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Achat appartement loué pour occupation personnelle

FranceK
Pimonaute
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Achat appartement loué pour occupation personnelle

Bonjour à tous,

Je vais dans les prochaines semaines devenir propriétaire d'un appartement actuellement loué et je me pose quelques questions.

J'ai déjà prévu d'envoyer un courrier avec accusé de réception contenant toutes les informations légales pour l'occupation personnelle.

L'état des lieux d'entrée qui a été fait n'est pas précis.
L'appartement avait été remis à neuf mais à part 'nouvelles peintures murs-plafond et nouveaux sols etc' rien de plus n'a été précisé.
Je sais que quelques petits travaux ont été entrepris par le locataire (télévision accrochée aux murs, mise en couleurs de la chambre,...)
Dans quelle mesure, puis je demander au locataire de remettre l'appartement en état ? Est-ce une bonne idée ?

Le locataire n'est pas très collaboratif et en conflit avec l'ancien propriétaire.
Il a été très difficile de visiter le bien, annulation en dernière minute, report, ...
Pour l'expertise du bien, il n'était pas présent chez lui et j'ai du insister par téléphone pour qu'il vienne alors que nous lui avions laissé le choix du jour et de l'heure pour la visite. Il n'a pas laissé l'ancien propriétaire remettre à neuf les peintures...

Les nouveaux propriétaires de l'appartement du dessus lui ont demandé de vider ses affaires de leur cave qu'il occupe alors qu'elle n'est pas dédiée à son appartement depuis plusieurs mois et ce n'est toujours pas fait.

Je me méfie donc de ce qui pourrait m'arriver puisqu'il n'a pas l'air très fiable, nous n'avons aucune garantie locative car elle n'a pas été déposée lors de la signature du bail. (possible de faire un avenant au bail pour les mois restants ?)

Que puis-je mettre en place pour éviter tout conflit et que nous puissions reprendre notre appartement sans problème ?
Que dois-je prévoir si jamais la situation venait à s'envenimer.

Merci d'avance pour vos retours !

Bonne journée

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Quelle Région ? Bruxelloise, wallonne, flamande.
La législation sur le bail a été régionalisée.

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Himura
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Par belle ou par laide, vous vous retrouvez à présent bailleur, et devez agir comme tel vis-à-vis de cette personne.

(Il faudrait nous indiquer la région concernée)

La première chose à faire est de lui signifier sa fin de bail. Etant nouveau propriétaire, vous avez droit à un préavis raccourci à 3 mois, si je ne m'abuse (au lieu des 6 mois normaux).
Le mois de mai commençant à peine, ne vous pressez plus : envoyer le courrier maintenant ou le 26/5 reviendra au même (comptez une date date limite le 27/5 quand même). Le préavis débute le 1er jour du mois suivant.

Ensuite (et ça peut se faire dans le même courrier), indiquez que vous ne possédez pas tous les éléments nécessaires après la vente et/ou que avez constaté des manquements : preuve du dépôt de garantie locative (si précisée au bail, mais j'imagine que oui), le suivi nécessaire après la demande du voisin concernant sa cave
Donnez un délai pour la bonne exécution de ces obligations.

Au besoin, demandez une date pour une visite des lieux.
Précisez que vous êtes disposé à venir le rencontrer, bien évidemment, pour répondre à toute question qu'il aurait.

Vous pourrez aussi probablement prévoir un géomètre-expert pour l'état des lieux de sortie, qui aura pour tâche de déterminer les dégâts éventuels.

Si ça tourne au vinaigre et que vous sentez qu'il ne vous rendra pas l'appartement à date, vous pouvez introduire au demande en justice de paix pour faire confirmer cette date de fin de bail. (voir le forum smile)

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FranceK
Pimonaute
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Bonjour !

Merci déjà pour vos retours.
L'achat est en région Bruxelloise.

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grmff
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Le préavis est de 6 mois. Le locataire peut alors donner un contre-préavis de un mois. Vous devez être propriétaire pour donner le préavis, et vous devez faire très attention aux conditions de ce congé. Par exemple, si vous donnez le préavis pour occupation personnelle, vous devrez occuper deux ans, ou payer une indemnité de 18 mois au locataire.

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GT
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Voici ce que prévoit l'article 229 du Code bruxellois du logement en cas d'aliénation du bien loué

" Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
   Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
   Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date."

Ce texte est expliqué notamment aux pages 25 et 26 dans la brochure en lien.
https://logement.brussels/documents/bai … _A4_FR.pdf

Dernière modification par GT (04-05-2020 16:22:56)

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PIM
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

A notre page "brochures informatives gratuites", vous trouverez 2 brochures dédiées aux baux à Bruxelles. Vous y trouverez également des réponses utiles.


Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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FranceK
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Merci pour les brochures.

Je vais les lire dès maintenant !

smile

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grmff
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

GT a écrit :

Voici ce que prévoit l'article 229 du Code bruxellois du logement en cas d'aliénation du bien loué

" Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
   Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
   Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date."

Ce texte est expliqué notamment aux pages 25 et 26 dans la brochure en lien.
https://logement.brussels/documents/bai … _A4_FR.pdf

Ben oui. J'ai toujours trouvé cela mal torché.

Dans le cas qui nous occupe, il est subrogé, et donc peut remettre le préavis pour occupation familiale, moyennant préavis de 6 mois.
Mais les règles de base disent actuellement la même chose. Donc, il peut mettre fin pour occupation personnelle moyennant préavis de 6 mois quand il veut!

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GT
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

FranceK a écrit :

Bonjour à tous,

Je vais dans les prochaines semaines devenir propriétaire d'un appartement actuellement loué et je me pose quelques questions.

J'ai déjà prévu d'envoyer un courrier avec accusé de réception contenant toutes les informations légales pour l'occupation personnelle.

L'état des lieux d'entrée qui a été fait n'est pas précis.
L'appartement avait été remis à neuf mais à part 'nouvelles peintures murs-plafond et nouveaux sols etc' rien de plus n'a été précisé.
Je sais que quelques petits travaux ont été entrepris par le locataire (télévision accrochée aux murs, mise en couleurs de la chambre,...)
Dans quelle mesure, puis je demander au locataire de remettre l'appartement en état ? Est-ce une bonne idée ?

Le locataire n'est pas très collaboratif et en conflit avec l'ancien propriétaire.
Il a été très difficile de visiter le bien, annulation en dernière minute, report, ...
Pour l'expertise du bien, il n'était pas présent chez lui et j'ai du insister par téléphone pour qu'il vienne alors que nous lui avions laissé le choix du jour et de l'heure pour la visite. Il n'a pas laissé l'ancien propriétaire remettre à neuf les peintures...

Les nouveaux propriétaires de l'appartement du dessus lui ont demandé de vider ses affaires de leur cave qu'il occupe alors qu'elle n'est pas dédiée à son appartement depuis plusieurs mois et ce n'est toujours pas fait.

Je me méfie donc de ce qui pourrait m'arriver puisqu'il n'a pas l'air très fiable, nous n'avons aucune garantie locative car elle n'a pas été déposée lors de la signature du bail. (possible de faire un avenant au bail pour les mois restants ?)

Que puis-je mettre en place pour éviter tout conflit et que nous puissions reprendre notre appartement sans problème ?
Que dois-je prévoir si jamais la situation venait à s'envenimer.

Merci d'avance pour vos retours !

Bonne journée

L'état des lieux de sortie se fera eu égard au texte de l'état d'entrée réalisé entre les 2 parties .
En l'état, le locataire en place ne connait que son bailleur actuel et non vous, même si le compromis de vente a été signé.
Il ne peut être troublé dans la jouissance de son bien. Il n'est pas obligé de vous donner accès aux lieux pris en location même après la signature du compromis de vente. 

Tant que l'acte authentique n'a pas été signé vous ne pouvez lui signifier un préavis.
Je m'attends déjà à lire que  "compromis vaut vente".

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EP001
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Tant que l'acte de vente n'est pas signé vous ne savez et ne pouvez rien faire.

Lorsque vous serez propriétaire vous pourriez essayer d'avoir une garantie locative en faisant un avenant  au bail mais le locataire refusera vu que vous lui donnez son préavis et si vous ne l'avez pas encore donné, le locataire pourrait demander un nouveau bail avec une garantie.

En ce qui concerne la cave vous pourrez lui faire des remarques lorsque vous serez propriétaire et pas avant.

Vous pourrez lui envoyer un préavis uniquement quand l'acte de vente sera signé.

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FranceK
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Je suis tout à fait d'accord avec vous.

Je ne suis pas intervenue dans ce qui se passe pour l'instant à l'intérieur de la copropriété.
Ce sont juste les échos que nous avons eu du vendeur, des nouveaux propriétaires et ce que nous avons pu constater également lors de la visite et de la discussion que nous avons eue.

Nous avions uniquement demandé l'accès à l'appartement pour l'expertise obligatoire de la banque et avions convenu la visite en fonction du locataire.

Le préavis sera bien envoyé après la signature de l'acte de vente et pas avant.

Je ne pars pas du principe que ça se passera mal mais je préfère avoir toutes les informations en ma possession pour éviter un malentendu ou quelconque problème.

Merci pour les informations !!

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FranceK
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car j'ai plus de détails, nous avons signé et les recommandés ont été envoyés.

Le locataire a bien reçu notre recommandé. Nous avons essayé de le contacter sans succès également par mail/sms/téléphone mais après une sonnerie ça raccroche et nous tombons malheureusement sur sa messagerie.

Nous devons installer les détecteurs incendie, nous lui avons proposé de revenir vers nous avec la date de son choix mais restons sans nouvelles.
Que peut-on / doit-on faire ?

L'ancien propriétaire ne peut pas me dire si le locataire a une assurance incendie ou non. Nous restons sans réponses à ce niveau là aussi.
J'imagine que la solution la plus simple serait de contracter une assurance de notre côté pour nous assurer qu'en cas de problème nous soyons couvert ?

Merci d'avance pour vos retours,

F

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GT
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

FranceK a écrit :

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car j'ai plus de détails, nous avons signé

Qu' avez-vous signé ? L'acte authentique ?

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Himura
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

FranceK a écrit :

Le locataire a bien reçu notre recommandé. Nous avons essayé de le contacter sans succès également par mail/sms/téléphone mais après une sonnerie ça raccroche et nous tombons malheureusement sur sa messagerie.

Nous devons installer les détecteurs incendie, nous lui avons proposé de revenir vers nous avec la date de son choix mais restons sans nouvelles.
Que peut-on / doit-on faire ?

L'ancien propriétaire ne peut pas me dire si le locataire a une assurance incendie ou non. Nous restons sans réponses à ce niveau là aussi.
J'imagine que la solution la plus simple serait de contracter une assurance de notre côté pour nous assurer qu'en cas de problème nous soyons couvert ?

Merci d'avance pour vos retours,

F

Le bail précise certainement que le locataire ne peut s'opposer aux travaux nécessaires.
La pose d'un détecteur - étant obligatoire ! - en est un.

Pour l'assurance : voir aussi le bail.

--> Même s'il ne répond pas, envoyez une dernière mise en demeure de répondre positivement à ces éléments. Faute d'ouverture positive de sa part, que vous le remettrez devant ses responsabilités le cas échéant.

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PIM
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Francek a écrit :

J'imagine que la solution la plus simple serait de contracter une assurance de notre côté pour nous assurer qu'en cas de problème nous soyons couvert ?

Puisque votre achat concerne un appartement, l’assurance est déjà souscrite au niveau de l’ACP et fait partie de vos charges.


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FranceK
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Re : Achat appartement loué pour occupation personnelle

Merci déjà pour vos retours smile

Nous avons bien signé l'acte authentique il y a deux semaines.
Le recommandé a été reçu par le locataire deux jours après.

Le contrat de bail est issu de ce site.

Concernant l'assurance :
Capture_d’écran_2020-05-28_à_15.14.26.png
Le bâtiment lui est bien assuré.

Concernant les détecteurs incendies :
Capture_d’écran_2020-05-28_à_15.14.53.png

Je prévois donc de lui envoyer un deuxième recommandé.

Merci pour vos lumières !!

F

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