Risques et Avantages d'un bien partiellement conforme urbanistiquement.

Pilou611 · #1 05-05-2020 16:00:50

Bonjour,

Je me permet de créer un nouveau post concernant un immeuble en Wallonie à vendre. L'immeuble est officiellement une galerie d'exposition au rez de chaussée MAIS a été transformée sans autorisation en 2 studios (au plus tard en 2009 preuve google map). Le reste de l'immeuble est conforme.

Questions:
Quel est le risque d'acheter dans cette situation?
Est-ce que le fait que cela soit "non conforme" fait qu'on ne peut pas louer?
Est-ce qui si un accident se passe (je pense à un incendie) avec un impact sur la santé d'un locataire du bien non conforme, cela est punissable?
Peut on forcer le vendeur à régulariser en mettant une clause suspensive?
Quelle clause suspensive conseillez vous pour protéger l'acheteur?
Quelle somme cela couterait de régler ce problème avec l'urbanisme? (s'ils acceptent les 2 studios)
Que pensez vous d'acheter un bien non conforme?
Que feriez vous?

Je vous remercie d'avance pour votre lumière,
Belle fin de journée à tous!

Himura · #2 05-05-2020 16:09:53

C'est tout de même une non-conformité conséquente.
Ils ont transformé un commerce en 2 petites habitations. Les communes apprécient rarement, vu qu'elles visent généralement à attirer l'activité commerciale et à éviter les logements "assimilés précaires".

Le risque est de vous voir obliger de virer tout le monde et en refaire un commerce.
Qu'à défaut, vous ne pourriez plus louer.

Vous pouvez mettre une clause suspensive, mais ça n'apportera rien. Le vendeur ne pourra rien garantir.

Le mieux est d'aller en discuter directement avec l'urbanisme - s'ils acceptent d'en discuter.
Mais ils ne vous donneront jamais de garantie quant à la possible régularisation non plus...

PIM, Bim

Bim · #3 07-05-2020 09:49:58

Risques : beaucoup
Avantages : aucun

L'infraction urbanistique est liée au bien et les amendes et sanctions sont infligées non pas au propriétaire qui est responsable de l'apparition de l'infraction mais au propriétaire qui est propriétaire au moment où la sanction est décidée. C'est beaucoup de risque, car les amendes peuvent être conséquentes et on peut vous obliger à retourner à la situation initiale à vos frais évidemment. Le mieux comme l'a dit Himura est d'aller se renseigner à l'urbanisme et demander leur avis pour voir si rentrer un permis vaudrait la peine, sachant qu'il vous sera demandé de respecter les normes en vigueurs actuellement par rapport aux logements (sécurité incendie, accès pour personne à mobilité réduite, etc...). Après il est possible d'inclure une clause suspensive dans votre offre qui permet de conditionner la vente à l'obtention du permis, sujet à l'appréciation de la commune, notamment en rapport avec sa politique du logement et de l'aménagement de son territoire.

De ma petite expérience, beaucoup de biens sous infraction de ce type sont difficilement régularisables car mettre l'immeuble aux normes actuelles impliquerait souvent de quasi tout détruire et de tout refaire, quand le volume du bâtiment le permet. Il faut souvent faire des concessions quant au nombre de logements.

grmff · #4 07-05-2020 10:13:03

Les risques sont grands s'ils sont inconnus. Avec l'urbanisme, il y a beaucoup d'inconnue...

Le mieux est tout de même de voir avec eux la situation réelle du bâtiment considéré, et le besoin d'une éventuelle régularisation.

Si un des deux studios est situé à l'arrière du batiment et n'a pas de sortie de secours, il y a grand risque que ce ne soit jamais autorisé pour des raisons de sécurité incendie.

YAKA · #5 07-05-2020 14:16:29

C'est effectivement compliqué, et à mon sens devrait être remis en l'état.
Sinon, y a-t-il eu un rapport des pompiers? pour ces studios? Superficie? Y a-t-il besoin d'un permis de location?
Que dit le permis initial dans son intitulé premier?

Par ex, j'ai connu une galerie commerciale nouvelle, où le permis initial mentionnait bien "pas d'Horeca".

Et tant qu'à y songer, cadastralement, cela dit quoi à l'heure d'aujourd'hui?

Ce ne serait pas un bâtiment au centre de Charleroi? Si oui je vois lequel wink

Pilou611 · #6 14-05-2020 20:51:45

Merci à tous pour vos avis. Je vous présente la situation plus en détails:

Le rez de cet immeuble coté rue est officiellement une galerie commerciale mais a été divisée en 2 studios sans accord. L'urbanisme est au courant de cette infraction depuis 2008. Voici l'email que j'ai eu de l'urbanisme concernant la question de régularisation:

Les studios situés au rez-de-chaussée sont effectivement en situation infractionnelle.
Un permis en régularisation avec architecte devra être déposé.
Je garde le permis XXXXXXXX au Service Urbanisme pour qu'il soit consultable par l'architecte que le propriétaire choisira.
Le permis sera en dérogation aux articles 414 et 415 du GRU (accès PMR aux logements du rez).

Je ne suis pas contre de garder cette galerie commerciale mais dans l'idéal, j'aimerais régulariser. Je préfère les logements aux commerces.
Bonne soirée et merci!

jacq · #7 15-05-2020 06:56:29

Le revenus cadastral de 2 commerces est plus élevé que celui de 2 logements La commune a t'elle accepté la domiciliation des locataires dans les lieux.?

YAKA · #8 19-05-2020 10:56:52

jacq a écrit :

Le revenus cadastral de 2 commerces est plus élevé que celui de 2 logements La commune a t'elle accepté la domiciliation des locataires dans les lieux.?

Pas certain que cela soit pertinent, car les communes ont l'obligation de domicilier provisoirement les demandeurs que ce soit en conformité ou non urbanistiquement,

Risques et Avantages d'un bien partiellement conforme urbanistiquement.

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