forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Vincent4050
Pimonaute assidu
Lieu : LIEGE
Inscription : 05-04-2014
Messages : 52

Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Bonjour,

Ma locataire a été expulsée pour loyers impayés par l’agence immobilière sociale avec laquelle j’ai signé un mandat de gestion.
C’est cette société qui a fait le nécessaire en obtenant un jugement du juge de Paix ; en effet, il est question d’un arriéré de 12 mois.
Pour ma part, j’ai toujours reçu mes loyers versés par l’A.I.S.

De l’aveu de l’AIS, le logement est très sale. J’ai donc demandé à ce que celui-ci soit nettoyé, désinfecté ,….. Ayant du nettoyé mon habitation pour la location, j’estime la durée du nettoyage à 2 jours (2 personnes) => 30 h de travail

Or, l’AIS ne me propose seulement qu’un de ses ouvriers  vienne 1 journée, ce qui est insuffisant.

La question est de savoir si j’ai le droit de refuser l’état des lieux de sortie sur base du fait que le nettoyage n’est pas suffisant et que le pristin état n’est pas constaté.

En outre dans le jugement, il est question que l’AIS récupère la garantie locative qu’elle a elle même constituée soit 970 € et que ce montant serait utilisé en apurement partiel des montants dus. Cette garantie ne doit-elle pas être utilisée afin de payer les dégâts locatifs ??

Merci pour vos réponses.


VINCENT

Hors ligne

jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 21-10-2005
Messages : 1 289

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Non cette somme est déductible de la totalité de la dette y compris les dégâts locatifs
Qui est votre locataire l'Ais ou bien une personne physique  pour la qu'elle l'Ais s'est porté caution et solidaire.


jacq

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 13 744
Site Web

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

vincent a écrit :

La question est de savoir si j’ai le droit de refuser l’état des lieux de sortie sur base du fait que le nettoyage n’est pas suffisant et que le pristin état n’est pas constaté.

état des lieux de sortie réalisé entre qui et qui ?

Votre bail avec l'AIS est toujours en cours ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 474

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

L'agence immobilière sociale conclut avec les propriétaires soit un contrat de gestion, soit un contrat de location. La convention est écrite. En l'espèce, il s'agit d'un contrat de gestion.
Nous en ignorons le contenu.

Hors ligne

Vincent4050
Pimonaute assidu
Lieu : LIEGE
Inscription : 05-04-2014
Messages : 52

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Je réponds aux intervenant de manière isolée


L'agence immobilière sociale conclut avec les propriétaires soit un contrat de gestion, soit un contrat de location. La convention est écrite. En l'espèce, il s'agit d'un contrat de gestion.
Nous en ignorons le contenu.

Il s'agit d'un contrat de gestion (mandat),  d'une part et d'un bail entre moi et le locataire d'autre part que peux vous faire parvenir

état des lieux de sortie réalisé entre qui et qui ? => Le locataire ne sera pas présent (disparu dans la nature), donc état des lieux entre l'AIS et moi-même
Votre bail avec l'AIS est toujours en cours ? => Il n'y a pas de bail entre moi et l'AIS voir supra

Non cette somme est déductible de la totalité de la dette y compris les dégâts locatifs
Qui est votre locataire l'Ais ou bien une personne physique  pour la qu'elle l'Ais s'est porté caution et solidaire. => La locataire


En outre :
L'article 11 de ma convention dispose : " qu'en cas de carence ou de défaillance du locataire, le mandataire s'engage à remettre, à la fin du présent contrat, le logement en l'état initial, compte tenu d'une usure normale et de la vétusté, et en exécution de conventions particulières éventuelles intervenues entre propriétaire et locataire, concurrence de 6 mois de loyer maximum"

L'article 13 de cette même convention stipule :"....en début et en fin du présent contrat de mandat, il est établi un état des lieux de l'immeuble pris en gestion ....


Merci


VINCENT

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 364
Site Web

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Qui a déposé la garantie et sous quelle forme?

Dans de nombreux cas avec les Cpas, les garanties locatives ne couvre que les dégats, pas les arriérés. C'est évidemment idiot, et c'est une des multiples raisons pour lesquelles les garanties Cpas ne sont acceptées par personne de normalement constitué et de bien informé.

Reprenez le document de garantie locative, et vérifiez l'étendue de cette garantie.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 474

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Dans le cadre d'un contrat de location, l'AIS est le preneur. Elle prend , auprès de bailleurs, des logements en location comme locataire principale et les sous-loue  à des personnes se trouvant dans une situation déterminée.

Dans le cadre d'un mandat de gestion de logement le mandant est le propriétaire et le mandataire est l'AIS.
Le mandant donne pouvoir au mandataire (l'AIS) de passer des baux et locations ainsi que, je pense,  de recevoir et gérer la garantie locative et en obtenir la libération (vérifiez ds le contrat de gestion). Le mandat de gestion prévoit une clause relative aux états de lieux.

Le contrat de bail est établi entre l'AIS , dénommée bailleur,  agissant pour au nom et pour le compte de son mandant et un preneur "social". Elle contient en principe une clause relative à la garantie locative et aux états des lieux.

En quoi consiste la convention entre le propriétaire et le locataire "social" dès lors qu'il existe déjà un contrat de bail entre l'AIS et celui-ci ?

Hors ligne

Vincent4050
Pimonaute assidu
Lieu : LIEGE
Inscription : 05-04-2014
Messages : 52

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Bonjour,
Merci pour vos réponses et vos questions auxquelles je vais tâcher de répondre.

Qui a déposé la garantie et sous quelle forme?
Dans de nombreux cas avec les Cpas, les garanties locatives ne couvre que les dégats, pas les arriérés. C'est évidemment idiot, et c'est une des multiples raisons pour lesquelles les garanties Cpas ne sont acceptées par personne de normalement constitué et de bien informé.
Reprenez le document de garantie locative, et vérifiez l'étendue de cette garantie.

MA REPONSE

Je ne dispose pas de document purement relatif à la garantie locative, seul l’article 6 du bail stipule : » Le locataire constitue comme garantie de ses obligations, un garantie locative d’un montant équivalent à 2 fois le loyer de base soit 970 €. »

J’avais par courriel demandé la preuve de cette constitution de garantie. Celle-ci ne ma jamais été donnée.

Le jugement récemment intervenu le 23 janvier 2020 prévoit dans sa décision :

« autorise la partie demanderesse à percevoir a garantie locative de 970 € constituée auprès de Belfius, ainsi que les intérêts pour venir en apurement partiel de condamnation précitées »

Alors que la partie demanderesse demandait notamment :  « la libération de la garantie locative en sa faveur »

Il y a là une opposition entre l’article 6 du bail et le jugement. Selon moi, les 970 € devraient-être utilisé en priorité à remise en état du bâtiment.




Dans le cadre d'un contrat de location, l'AIS est le preneur. Elle prend , auprès de bailleurs, des logements en location comme locataire principale et les sous-loue  à des personnes se trouvant dans une situation déterminée. => Ce n’est pas ici le cas, l’AIS n’est pas le preneur
Dans le cadre d'un mandat de gestion de logement le mandant est le propriétaire et le mandataire est l'AIS. => correct
Le mandant donne pouvoir au mandataire (l'AIS) de passer des baux et locations ainsi que, je pense,  de recevoir et gérer la garantie locative et en obtenir la libération (vérifiez ds le contrat de gestion). Le mandat de gestion prévoit une clause relative aux états de lieux.
=> il y a effectivement une clause relative à l’état des lieux qui classiquement libère la garantie locative à la signature de l’état des lieux, seul problème en tant que mandat je ne dispose pas de a capacité de maintenir le blocage de la garantie locative.

Le contrat de bail est établi entre l'AIS , dénommée bailleur,  agissant pour au nom et pour le compte de son mandant et un preneur "social". Elle contient en principe une clause relative à la garantie locative et aux états des lieux.
En quoi consiste la convention entre le propriétaire et le locataire "social" dès lors qu'il existe déjà un contrat de bail entre l'AIS et celui-ci ?
=> Non, dans mon cas, le bail est signé entre mail et elle, l’AIS remplissant un rôle d’intermédiaire ainsi qu’un rôle de suivi social resserré.

Si vous désirez, je vous envoie les documents.

Demain, je suis sensé passer à mon bâtiment et rencontrer l’ouvrier chargé du nettoyage qui me donnera une clé. Celui-ci n’a aucune autorité pour quoi que ce soit. Je dois vous avouer que je n’ai pas trop envie de m’y rendre sans avoir eu un éclaircissement quant à l’utilisation de la garantie locative qui, selon moi, doit-être utilisée pour la remise en état du bâtiment. Le bâtiment est très sale.

Dernière modification par Vincent4050 (29-03-2020 10:24:20)


VINCENT

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 364
Site Web

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Si la garantie peut être utilisée en apurement partiel des condamnations, il convient de savoir ce que contiennent ces condamnations...

En tout cas, le contrat passé ne semble pas mentionner pas que la garantie est limitée aux dégâts locatifs. S'il y a des dégâts et des impayés, et que la garantie elle-même mentionne que c'est limité aux dégâts, la garantie doit vous revenir.

Le jugement, c'était entre vous et le locataire? L'AIS n'est pas intervenue?

(Pffff. Et puis, on va encore me demander pourquoi je ne mets pas mes biens en AIS...)

Hors ligne

Vincent4050
Pimonaute assidu
Lieu : LIEGE
Inscription : 05-04-2014
Messages : 52

Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.

Monsieur,
Voici mes réponses :

Si la garantie peut être utilisée en apurement partiel des condamnations, il convient de savoir ce que contiennent ces condamnations…
=> L’AIS a sollicité :
    • le paiement de arriérés de loyer  (5.294 €) ;
    • le paiement de 970 € à titre d’indemnité de location de deux mois (soit 2 mois d’occupation après jugement soit février et mars, le temps que la procédure d’expulsion aboutisse – expulsion le 16/03)
    • qu’il soit réservé à statuer sur l’indemnité de relocation
    • le paiement de la somme de 517,72 €/mois à titre d’indemnité d’occupation ;
    • la libération de la garantie locative en sa faveur  (l’AIS) ;
    • la garantie à l’AIS de toute condamnation  dans le cadre de défaut de paiement de factures eau gaz électricité ;
    • qu’il soit réservé à statuer en ce qui concerne les éventuel dégâts locatifs
    • le droit de visiter l’immeuble ;
    • la condamnation de la locataires aux dépens ;
    • l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant tout recours et caution ni cantonnement ;

= > le jugement a stipulé
    • paiement des arriérés de loyers (5.294 €)
    • résiliation du bail au 31/01/2020 aux torts de la locataire ;
    • quitter les lieux endéans le mois de la signification ;
    • paiement de 517,72 €/mois à titre d’indemnité d’occupation à partir du 01/02/2020 ;
    • autorisation à la partie demanderesse (AIS) à percevoir la garantie locative de 970 € constituée auprès de Belfius, ainsi que ses intérêts pour venir en apurement partiel des condamnations précitées ;
    • se réserve à statuer sur le surplus de la demande et renvoie la cause au rôle.





En tout cas, le contrat passé ne semble pas mentionner pas que la garantie est limitée aux dégâts locatifs. S'il y a des dégâts et des impayés, et que la garantie elle-même mentionne que c'est limité aux dégâts, la garantie doit vous revenir.
Extrait du bail :
art. 6 « le locataire constitue de 2 mois de loyer. À verser sur un compte bloqué au nom du locataire ou bien moyennant la délivrance par l’AIS d’une lettre de garantie émanant du CPAS »
=> j’avais interrogé l’ancienne direction de l’AIS à ce sujet qui m’avait répondu que c’était le CPAS qui se portait garant et ce n’est que plus tard qu’une caution à été formée chez Belfius (cfr jugement)

EXTRAIT DE LA CONVENTION
art. 10 : « LE mandataire s’engage à insérer dans tout contrat de bail les conditions suivantes :
1. Obligation pour le locataire de constituer une garantie locative, le modalités de constitution sont laissées à l’appréciation du mandataire.
2. Obligation pour le locataire  de souscrire un contrat d’assurance RC + incendie..

Le mandataire s’engage en outre :
1. à délivrer au propriétaire copie du bail ;
2. à veiller à ce que le locataire occupe le bien en bon père de famille

art. 11
§1 Le mandataire s’engage personnellement face au mandant :
1. En cas de carence ou de défaillance du locataire , à remettre, à la fin du présent contrat, le logement en l’état initial, compte tnu d’une usure normale et de la vétusté, et en exécution de convention particulières éventuelles intervenues entre propriétaire et locataire, à concurrence de 6 mois de loyer maximum ;
2. lui verser le loyer net convenu pour tout période d’occupation effective du logement par un locataire
§2 En cas de rupture du présent contrat par le fait ou par la faute du mandant, hors les cas où celui-ci exerce son droit à la résiliation du bail tel que visé à l’article 3§2 §3 de la loi du 20/02/1991, les obligations stipulées au ¹ à charge du mandataire s’éteignent de plein droit.



Le jugement, c'était entre vous et le locataire? L'AIS n'est pas intervenue?
=> c’est l’avocat de l’AIS qui a introduit la requête en son nom


VINCENT

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres