Clause d'indexation biffée / barrée

Allez soyons fous: "ou Flandre ?"

Législation fédérale (20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.)

  Art. 6.Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

A la législation fédérale ont fait place des législations régionales

Législations régionales

1.    Région bruxelloise (ordonnance 27/7/2017, MB 30/10/2017)
Code bruxellois du logement

Art. 224. Indexation et révision des charges
   § 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

2.    Région wallonne (décret 14/3/2018, MB 28/3/2018)

Art. 57 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

3.    Région flamande (décret 9/11/2018, MB 7/12/2018)

Art.34 du  décret du 9 novembre 2018 contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation ou de parties de ceux-ci

Art. 34. Indexation
§ 1er. Si le bail est conclu par écrit, le loyer est adapté au coût de la vie, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, sauf si cette adaptation a été exclue expressément.
L'adaptation visée à l'alinéa 1er ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
§ 2. Le loyer est adapté au coût de la vie sur la base des fluctuations de l'indice calculé et dénommé à cet effet, dénommé ci-après l'indice santé.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant obtenu en application de la formule suivante :
loyer de base x nouvel indice/indice initial.
Le loyer de base est le loyer résultant du bail ou d'un arrêt, à l'exclusion de tous les frais et charges, que le bail met explicitement à charge du preneur.
Le nouvel indice est égal à l'indice santé du mois précédant la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
L'indice initial est l'indice santé du mois précédant le mois de l'entrée en vigueur du bail ou de la révision du loyer.
§ 3. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation visée au présent article, sont réductibles à celle-ci.

En Wallonie, on peut réadapter le loyer à l'amiable entre 6 et 9 mois avant l'expiration du triennat en cours. Ou donner le congé 6 mois avant cette même expiration (pas 3, mais bien 6)

Je vous remercie à tous pour vos réponses.

Il s'agit d'un appartement sur Bruxelles (1030), et une solution à l'amiable j'y crois pas non plus, réadapter un loyer + 200€ ils n'accepteront jamais.

S'il faut attendre un an, on attendra afin de donner un renon sans motif ni indemnités, mais on ne peut pas donner un renon puis augmenter le loyer pas vrai? Ensuite je pense qu'ils ont un enfant légèrement handicapé (un peu en retard par rapport à d'autres enfants de son age), quoi s'ils refusent l'année prochaine de quitter l'appartement et donner ceci comme raison...? Ils ne trouveront rien de similaire pour ce budget de toute manière. Au cas ou on commence un procès etc. on prolonge encore des mois et des mois.

Il me semble que pour l'indexation, on vous a répondu que, puisque c'est biffé, on peut considérer que l'indexation est exclue expressément, et donc impossible.

Pour ce qui est de l'augmentation du loyer, vous pouvez négocier un accord entre propriétaire et locataire entre 9 et 6 mois avant la fin du bail.
Et vous pouvez mettre fin au bail 6 mois avant la fin du bail (=moyennant prévis de 6 mois)

Vous pouvez donc indiquer dès maintenant le loyer que vous entendez mettre à partir de la fin du triennat.
Personnellement, pour de vieux et très vieux baux, j'ai réactualisé le loyer comme suit: Loyer normal 520 - Loyer de cet ancien bail 310 - coupons la poire en deux et proposons un loyer à (520+310)/2 = 415€

J'ai fait ainsi avec un administrateur de bien pour un bail qui avait 20 ou 30 ans. Il a joué la montre. Il a refusé le compromis en s'arcboutant sur son droit de défendre son administré. J'ai donc envoyé le préavis bien avant le délai de 6 mois. Mis au pied du mur, il a fini par accepter mon offre, in extremis...

Vous pouvez donc négocier ou proposer un nouveau loyer. Libre à la partie adverse d'accepter ou non. Libre à vous de le virer ou non en fonction de son accord ou désaccord, ou de la manière qu'il a de vous traiter ou maltraiter.

Si vous mettez fin au bail, vous avez toute la liberté que vous voulez de louer au prix que vous voulez à un autre locataire, puisque le bail actuel n'est pas un bail de 3 ans ou moins.

Vous mentionnez "un appartement", que vous situez à Schaerbeek. Le prix que vous indiquez est un petit prix pour une petite chambre. Un loyer de 650 hors charges me semble un plancher absolu pour un appartement sis à Schaerbeek.

Ce que je ferais à votre place est de résilier le bail à son échéance -sauf si le locataire actuel accepte une remise au niveau réel du marché à l'échéance- , faire quelques travaux de rénovation... et relouer au prix du marché.