standing pour un bien d investissement

mhj · #1 23-07-2020 21:00:31

Bonsoir,

Je voulais savoir dans le cadre d un bien d investissement quel standing previllégiez vous? Plutot un quartier "residentiel" ou plus populaire?
Ou pensez vous trouver le meilleur rendement?

Bonne soiree

MHJ

panchito · #2 23-07-2020 21:06:04

Vous n'avez pas lu les posts de Grmff; ni les miens?

Moi je suis dans le haut standing, rendement plus faible mais pratiquement jamais aucun soucis, le loyer (très élevé) tombe chaque 1er du mois par ordre permanent. Mais le rendement est plus faible. Par contre je peux passer mes journées à 150% sur mes autres activités professionnelles.

Grmff est à l'autre bout du spectre, dans le "social" à Charleroi, rendements plus élevés, mais abonnement à la Justice de Paix, très grand taux de rotation, nécessite une occupation à temps plein.

A vous de voir où vous allez placer votre propre curseur....

Girkou, rexou

grmff · #3 23-07-2020 23:11:00

panchito a écrit :

Vous n'avez pas lu les posts de Grmff; ni les miens?
Moi je suis dans le haut standing, rendement plus faible mais pratiquement jamais aucun soucis, le loyer (très élevé) tombe chaque 1er du mois par ordre permanent. Mais le rendement est plus faible. Par contre je peux passer mes journées à 150% sur mes autres activités professionnelles.
Grmff est à l'autre bout du spectre, dans le "social" à Charleroi, rendements plus élevés, mais abonnement à la Justice de Paix, très grand taux de rotation, nécessite une occupation à temps plein.
A vous de voir où vous allez placer votre propre curseur....

C'est un peu caricatural, mais c'est cela.

Le haut standing à Bruxelles, c'est 2% de rendement. Avec de grosses remises en état entre les locataires qui sont exigeants. Le locataire ne paie qu'une fraction du crédit, et donc vous devez y mettre une grosse part de liquidités. Vous avez donc moins de bien et donc un risque plus élevé en cas de crash (si un seul de vos locataires ne paie pas, il vaut mieux en avoir 10 que 2...)

Le "social à Charleroi", ce sont des prix 4 fois moins élevé qu'à Bruxelles et en BW, pour des loyers 30% inférieurs et des taxes 50% plus importantes relativement au loyer. Donc, un rendement de 8% n'est pas du tout insensé. Mais au total, si votre banque vous prête, c'est le locataire qui paie votre crédit... et donc votre appart. C'est vrai que cela prend plus de temps. Ne fut-ce que parce que pour le prix d'un appart à Bruxelles ou en BW, vous en avez 4 à Charleroi, et donc 4x plus de "travail". Mais au bout de 20 ans, une fois les prêts payés, vous pouvez passer 0% de votre temps à vos activités professionnelles et vivre de vos rentes.

Ce sont donc deux visions différentes. C'est une question de moyens et de philosophie. Ou de philosophie et de moyens...

Girkou, rexou

panchito · #4 24-07-2020 08:34:18

Girkou a écrit :

vous pouvez passer 0% de votre temps à vos activités professionnelles et vivre de vos rentes.
Ce sont donc deux visions différentes. C'est une question de moyens et de philosophie. Ou de philosophie et de moyens...

Tout à fait! Je ne souhaite pas vivre de mes rentes (même si je le pourrais déjà largement) mais foncer à 150% dans mes autres activités professionnelles qui me passionnent. Et d'autres hobbys dans le monde de l’investissent au sens large...

rexou · #5 24-07-2020 13:27:54

Je me situe entre ces deux extrêmes... logement moyen sur Bruxelles. Avec rendement correct sans atteindre les plafonds possibles pour des studios à Charleroi.

Par contre, quand Grmff dit qu'il est possible de vivre "de ses rentes", il faut quand même préciser qu'à un certain stade, le maintien de ces rentes demande le même travail qu'une activité professionnelle à temps plein. Pas question de gérer quelques dizaines de studios à Charleroi et de vivre sous les palmiers au soleil !

Il n'y a pas de miracle, le meilleur rendement sera de petites unités de logement dans un quartier populaire, mais cela demandera aussi une gestion active et une implication beaucoup plus importante. Le choix dépend du temps que vous souhaitez consacrer, de vos capacités de bricolage, de gestion des conflits et soucis divers...

Himura

grmff · #6 24-07-2020 21:34:41

On peut vouloir vivre de ses rentes, ou vouloir se passionner pour son job.

Si on veut vivre de ses rentes, on devra se contenter "de ce qu'on a". J'ai rencontré un "rentier" il y a quelques années. Il avait hérité de la maison de ses parent, l'avait mise en location et en gestion, et faisait le tour du monde. Depuis 5 ans.

Avait-il beaucoup de travail relativement à la gestion de son patrimoine? Ben, en 5 ans, il n'y avait pas mis les pieds. Il touchait ses 1200€/mois, et vivait très bien avec cela. Soirée mémorable au Pérou à l'époque.

Ou on peut avoir bossé quelques années, avoir eu un peu de bol dans ses affaires immobilières ou autres, avoir touché un petit bonus vite réinvesti dans de la brique de rapport, avec ou sans emprunt, et se retrouver avec un revenu tel qu'on peut engager une équipe complète (gestionnaire pour les contrats et leur suivi, ouvriers de maintenance, gérant pour superviser et chercher de nouveaux biens d'investissement, ...) pour gérer et développer la cash machine forte de plusieurs centaines de biens immobiliers en nom propre et en société.... tout en s'y investissant temps plein également.

J'ai rencontré les deux extrêmes. A chacun de mettre son curseur selon ses objectifs, son timing, ses possibilités financières, son banquier, son attrait pour les emmerdes avec les locataires et les WC bouchés... wink

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