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Provisions charges communes

trappe
Pimonaute
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Provisions charges communes

Bonjour,

Afin d'éviter de devoir payer une somme assez conséquente au moment de recevoir le décompte de charges chaque trimestre, cela fait quelques années maintenant que j'ai établi un ordre permanent mensuel.

A la longue, le montant de mes provisions est supérieur au montant réel des charges communes; je me retrouve donc avec un solde créditeur à mon avantage.  Je n'ai donc jamais rien à payer/suppléer au moment de recevoir les décompte de charges.

Si je ne provisionnais pas et que j'aurais à contester un montant/un poste repris dans le décompte, je le déduirais du montant total du décompte trimestriel et prendrais naturellement contact avec le syndic afin d'argumenter mon refus de payement concernant ce poste/montant contesté.

Mais dans ma situation (montant créditeur à mon avantage), suis-je encore en droit de contester et de prétendre à un remboursement/correctif en ma faveur?

Merci

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panchito
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Re : Provisions charges communes

Ce que les syndics font d'habitude en cas de solde créditeur, c'est de débiter ce solde du montant à payer pour le décompte suivant. Maintenant, vous avez le droit de demander que ce solde vous soit remboursé sans attendre le décompte suivant.

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max11
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Re : Provisions charges communes

trappe a écrit :

Bonjour,

Afin d'éviter de devoir payer une somme assez conséquente au moment de recevoir le décompte de charges chaque trimestre, cela fait quelques années maintenant que j'ai établi un ordre permanent mensuel.

A la longue, le montant de mes provisions est supérieur au montant réel des charges communes; je me retrouve donc avec un solde créditeur à mon avantage.  Je n'ai donc jamais rien à payer/suppléer au moment de recevoir les décompte de charges.

Si je ne provisionnais pas et que j'aurais à contester un montant/un poste repris dans le décompte, je le déduirais du montant total du décompte trimestriel et prendrais naturellement contact avec le syndic afin d'argumenter mon refus de payement concernant ce poste/montant contesté.

Mais dans ma situation (montant créditeur à mon avantage), suis-je encore en droit de contester et de prétendre à un remboursement/correctif en ma faveur?

Merci

Vous payez une provision régulière d'un montant fixe probablement via un ordre permanent.
Difficile d'y voir une acceptation quelconque d'un décompte.
De plus, "payé" ne veut pas dire "accepté". Vous pouvez toujours contester un décompte, même après l'avoir payé, si vous êtes dans un délai raisonnable et, de préférence, avant l'approbation des comptes lors de l'AG.

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rexou
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Re : Provisions charges communes

panchito a écrit :

Ce que les syndics font d'habitude en cas de solde créditeur, c'est de débiter ce solde du montant à payer pour le décompte suivant. Maintenant, vous avez le droit de demander que ce solde vous soit remboursé sans attendre le décompte suivant.

Ce n'est pas parce que vous le demandez que le syndic exécutera votre demande. La déductibilité se fait généralement automatiquement lors de l'envoi du décompte suivant et c'est prévu ainsi dans l'organisation du travail du syndic. Mais en effet, vous pouvez toujours demander.

Quelle que soit la provision payée, vous avez toujours le droit de contester le décompte qui vous est adressé avant qu'il ne soit accepté par l'ag bien sur. Par contre, vous n'avez jamais le droit de déduire de votre propre initiative quoi que ce soit de ce qui vous est demandé. Si un décompte est inexact, le syndic corrigera si nécessaire, mais cela ne vous dispense pas de payer la totalité des sommes qui vous sont réclamées.


rexou

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XTof.vl
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Re : Provisions charges communes

Les sommes à payées sont limitées à l'incontestablement dû, pas à la totalité des sommes réclamées. Cela suppose de justifier correctement sa demande de révision du calcul des charges.

Dernière modification par XTof.vl (22-06-2020 20:00:45)

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grmff
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Re : Provisions charges communes

Les sommes que vous payez sont des provisions en attendant les comptes définitifs et approuvés par l'AG

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rexou
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Re : Provisions charges communes

grmff a écrit :

Les sommes que vous payez sont des provisions en attendant les comptes définitifs et approuvés par l'AG

Je plussoie absolument.

Et si vous souhaitez contester le décompte, il vous appartient de le faire avant l'ag, ou faire de mettre le point à l'ordre du jour. Ce n'est que si les comptes ne sont pas approuvés à la majorité que le syndic doit rectifier le décompte.

Si les comptes sont approuvés et que vous ne les acceptez pas, vous avez la possibilité de porter l'affaire en justice de paix dans les 4 mois qui suivent l'ag.

Mais en aucun cas vous ne pouvez adapter la somme qui vous est réclamée en fonction de votre décompte personnel.

Je suppose que ce XTof a voulu dire, c'est qu'un tribunal ne vous condamnera normalement à payer que les sommes qui sont incontestablement dues, et donc, approuvées définitivement en ag. En cas de manquements de paiement des provisions, vous vous exposez à des rappels et aux frais qui s'y rapportent, suivant les décisions d'ag, les statuts et/ou le contrat du syndic.


rexou

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grmff
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Re : Provisions charges communes

Un tribunal peut aussi condamner si vous ne payez pas les provisions décidées en AG...

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rexou
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Re : Provisions charges communes

grmff a écrit :

Un tribunal peut aussi condamner si vous ne payez pas les provisions décidées en AG...

C'est vrai, mais pour ce que j'en sais en région bruxelloise du moins, les condamnations se limitent plutôt à l'incontestablement dû.


rexou

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MarcoBrux
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Re : Provisions charges communes

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Les sommes que vous payez sont des provisions en attendant les comptes définitifs et approuvés par l'AG

Je plussoie absolument.

Et si vous souhaitez contester le décompte, il vous appartient de le faire avant l'ag, ou faire de mettre le point à l'ordre du jour. Ce n'est que si les comptes ne sont pas approuvés à la majorité que le syndic doit rectifier le décompte.

Si les comptes sont approuvés et que vous ne les acceptez pas, vous avez la possibilité de porter l'affaire en justice de paix dans les 4 mois qui suivent l'ag.

Mais en aucun cas vous ne pouvez adapter la somme qui vous est réclamée en fonction de votre décompte personnel.

Je suppose que ce XTof a voulu dire, c'est qu'un tribunal ne vous condamnera normalement à payer que les sommes qui sont incontestablement dues, et donc, approuvées définitivement en ag. En cas de manquements de paiement des provisions, vous vous exposez à des rappels et aux frais qui s'y rapportent, suivant les décisions d'ag, les statuts et/ou le contrat du syndic.

Pourquoi on ne peut pas contester le décompte en Ag?( y aune base juridique à ce sujet?généralement l'AG est le lieu de discussion à ce sujet.
"Mais en aucun cas vous ne pouvez adapter la somme qui vous est réclamée en fonction de votre décompte personnel. "
la somme réclamée au copropriétaire n'est-ce pas cela qu'on appelle le décompte personnel???
"les sommes qui sont incontestablement dues, et donc, approuvées définitivement en ag." pour moi les sommes incontestablement dues sont: frais de syndic, consommation d'eau, chauffage etc etc que l'AG approuve ou pas les comptes, elles sont dues...

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rexou
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Re : Provisions charges communes

MarcoBrux a écrit :

[
Pourquoi on ne peut pas contester le décompte en Ag?( y aune base juridique à ce sujet?généralement l'AG est le lieu de discussion à ce sujet.
"Mais en aucun cas vous ne pouvez adapter la somme qui vous est réclamée en fonction de votre décompte personnel. "
la somme réclamée au copropriétaire n'est-ce pas cela qu'on appelle le décompte personnel???
"les sommes qui sont incontestablement dues, et donc, approuvées définitivement en ag." pour moi les sommes incontestablement dues sont: frais de syndic, consommation d'eau, chauffage etc etc que l'AG approuve ou pas les comptes, elles sont dues...

Vous pouvez contester les comptes en ag, bien sur. Si vous avisez le syndic de l'objet de votre désaccord avant l'ag, il pourra présenter les documents qui justifient éventuellement son décompte.

Le décompte personnel est la quote-part qui vous est imputable sur les frais de l'ensemble de la copropriété. Cela fait l'objet d'un décompte annuel, qui est approuvé (ou non) lors de l'ag.

Si l'ag approuve les comptes, vous disposez d'un délai de 4 mois pour contester en justice la décision d'approuver ces comptes. Ceci à condition que vous n'ayez pas vous même approuvé ces comptes par votre vote. Si vous n'engagez pas de poursuite en justice dans ce délai, les comptes sont approuvés définitivement et donc toutes les sommes qui vous sont réclamées sur base de ce décompte sont considérées incontestablement dues. Que ceci concerne les frais de consommation d'eau ou les frais de restaurant de votre syndic avec toute sa famille n'y change rien.


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GT
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Re : Provisions charges communes

trappe a écrit :

Bonjour,

Afin d'éviter de devoir payer une somme assez conséquente au moment de recevoir le décompte de charges chaque trimestre, cela fait quelques années maintenant que j'ai établi un ordre permanent mensuel.

Si je vous comprends bien, le syndic adresse aux copropriétaires un décompte trimestriel calculé sur les charges réelles . Et les copropriétaires sont invités à payer ce montant qui varie chaque trimestre.

Vous avez seul décidé de vous extraire de cette procédure en payant une provision mensuelle  dont vous avez fixé le montant.

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copropriétaire engalère
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Re : Provisions charges communes

MarcoBrux a écrit :

la somme réclamée au copropriétaire n'est-ce pas cela qu'on appelle le décompte personnel???
"les sommes qui sont incontestablement dues, et donc, approuvées définitivement en ag." pour moi les sommes incontestablement dues sont: frais de syndic, consommation d'eau, chauffage etc etc que l'AG approuve ou pas les comptes, elles sont dues...

Incontestable selon qui? si l'AG n'approuve pas les comptes, c'est qu'il y a un binz non? à Schaarbeek, le paltoquet qui nous sert de syndic se prétend pragmatique, à tel point qu'il n'y a que des rectificatifs tout au long des colonnes calculs......comment s'y retrouver?

Je suis comme Trappe, j'ai un ordre permanent, ça ne veut pas dire que tout va dans la cagnotte comme bon lui semble au paltoquet.


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
4sousce4sous@gmail.com

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MarcoBrux
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Re : Provisions charges communes

rexou a écrit :
MarcoBrux a écrit :

[
Pourquoi on ne peut pas contester le décompte en Ag?( y aune base juridique à ce sujet?généralement l'AG est le lieu de discussion à ce sujet.
"Mais en aucun cas vous ne pouvez adapter la somme qui vous est réclamée en fonction de votre décompte personnel. "
la somme réclamée au copropriétaire n'est-ce pas cela qu'on appelle le décompte personnel???
"les sommes qui sont incontestablement dues, et donc, approuvées définitivement en ag." pour moi les sommes incontestablement dues sont: frais de syndic, consommation d'eau, chauffage etc etc que l'AG approuve ou pas les comptes, elles sont dues...

Vous pouvez contester les comptes en ag, bien sur. Si vous avisez le syndic de l'objet de votre désaccord avant l'ag, il pourra présenter les documents qui justifient éventuellement son décompte.

Le décompte personnel est la quote-part qui vous est imputable sur les frais de l'ensemble de la copropriété. Cela fait l'objet d'un décompte annuel, qui est approuvé (ou non) lors de l'ag.

Si l'ag approuve les comptes, vous disposez d'un délai de 4 mois pour contester en justice la décision d'approuver ces comptes. Ceci à condition que vous n'ayez pas vous même approuvé ces comptes par votre vote. Si vous n'engagez pas de poursuite en justice dans ce délai, les comptes sont approuvés définitivement et donc toutes les sommes qui vous sont réclamées sur base de ce décompte sont considérées incontestablement dues. Que ceci concerne les frais de consommation d'eau ou les frais de restaurant de votre syndic avec toute sa famille n'y change rien.

On ne parle pas de la même chose concernant "l' incontestablement dues".Exemple:
- Comptes non approuvés en AG
-Un coprop refuse de payer au motif que les comptes ne sont pas approuvés
- Contrairement à ce bcp pensent, si ce copro est cité à comparaitre devant le Juge de paix, il sera condamné à payer  l'incontestablement dues: frais de syndic, assurance, frais de chauffage etc etc

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rexou
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Re : Provisions charges communes

MarcoBrux a écrit :

On ne parle pas de la même chose concernant "l' incontestablement dues".Exemple:
- Comptes non approuvés en AG
-Un coprop refuse de payer au motif que les comptes ne sont pas approuvés
- Contrairement à ce bcp pensent, si ce copro est cité à comparaitre devant le Juge de paix, il sera condamné à payer  l'incontestablement dues: frais de syndic, assurance, frais de chauffage etc etc

C'est parfaitement exact.  smile 
Et normal afin de permettre le bon paiement des différents prestataires et des fournitures.


rexou

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copropriétaire engalère
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Re : Provisions charges communes

MarcoBrux a écrit :

- Comptes non approuvés en AG
-Un coprop refuse de payer au motif que les comptes ne sont pas approuvés
- Contrairement à ce bcp pensent, si ce copro est cité à comparaitre devant le Juge de paix, il sera condamné à payer  l'incontestablement dues: frais de syndic, assurance, frais de chauffage etc etc

ça! c'est une légende urbaine, personne ne peut prévoir ce qu'un juge va statuer, tout dépend, du pourquoi, du contexte, des échanges courriels etc.........j'ai déjà vu une AG annulée dans son entièreté deux ans après la tenue de cette AG et le remboursement de ce que l'ACP supposait "incontestable" sans compter les astreintes.....

JE MODIFIE AFIN DE PRÉCISER: la requête a été  fait un an plus tard, jugement dans les 8 mois! donc méfiez vous des flans d'untel et d'unetelle....

Dernière modification par copropriétaire engalère (23-06-2020 12:46:08)


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
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rexou
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Re : Provisions charges communes

copropriétaire engalère a écrit :

ça! c'est une légende urbaine, personne ne peut prévoir ce qu'un juge va statuer, tout dépend, du pourquoi, du contexte, des échanges courriels etc.........j'ai déjà vu une AG annulée dans son entièreté deux ans après la tenue de cette AG et le remboursement de ce que l'ACP supposait "incontestable" sans compter les astreintes.....

La contestation doit être introduite valablement dans les 4 mois qui suivent l'ag.
Le jugement peut avoir lieu 2 ans plus tard.


rexou

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panchito
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Re : Provisions charges communes

Rexou a écrit :

Le jugement peut avoir lieu 2 ans plus tard.

J'ai connu un cas où le jugement est tombé 10 ans plus tard...

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trappe
Pimonaute
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Messages : 26

Re : Provisions charges communes

Merci pour vos différentes interventions.

Sur chaque décompte trimestriel qui m'est adressé, apparaît effectivement la  phrase m'informant que la copropriété m'est redevable d'un montant  que le syndic reportera au crédit de mon prochain décompte de charges.  Une autre phrase m'indique que si je souhaite que ce montant me soit remboursé, je dois prendre contact avec le service comptabilité du syndic.

Ok je retiens que

  • "payé" ne veut pas dire "accepté"

  • je me dois de réagir dans un délai raisonnable et de préférence avant l'approbation des comptes lors de l'AG tout en justifiant ma demande de révision du calcul des charges

  • j'ai 4 mois a daté de la date de l'AG pour contester une décision pour laquelle j'ai voté contre

Effectivement le  syndic adresse aux copropriétaires un décompte trimestriel calculé sur les charges réelles (frais des communs : nettoyage, électricité, eau, assurance; honoraires du syndic, appel pour le fonds de réserve, travaux dans les communs).
Chaque appartement possède sa propre production de chauffage et d'eau chaude. 
Je ne provisionne donc que pour les charges communes en fonction de ma quotité.
Les copropriétaires sont invités à payer ce montant qui varie chaque trimestre.

Avant de procéder à l'établissement de l'ordre permanent dont le montant reste identique chaque mois, j'ai demandé et reçu l'accord du syndic. 

Pour fixer le montant mensuel de l'ordre permanent, je me suis référé à la somme totale des 4 décomptes qui m'ont été adressés de l'année X-1 divisée par 12.

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