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Prêt en famille, apport mensuel (loyer?) pris en compte ?

Kirko
Pimonaute
Inscription : 20-05-2017
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Prêt en famille, apport mensuel (loyer?) pris en compte ?

Bonjour à tous,

Situation un peu particulière, mais je suis convaincu que certains ont vu plus compliqué encore wink

Situation actuelle:  Prêt Social en cours pour financer l'achat d'un appartement en tant qu'habitation unique. Prêt octroyé valeur du bien + frais notaires.

J'ai plusieurs interrogations face à la situation suivante.

Qu'avons-nous comme option en Belgique pour le financement d'un nouveau bien avec comme "garantie", l'apport mensuel d'un membre de la famille supplémentaire qui y habiterait aussi.

Je ne trouve rien de particulier concernant cela. Mise à part déclarer la maison comme partiellement loué et faire payer un loyer, y a-t-il d'autres solutions? Ceci n'est peut-être pas financièrement viable non plus (si c'est même réalisable?) à cause de la taxation.

Apport possible cette fois-ci permettant de couvrir au minimum les frais de notaire.

Sans oublier le 1er prêt en cours (éventuellement racheter par le centre financier qui souhaiterait octroyer le pret pour la maison?) et qu'il me semble que vu le capital emprunté est nettement plus haut que le cout de l'habitation, il serait difficile de faire une plus-value sur le loyer avant d'avoir rembourser les interets et les frais de notaires ... donc pas avant quelques années!

Pour moi en me lisant, c'est un peu mort pour convaincre une banque, mais il y a peut-être des formules ou des offres de prêts dont je n'ai pas connaissance? Des astuces ? Je préfère me renseigner avant de passer à autre chose, il ne faut jamais baisser les bras.

Merci

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Prêt en famille, apport mensuel (loyer?) pris en compte ?

Je ne suis pas sûr que vous pouvez faire une deuxième acquisition tout en bénéficiant d'un prêt social. A vérifier.

Il n'est pas illégal de faire payer un loyer à un occupant, et cela ne change rien à votre taxation. Il est évident qu'un locataire, fut-il de votre famille, est un revenu que la banque va prendre en compte pour évaluer votre solvabilité.

Pas évident de trouver une banque qui va vous prêter 100% de la valeur du bien... Reste à voir la valeur de votre premier bien, et le solde restant dû. Une reprise partielle d'encourt pourrait vous permettre de rester en dessous de 80%. Une autre possibilité est une reprise de votre crédit par une autre banque, avec une valorisation de votre premier bien telle que le total de vos crédit resterait en dessous de 80%.

Exemple: Votre premier bien acheté 70.000€ avec un solde restant du de 50.000€. Votre deuxième banquier le valorise à 100.000€. Vous achetez un 2e bien à 100.000€. Vous faites deux crédits avec ces deux biens en garantie pour un total de 160.000€, vous êtes à 80% et cela peu passer.

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Kirko
Pimonaute
Inscription : 20-05-2017
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Re : Prêt en famille, apport mensuel (loyer?) pris en compte ?

Bonjour,

grmff a écrit :

Je ne suis pas sûr que vous pouvez faire une deuxième acquisition tout en bénéficiant d'un prêt social. A vérifier.

Voici une partie des conditions:

Acheter un logement situé en Wallonie et l’occuper personnellement pendant toute la durée du prêt qui est de maximum 30 ans ;

Vous ne pouvez pas :

Mettre en location le logement ;
Exercer une activité professionnelle dans le logement sans l’accord préalable et écrit de la SWCS. En cas d’accord, maximum 50 % de la superficie habitable pourront dans ce cas être consacrés à des fins professionnelles ;
Commencer les travaux (si vous devez en faire) avant la signature de l’acte chez le notaire ;
Être propriétaire d’un autre logement au moment de la signature de l’acte de prêt chez le notaire.

A clarifier avec la SWCS même, je pense que des dérogations sont possible au cas par cas. Mais en se basant sur les conditions ci-dessus, acheter un 2ème bien me parrait possible si j'interprete correctement. Le soucis est qu'il faut habiter le bien et qu'on ne peut pas le mettre en location.

Après, si une banque rachete le prêt, ces conditions ne sont plus d'applciation. Et en 2017, le taux était de + de 2%. Disons que le taux d'une banque pourait etre plus "sociale" que le crédit social en lui meme wink


grmff a écrit :

Il n'est pas illégal de faire payer un loyer à un occupant, et cela ne change rien à votre taxation. Il est évident qu'un locataire, fut-il de votre famille, est un revenu que la banque va prendre en compte pour évaluer votre solvabilité.

Oui, ce que je veut dire est que si je déclare la maison en partie loué, il y aura tout de même une taxe sur le loyer. Sauf si "le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré" annule ceci, mais j'en doute fortement ... ?

grmff a écrit :

Pas évident de trouver une banque qui va vous prêter 100% de la valeur du bien...

Absolument, il faudrait, en plus des frais d'acte/ de notaires, pouvoir apporter 20% de la valeur du bien pour pouvoir au moins attirer un peu l'attention du banquier. Bien qu'ici il ne s'agirait pas d'un bien pour investir mais pour y vivre, mais le banquier ne vera pas cela du meme oeil je suppose. Ce qui n'est pas impossible dans notre cas, mais peu probable d'atteindre ce % quand meme vu la valeur des biens qui nous intéresse. (géographie,superficie, etc ..)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Prêt en famille, apport mensuel (loyer?) pris en compte ?

Kirko a écrit :
grmff a écrit :

Il n'est pas illégal de faire payer un loyer à un occupant, et cela ne change rien à votre taxation. Il est évident qu'un locataire, fut-il de votre famille, est un revenu que la banque va prendre en compte pour évaluer votre solvabilité.

Oui, ce que je veut dire est que si je déclare la maison en partie loué, il y aura tout de même une taxe sur le loyer. Sauf si "le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré" annule ceci, mais j'en doute fortement ... ?

Que ce soit loué, donné en occupation gratuite, ou gardé comme résidence secondaire, vous devez déclarer le RC en case 1106/2106, et vous ne devez pas déclarer le loyer. Votre taxation sera identique à l'IPP et au précompte. Il est possible qu'il y ait une taxe de résidence secondaire si personne ne se domicilie dans le bien.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Prêt en famille, apport mensuel (loyer?) pris en compte ?

Kirko a écrit :

Oui, ce que je veut dire est que si je déclare la maison en partie loué, il y aura tout de même une taxe sur le loyer. Sauf si "le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré" annule ceci, mais j'en doute fortement ... ?

Quelles sont les dispositions applicables en matière d'exonération

I.    A l'impôt des personnes physiques
Quels sont les revenus de biens immobiliers exonérés ?


Article 12, Code des impôts sur les revenus

"§ 1. Sont exonérés les revenus de biens immobiliers ou des parties de biens immobiliers sis dans un Etat membre de l’Espace économique européen qu'un contribuable ou un occupant a affectés sans but de lucre à l'exercice public d'un culte, ou de l'assistance morale laïque à l'enseignement, à l'installation d'hôpitaux, de cliniques, de dispensaires, de maisons de repos, de homes de vacances pour enfants ou personnes pensionnées, ou d'autres œuvres analogues de bienfaisance.
§ 2. Sans préjudice de la perception du précompte immobilier, les revenus de biens immobiliers sis dans un Etat membre de l’Espace économique européen donnés en location en vertu d’un bail de carrière ou d’un bail similaire dans un autre Etat membre de l’Espace économique européen, sont exonérés.
Cette exonération s’applique également aux revenus de biens immobiliers sis dans un Etat membre de l’Espace économique européen donnés en location en vertu d’un bail à ferme concernant des terrains ou d’un bail similaire dans un autre Etat membre de l’Espace économique européen prévoyant une première période d’occupation d’une durée minimale de dix-huit ans.
§ 3. Le revenu de l'habitation propre est exonéré.
§ 4. Par dérogation à l'article 7, § 1er, 3°, la cession à titre onéreux d'un droit d'emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires portant sur un terrain sur lequel une construction est érigée, sur un bien immobilier bâti ou sur une construction est exonérée soit:
1° si le droit a été cédé au plus tôt cinq ans après la date de l'acte authentique de constitution ou d'acquisition du droit;
2° si l'habitation a été l'habitation propre du contribuable pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu. Toutefois, une période de 6 mois au maximum, durant laquelle l'habitation doit rester inoccupée, peut s'intercaler entre la période d'au moins 12 mois et le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu;
3° si le droit appartient:
a) à des mineurs, émancipés ou non, lorsque cette cession a été autorisée par une instance judiciaire;
b) à des personnes pourvues d'un administrateur en vertu des dispositions de la quatrième partie, livre IV, chapitre X, du Code judiciaire, moyennant une autorisation spéciale du juge de paix;
4° en cas d'expropriations ou de cessions amiables d'immeubles pour cause d'utilité publique, lorsque ces cessions sont soumises gratuitement à la formalité de l'enregistrement conformément à l'article 161 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe."

II.    Au précompte immobilier

Article 253, Code des impôts sur les revenus (Région wallonne)

"Est exonéré du précompte immobilier, le revenu cadastral :
1° des biens immobiliers ou des parties de biens immobiliers visés à l'article 12, § 1er, en ce compris les résidences-services et les infrastructures d’accueil d’enfants de moins de trois ans ainsi que les infrastructures d’accueil et d’hébergement pour personnes handicapées ;
2° des biens immobiliers visés à l'article 231, § 1er, 1° ;
3° des biens immobiliers qui ont le caractère de domaines nationaux, sont improductifs par eux-mêmes et sont affectés à un service public ou d'intérêt général : l'exonération est subordonnée à la réunion de ces trois conditions;
3°bis. sans préjudice des dispositions du 3°ter, des nouveaux investissements en matériel et outillage visés à l'article 471, § 3, acquis ou constitués à l'état neuf sur le territoire de la Région wallonne, à partir du 1er janvier 2005, et selon la distinction suivante :
a. si ces nouveaux investissements en matériel et outillage sont acquis ou constitués à l’état neuf sur une parcelle cadastrale ne comportant aucun matériel et outillage au 31 décembre 2004, est intégralement exonéré le revenu cadastral de ce matériel et outillage fixé après le 1er janvier 2005, conformément aux articles 483 et 484;
b. si ces nouveaux investissements en matériel et outillage sont acquis ou constitués à l’état neuf sur une parcelle cadastrale comportant déjà du matériel et outillage au 31 décembre 2004, est exonérée l’augmentation, après le 1er janvier 2005, du revenu cadastral afférent au matériel et à l’outillage de cette parcelle, conformément aux articles 483 et 484, par rapport au revenu cadastral du matériel et de l’outillage de cette parcelle au 1er janvier 2005.
En cas de changement de redevable du précompte immobilier pour le matériel et outillage de cette parcelle, à partir du 1er janvier 2005, le revenu cadastral du matériel et de l’outillage de cette parcelle au 1er janvier 2005 est diminué du revenu cadastral du matériel et de l’outillage qui y existait au 31 décembre 2004, lorsque ce matériel et outillage a été totalement désaffecté depuis lors en vue d’une réaffectation de la parcelle;
3°ter. des nouveaux investissements en matériel et outillage visés à l'article 471, § 3, acquis ou constitués à l'état neuf sur le territoire de la Région wallonne, à partir du 1er janvier 2006;
4° du matériel et de l’outillage visés à l’article 471, § 3, lorsque ce revenu cadastral, établi conformément aux articles 483 et 484, après déduction du revenu cadastral exonéré en application du 3°bis et du 3°ter, n’atteint pas 795 euros par parcelle cadastrale;
5° des biens immobiliers situés en Région wallonne et repris dans le périmètre d’un site Natura 2000, d’une réserve naturelle ou d’une réserve forestière ou repris dans le périmètre d’un site candidat au réseau Natura 2000 et soumis au régime de protection primaire ;
Est exonéré de précompte immobilier pendant une période de 5 ans à partir du jour où s'est produit l'événement dont la déclaration est prescrite par l'article 473, le revenu cadastral :
- des immeubles bâtis nouvellement construits à l'état neuf et qui sont, le jour où s'est produit l'évènement dont la déclaration est prescrite par l'article 473, intégralement situés dans le périmètre d'un " quartier nouveau " arrêté par le Gouvernement wallon;
- des immeubles bâtis concernés par une opération de démolition suivie d'une reconstruction à l'état neuf, lorsque les travaux entrainent la fixation d'un revenu cadastral supérieur de 10 p.c. au revenu cadastral précédant et qui sont, le jour où s'est produit l'évènement dont la déclaration est prescrite par l'article 473, intégralement situés dans le périmètre d'un " quartier nouveau " arrêté par le Gouvernement wallon;
- des immeubles bâtis concernés par une rénovation lorsque les travaux entrainent une augmentation du revenu cadastral à concurrence de 10 p.c. du revenu existant, et qui sont, le jour où s'est produit l'événement dont la déclaration est prescrite par l'article 473, intégralement situés dans le périmètre d'un " quartier nouveau " arrêté par le Gouvernement wallon.
Les " quartiers nouveaux " sont des projets d'urbanisation plurifonctionnels sélectionnés par le Gouvernement wallon parce qu'ils s'inscrivent dans une démarche innovante, exemplative, globale et intégrée de développement durable et permettent de renforcer l'attractivité et la compétitivité des territoires, créer des emplois de qualité, cimenter la cohésion sociale, favoriser l'égalité des chances et la participation citoyenne, créer un tissu social et culturel propice à la convivialité, lutter contre le réchauffement climatique et préserver l'environnement.
Leur périmètre est arrêté par le Gouvernement wallon pour une durée de 15 ans."

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Kirko
Pimonaute
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Re : Prêt en famille, apport mensuel (loyer?) pris en compte ?

Merci @GT.

Sinon, une piste envisageable?

Achat en pleine propriété par nous, et achat (en apport propre je suppose) d'un quote part du bien en usufruit par le membre de la famille (parent). Du coup les crédités, mon épouse et moi-même, et les affectant hypothécaire, tout le monde?

Aussi intéressent en cas de frais de succession?

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