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Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

Lucienne
Pimonaute
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Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

Bonjour,

Je constate en pratique que des majorités de copropriétaires se succédent dans l'ACP sans montrer le moindre intérêt pour la conservation du bâtiment et ses installations.

Je pensais pourtant qu'un copropriétaire qui n'a pas les ressources financières pour  permettre de planifier les travaux nécessaires ( plan d'investissement pluriannuel) ne doit pas acheter dans la copropriété.

Y aurait-t-il éventuellement une recommandation professionnelle de l'IPI aux syndics confrontés à ce type de clientèle ?


merci

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panchito
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

La loi vient justement de changer pour affronter ce type de comportement.

Un fonds de réserve doit être légalement constitué au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes de l’immeuble. Avant cette échéance, le risque de devoir faire des dépenses considérables est mineur et cette réserve, moins indispensable. La contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.

Donc si votre bâtiment a plus de 5 ans, vous n'y couperez pas!

Vous devez investir chaque année au moins 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, dans un fonds de réserve pour faire face aux travaux importants.

Bien entendu, libre à vous, en AG, de décider de mettre plus de 5% dans votre fonds de réserve.

Veuillez noter qu'en cas de vente, la quote-part du co-propriétaire dans ces fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Il ne peut donc pas les récupérer. Sauf en gonflant son prix de vente....

Dernière modification par panchito (18-05-2020 16:12:08)

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grmff
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

A noter aussi que 5%, c'est très peu. Voire complètement insuffisant si on parle d'un vieil immeuble.

En outre, si 80% des propriétaires s'y opposent, cette provision pour le fonds de réserve peut être annulée.

Il est aussi à noter que le syndic doit appliquer les décisions de l'AG. C'est l'AG qui est souveraine, pas le syndic. A l'AG de prendre les bonnes décisions, éventuellement guidé par un syndic éclairé qui mettra à l'ordre du jour de bonnes résolutions à voter par l'AG.

A ma connaissance, l'IPI ne recommande rien du tout. Un syndic avisé qui se retrouve avec une copropriété merdique et qui a suffisamment e chiffre d'affaire remettra son tablier et s'en ira voir l'herbe plus verte ailleurs. Idem pour le propriétaire, mais c'est plus compliqué...

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PIM
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

panchito a écrit :

Veuillez noter qu'en cas de vente, la quote-part du co-propriétaire dans ces fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Il ne peut donc pas les récupérer. Sauf en gonflant son prix de vente....

Pour être tout de même plus précis:
- par défaut, le prix de vente convenu inclus cette non-récupérabilité de la quote-part du fonds de réserve existant
- si c'est expressément  convenu au stade du compromis de vente, cette quote-part peut faire l'objet d'un décompte et remboursement entre parties, sans intervention de l'ACP.


Erik DECKERS
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GT
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

panchito a écrit :

Donc si votre bâtiment a plus de 5 ans, vous n'y couperez pas!

"Vous n'y couperez pas".
Vraiment  ?

art.577-3, al.4, C. civil

" L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire."

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max11
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

PIM a écrit :
panchito a écrit :

Veuillez noter qu'en cas de vente, la quote-part du co-propriétaire dans ces fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Il ne peut donc pas les récupérer. Sauf en gonflant son prix de vente....

Pour être tout de même plus précis:
- par défaut, le prix de vente convenu inclus cette non-récupérabilité de la quote-part du fonds de réserve existant
- si c'est expressément  convenu au stade du compromis de vente, cette quote-part peut faire l'objet d'un décompte et remboursement entre parties, sans intervention de l'ACP.


Je n'ai pas osé relever de peur de relancer un débat stérile sur la liberté de négociation....   tongue  lol  tongue  lol

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PIM

GT
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

Lucienne a écrit :

Y aurait-t-il éventuellement une recommandation professionnelle de l'IPI aux syndics confrontés à ce type de clientèle ?

Quant aux syndics

L'art.577-8, § 4, 18°, C. civil prévoit

"§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir."

Le texte souligné a été introduit par l'art.168, i de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil.

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grmff
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

max11 a écrit :
PIM a écrit :
panchito a écrit :

Veuillez noter qu'en cas de vente, la quote-part du co-propriétaire dans ces fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Il ne peut donc pas les récupérer. Sauf en gonflant son prix de vente....

Pour être tout de même plus précis:
- par défaut, le prix de vente convenu inclus cette non-récupérabilité de la quote-part du fonds de réserve existant
- si c'est expressément  convenu au stade du compromis de vente, cette quote-part peut faire l'objet d'un décompte et remboursement entre parties, sans intervention de l'ACP.


Je n'ai pas osé relever de peur de relancer un débat stérile sur la liberté de négociation....   tongue  lol  tongue  lol

Je pense qu'il vaut mieux dire "il y a 100.000€ dans le fonds de reserve tellement c'est bien géré et prévu" plutôt que de réclamer 1.000€ ridicule de quote part de fonds de reserve.

Question de technique de vente sans doute...

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max11
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

grmff a écrit :
max11 a écrit :
PIM a écrit :
panchito a écrit :

Veuillez noter qu'en cas de vente, la quote-part du co-propriétaire dans ces fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Il ne peut donc pas les récupérer. Sauf en gonflant son prix de vente....

Pour être tout de même plus précis:
- par défaut, le prix de vente convenu inclus cette non-récupérabilité de la quote-part du fonds de réserve existant
- si c'est expressément  convenu au stade du compromis de vente, cette quote-part peut faire l'objet d'un décompte et remboursement entre parties, sans intervention de l'ACP.


Je n'ai pas osé relever de peur de relancer un débat stérile sur la liberté de négociation....   tongue  lol  tongue  lol

Je pense qu'il vaut mieux dire "il y a 100.000€ dans le fonds de reserve tellement c'est bien géré et prévu" plutôt que de réclamer 1.000€ ridicule de quote part de fonds de reserve.

Question de technique de vente sans doute...

Il faut être au milieu de la négociation pour se faire une idée....
Quand je vois des négociations de prix plus pour le principe d'obtenir qlq chose ou, au contraire, de ne rien vouloir lacher... Parfois, ça peut débloquer une situation  tongue
Et certains fonds de réserve ont une part de beaucoup plus que 1000 € dans des petits immeubles bien gérés qui prévoient un (très) gros chantier dans les années à venir...

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copropriétaire engalère
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

Lucienne a écrit :

Bonjour,

Je constate en pratique que des majorités de copropriétaires se succédent dans l'ACP sans montrer le moindre intérêt pour la conservation du bâtiment et ses installations.

Je pensais pourtant qu'un copropriétaire qui n'a pas les ressources financières pour  permettre de planifier les travaux nécessaires ( plan d'investissement pluriannuel) ne doit pas acheter dans la copropriété.

Y aurait-t-il éventuellement une recommandation professionnelle de l'IPI aux syndics confrontés à ce type de clientèle ?


merci

A contrario, payer sans rechigner, des appels de fonds
pour une façade avant/arrière
pour la mise à jours des statuts
pour le remplacement des décharges communes
pour les mises aux normes
pour l'ascenseur
......et j'en passe.......

Pendant des années sans  rien voir venir, vous comptez aussi sur l'IPI ?


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

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panchito
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

La Galère a écrit :

Pendant des années sans  rien voir venir, vous comptez aussi sur l'IPI ?

Non évidemment!

C'est vous, avec les autres CP qui êtes les grands Manitou et qui décidez de tout dans votre ACP lors des AG!

Votre Syndic n'exécute pas vos décisions? Qu'est-ce que vous attendez pour le virer?

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copropriétaire engalère
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

panchito a écrit :
La Galère a écrit :

Pendant des années sans  rien voir venir, vous comptez aussi sur l'IPI ?

Non évidemment!

C'est vous, avec les autres CP qui êtes les grands Manitou et qui décidez de tout dans votre ACP lors des AG!

Votre Syndic n'exécute pas vos décisions? Qu'est-ce que vous attendez pour le virer?

Lucienne a les capacités de répondre vous savez......


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panchito
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

La Galère a écrit :

Lucienne a les capacités de répondre vous savez......

Lucienne? Elle n'en peut plus de vos interventions: elle a déserté le site depuis longtemps...

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copropriétaire engalère
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

plancheta a écrit :
La Galère a écrit :

Lucienne a les capacités de répondre vous savez......

Lucienne? Elle n'en peut plus de vos interventions: elle a déserté le site depuis longtemps...

C'est elle qui vous l'a dit?


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Patrick Louis Richard

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Lucienne
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

« le socle juridique actuel
constitue-t-il un frein à la rénovation des immeubles collectifs privés indispensable pour
maintenir les immeubles en bon état et assurer la transition énergétique de notre pays ? »

Une approche juridico-sociologique longue de 246 pages sur le sujet :

http://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/p … rietes.pdf
http://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/p … rietes.pdf

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grmff
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

Tiens, revoilà Lucienne!

A noter que le site que vous pointez est un site français. Pim.be est en Belgique...

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GT
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

Lucienne a écrit :

« le socle juridique actuel
constitue-t-il un frein à la rénovation des immeubles collectifs privés indispensable pour
maintenir les immeubles en bon état et assurer la transition énergétique de notre pays ? »

Une approche juridico-sociologique longue de 246 pages sur le sujet :

http://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/p … rietes.pdf
http://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/p … rietes.pdf

Le socle juridique belge est-il le socle juridique français ?
Vous avez examiné le socle juridique belge ?

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PIM
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Re : Droit à ne pas conserver l'immeuble au nom de la liberté privée

Je ferme ce sujet pour des raisons que l'évanescente Lucienne aura compris !


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