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"distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

Paul_6
Pimonaute bavard
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Messages : 242

"distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

Bonjour,
Je suis à la veille d'une AG dans laquelle nous allons, très vraisemblablement, ne pas renouveler le mandat du syndic. Ce qui implique que nous en sommes mécontents. Personnellement son inactivité totale face aux problèmes de gestion quotidienne me suffit largement comme argument.
Cela dit, je n'ai absolument pas relu les comptes je n'ai pas la moindre idée me permettant de savoir si du point de vue 'finances' la gestion a été correcte.
Je m'interroge donc sur cette citation reprise d'un sujet antérieur : «Par ailleurs, il ne faut pas confondre d'une part le quitus et la décharge et d'autre part l'approbation des comptes. »

En effet, je lis aussi : «Le mandat du Syndic est à renouveler annuellement, donc il est logique que si vous ne donnez pas décharge et quitus au Syndic, vous ne renouveliez pas son mandat (c'est le point qui suit d'habitude)... »
Notre assemblée ne souhaite pas « la bagarre », mais souhaite un transfert vers un nouveau syndic au plus vite. L'idée étant que le nouveau syndic relira tranquillement l'ensemble des comptes (exemple: un certain nombre d'interventions techniques concernant la VMC par exemple doivent avoir été faites sous garantie, sans facturation, et tout un temps sera nécessaire pour revoir tous ces comptes. Pour info : notre immeuble est neuf).
Un peu de lumière s'il vous plaît ?
Merci.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

C'est très simple, mais un peu tard pour se poser la question.

En fait, vous auriez du demander de mettre ces points à l'ordre du jour:
- Choix d'un nouveau Syndic - Vote
- Mandat à donner au CdC pour négocier le contrat du nouveau Syndic et le signer -Vote
- Mandat à donner au CdC pour s'assurer du transfert des clés, de la comptabilité, des archives, de l'ensemble des dossiers en cours (sinistres, procédures judicaires...) - Vote

Ensuite vous ne donnez ni décharge, ni quitus à votre Syndic (sinon vous les CP endossez immédiatement la responsabilité totale sur tout ce qu'il a fait ou pas fait).

Et vous n'approuvez pas les comptes non plus.

Le nouveau syndic vous facturera probablement un supplément pour reprendre et vérifier la comptabilité de son prédécesseur.

A vous de négocier ce supplément quand vous négocierez son contrat.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

Paul_6 a écrit :

Notre assemblée ne souhaite pas « la bagarre », mais souhaite un transfert vers un nouveau syndic au plus vite.


(1)le règlement de copropriété/ROI
(2)le contrat du syndic
contiennent-ils des articles relatifs aux matières que vous citez ?

Reprenez-les textuellement.

Accessoirement, intéressez-vous au contenu du contrat des syndics dont la candidature est soumise à l'AG. Bien souvent, ces contrats contiennent une clause relative à leur décharge.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

Paul_6 a écrit :

Personnellement son inactivité totale face aux problèmes de gestion quotidienne me suffit largement comme argument.
Cela dit, je n'ai absolument pas relu les comptes je n'ai pas la moindre idée me permettant de savoir si du point de vue 'finances' la gestion a été correcte.


L'article 577-6, § 3, al.2, C. civil prévoit que " la convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour."
Vous avez l'occasion, vous et les autres destinataires de la convocation de faire votre job : consulter les documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
Les copropriétaires  peuvent prendre rendez-vous avec le syndic pour consulter les documents qui les intéressent.

La consultation des documents permettra peut-être de réunir des informations sur la gestion du syndic.

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Paul_6
Pimonaute bavard
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Messages : 242

Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Notre assemblée ne souhaite pas « la bagarre », mais souhaite un transfert vers un nouveau syndic au plus vite.

(1)le règlement de copropriété/ROI
(2)le contrat du syndic
contiennent-ils des articles relatifs aux matières que vous citez ?

Reprenez-les textuellement.
Accessoirement, intéressez-vous au contenu du contrat des syndics dont la candidature est soumise à l'AG. Bien souvent, ces contrats contiennent une clause relative à leur décharge.

merci...
Pas de ROI (c'était une des missions du syndic, non effectuée..!).
Reglement de copro : perdu dans l'acte de base et dans les statuts. C'était aussi une des tâches du syndic de l'isoler et le mettre à jour, RIEN n'a été fait (demande faite à l'AG de juin 2019, qui était la deuxième de la vie de cet immeuble).
Contrat du syndic: je ne l'ai jamais vu...
NB: nouvel immeuble (38 studios, ~33 copros), syndic imposé par le promoteur à la toute première AG d'octobre 2018 (il y avait 3 copros)

Dernière modification par Paul_6 (18-06-2020 19:47:44)

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Personnellement son inactivité totale face aux problèmes de gestion quotidienne me suffit largement comme argument.
Cela dit, je n'ai absolument pas relu les comptes je n'ai pas la moindre idée me permettant de savoir si du point de vue 'finances' la gestion a été correcte.

L'article 577-6, § 3, al.2, C. civil prévoit que " la convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour."
Vous avez l'occasion, vous et les autres destinataires de la convocation de faire votre job : consulter les documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
Les copropriétaires  peuvent prendre rendez-vous avec le syndic pour consulter les documents qui les intéressent.
La consultation des documents permettra peut-être de réunir des informations sur la gestion du syndic.

merci, on essayera mais je ne suis pas du tout comptable!

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Paul_6
Pimonaute bavard
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

panchito a écrit :

C'est très simple, mais un peu tard pour se poser la question.

En fait, vous auriez du demander de mettre ces points à l'ordre du jour:
- Choix d'un nouveau Syndic - Vote
- Mandat à donner au CdC pour négocier le contrat du nouveau Syndic et le signer -Vote
- Mandat à donner au CdC pour s'assurer du transfert des clés, de la comptabilité, des archives, de l'ensemble des dossiers en cours (sinistres, procédures judicaires...) - Vote

Ensuite vous ne donnez ni décharge, ni quitus à votre Syndic (sinon vous les CP endossez immédiatement la responsabilité totale sur tout ce qu'il a fait ou pas fait).

Et vous n'approuvez pas les comptes non plus.

Le nouveau syndic vous facturera probablement un supplément pour reprendre et vérifier la comptabilité de son prédécesseur.

A vous de négocier ce supplément quand vous négocierez son contrat.

Merci!
Je note bien: ni décharge, ni quitus, ni approbation. Simple et compréhensible par moi!

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MarcoBrux
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

panchito a écrit :

C'est très simple, mais un peu tard pour se poser la question.

En fait, vous auriez du demander de mettre ces points à l'ordre du jour:
- Choix d'un nouveau Syndic - Vote
- Mandat à donner au CdC pour négocier le contrat du nouveau Syndic et le signer -Vote
- Mandat à donner au CdC pour s'assurer du transfert des clés, de la comptabilité, des archives, de l'ensemble des dossiers en cours (sinistres, procédures judicaires...) - Vote

Ensuite vous ne donnez ni décharge, ni quitus à votre Syndic (sinon vous les CP endossez immédiatement la responsabilité totale sur tout ce qu'il a fait ou pas fait).

Et vous n'approuvez pas les comptes non plus.

Le nouveau syndic vous facturera probablement un supplément pour reprendre et vérifier la comptabilité de son prédécesseur.

A vous de négocier ce supplément quand vous négocierez son contrat.

Pensez-vous que c'est vraiment trop tard? moi je ne le pense pas. le mandat du syndic est renouvelable chaque année. Si à la prochaine AG, la majorité ne vote pas la reconduction du syndic, son mandat s'arrête.la même AG peut charger le conseil de demander des offre et nommer un nouveau syndic lors d'une AGE.
En quoi c'est impossible?

Dernière modification par MarcoBrux (18-06-2020 21:54:57)

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panchito
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

C'est trop tard que pour mettre ces excellents points à l'ordre du jour puisqu'il a dit: je suis à la veille de l'AG...

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GT
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

MarcoBrux a écrit :

Pensez-vous que c'est vraiment trop tard? moi je ne le pense pas. le mandat du syndic est renouvelable chaque année.

L'AG ne se prononce pas toujours annuellement sur le renouvellement du mandat du syndic.

L'art.577-8, § 1, al.4 , C. civil prévoit :
" Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité."

Quelle est la durée du mandat du syndic de cette nouvelle copropriété ? Quelle  est la date de début et de fin de celui-ci ?

Bref, il  y  lieu de vérifier si le mandat d'un syndic sera révoqué par l'AG (le cas échéant, le syndic aura droit à une indemnité) ou s'il ne sera pas  renouvelé par celle-ci ( ce seul fait ne peut donner lieu à une indemnité ) .

Paul_6 a écrit : "Je suis à la veille d'une AG dans laquelle nous allons, très vraisemblablement, ne pas renouveler le mandat du syndic."

Sauf mauvaise expression de celui-ci, la question de la révocation du syndic n'est pas à l'ordre du jour de l'AG.

Absence de renouvellement d'un mandat et révocation d'un mandat : 2 notions différentes.

L'AG est souveraine maîtresse de sa décision visant soit à révoquer le mandat du syndic, soit à renouveler ou pas celui-ci.

MAJ : Je viens de lire que le mandat du syndic a débuté en 2018. Si la durée de celui-ci est de 3 ans, il se termine en 2021. Dans ce cas l'AG de 2020 révoquera ou non le mandat du syndic.Le syndic est susceptible de demander des indemnités à l'ACP.

Dernière modification par GT (19-06-2020 07:49:46)

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PIM

GT
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

Paul_6 a écrit :

syndic imposé par le promoteur à la toute première AG d'octobre 2018 (il y avait 3 copros)

Qu'entendez-vous par "syndic imposé par le promoteur" ?

L'art.577-8, § 1, C. civil , al.1 énonçait en 2018 :
"Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété , le syndic est nommé par la première assemblée générale"

L'alinéa 2 poursuivait :
"Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit.

Et l'alinéa 3 stipulait :
" S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale."


MAJ : Que prévoit le contrat en matière de décharge ?

Dernière modification par GT (19-06-2020 09:42:11)

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panchito
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

GT a écrit :

Qu'entendez-vous par "syndic imposé par le promoteur" ?

Je suppose que comme les appartements se vendent au goutte à goutte, lors de la 1ère AG constitutive le promoteur est encore majoritaire et aura ainsi la voie libre "imposer" son syndic...

Dernière modification par panchito (19-06-2020 10:11:07)

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GT
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

panchito a écrit :
GT a écrit :

Qu'entendez-vous par "syndic imposé par le promoteur" ?

Je suppose que comme les appartements se vendent au goutte à goutte, lors de la 1ère AG constitutive le promoteur est encore majoritaire et aura ainsi la voie libre "imposer" son syndic...

Je n'ignore pas cette hypothèse.
Il se pourrait également que le premier syndic aie été désigné dans le règlement de copropriété.

Seul Paul_6 pourra nous éclairer.
A lui de se manifester (ou non).

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PIM
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

GT a écrit :

.

Seul Paul_6 pourra nous éclairer.
A lui de se manifester (ou non).

Habemus papam ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Paul_6
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

Oui, habetis papam...
Syndic imposé par le promoteur : je ne vais pas entrer dans le détail, vous en savez plus que moi. Par exemple dans un immeuble de 30 appartements dont 2 seulement ont été vendus, on fait une première AG. 28 appartements sont toujours la propriété du promoteur, lequel - d'après ce que j'ai compris- ne possède quand même qu'une voix lors de l'AG. À la première AG ces 2 copropriétaires se voient proposer deux syndics pour la forme. Le promoteur insiste vivement pour que ce soit l'un des 2 qui soit choisi (c'est facile : nous les connaissons mieux, ils sont au courant du dossier, ils ont suivi la construction etc. etc.). En conclusion à la première AG c'est le syndic du promoteur qui est choisi. À ma connaissance cela se passe 'toujours' comme ça. Dans ce cas-ci nous devions le garder 2 ans, c'était mis dans l'acte de base. Ce qui nous fait jusque +- début octobre.
Quand j'ai écrit : « nous sommes à la veille », c'était du langage oral. Si notre syndic incompétent fait ce qu'on lui demande, l'AG aura lieu le 10 juillet.
Pour répondre à certaines questions : nous n'avons pas de ROI, le règlement de copropriété est noyé dans les statuts et l'acte de base et est de toute façon à mettre à jour. Enfin, ce syndic a un contrat avec nous (je suppose)  que je n'ai jamais vu.
En tous les cas vos conseils ont été suivis, je vous en remercie, il sera bien mentionné à l'ODJ que nous souhaitons choisir un nouveau syndic.
Je vous tiendrai au courant des événements...

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PIM

MarcoBrux
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Pensez-vous que c'est vraiment trop tard? moi je ne le pense pas. le mandat du syndic est renouvelable chaque année.

L'AG ne se prononce pas toujours annuellement sur le renouvellement du mandat du syndic.

L'art.577-8, § 1, al.4 , C. civil prévoit :
" Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité."

Quelle est la durée du mandat du syndic de cette nouvelle copropriété ? Quelle  est la date de début et de fin de celui-ci ?

Bref, il  y  lieu de vérifier si le mandat d'un syndic sera révoqué par l'AG (le cas échéant, le syndic aura droit à une indemnité) ou s'il ne sera pas  renouvelé par celle-ci ( ce seul fait ne peut donner lieu à une indemnité ) .

Paul_6 a écrit : "Je suis à la veille d'une AG dans laquelle nous allons, très vraisemblablement, ne pas renouveler le mandat du syndic."

Sauf mauvaise expression de celui-ci, la question de la révocation du syndic n'est pas à l'ordre du jour de l'AG.

Absence de renouvellement d'un mandat et révocation d'un mandat : 2 notions différentes.

L'AG est souveraine maîtresse de sa décision visant soit à révoquer le mandat du syndic, soit à renouveler ou pas celui-ci.

MAJ : Je viens de lire que le mandat du syndic a débuté en 2018. Si la durée de celui-ci est de 3 ans, il se termine en 2021. Dans ce cas l'AG de 2020 révoquera ou non le mandat du syndic.Le syndic est susceptible de demander des indemnités à l'ACP.

GT: je ne parle pas de l'indemnité à payer éventuellement si le contrat est révoqué avant échéance de 2 ou 3 ans mais bien que l'AG est souveraine. D'après moi , l'AG peut  révoquer le syndic ou ne pas renouveler son mandat à la prochaine AG, par conséquent la mandat du syndic s'arrête.l'AG décidera pour la suite! NON? je me trompe?

Dernière modification par MarcoBrux (20-06-2020 00:30:49)

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panchito
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Re : "distinguer le quitus et la décharge et, d'autre part,l'approbation des comptes"

MarcoBrux a écrit :

D'après moi , l'AG peut  révoquer le syndic ou ne pas renouveler son mandat à la prochaine AG, par conséquent la mandat du syndic s'arrête.l'AG décidera pour la suite! NON? je me trompe?

Non, vous avez parfaitement raison!

C'est lors de l'AG statutaire que les CP's renouvellent ou non le mandat du Syndic.

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