriétaires et locataires dans le cadre d’un moratoire.

Nous ne visions pas ici les locataires qui sont en retard de loyer depuis plusieurs mois, leur situation n’ayant rien à voir avec l’épidémie de corona virus.

Pour les baux étudiants, ce n’est pas parce que les universités ne donnent plus les cours de manière physique que les étudiants ne peuvent pas disposer et jouir de leurs kots. Nombre d’entre eux en outre, nous rapprochant de la période de blocus, vont continuer à occuper leur kot pour étudier et à un moment donné aller passer leurs examens. Il ne sera pas non plus perdu de vue que les baux étudiants sont des baux de 12 mois qui incluent toute une série de périodes durant lesquels il n’y a pas cours……… congés scolaires pendant l’année, juillet et août, blocus……

Quid des fins de bail, sorties et entrées dans les lieux ?

Si nous prenons comme exemple un bail venant à échéance fin mars avec entrée d’un nouveau locataire au 1ier avril - à moins que tout le monde sache organiser son déménagement nonobstant le confinement - il faudra trouver des solutions pragmatiques et dialoguer.

L’idéal dans le contexte actuel, c’est que chacun reste en place là où il est.

Et que les choses soient claires personne dans le cadre de la période de confinement que nous connaissons ne sera mis dehors de son logement : les bailleurs ne peuvent le faire eux-mêmes, il faut un jugement, les juridictions sont fermées et à supposer même que jugement interviendrait en référés, les huissiers de justice ont interdiction de procéder à des expulsions administratives ou judiciaires.

Dans le cadre de la lutte contre le coronavirus, il faut respecter les mesures de confinement décrétées par les Autorités publiques.

Biens mis en location quid des visites ?

Il est clair que dans le cadre du confinement demandé par les Autorités, les visites dans le cadre de relocation ne sont pas envisageables.

Le locataire occupant les lieux est parfaitement en droit de s’opposer aux visites.

Les bailleurs devront malheureusement prendre leur mal en patience.

En conclusion, cette crise va demander à chacun et chacune d’agir en conséquence. Il est probable qu’il n’y aura que des perdants et il va falloir la traverser ensemble. Bailleurs comme locataires devront sans doute mettre de l’eau dans leur vin et faire preuve de compréhension et de bon sens.

Nous restons à votre disposition pour toute précision complémentaire et pour rappel notre service juridique reste joignable de 9 h à 12h par téléphone."