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Achat usufruit

JérômeM
Pimonaute
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Achat usufruit

Bonjour,

Je souhaite obtenir quelques éclaircissements à propos d'une situation svp.

Mon papa est nu-propriétaire d'une maison, occupée par une dame âgée de 77 ans, qui en a l'usufruit.

La famille de cette personne envisage un placement en maison de repos.

Cette personne a évidemment le droit de louer le bien afin d'obtenir un complément financier. Sachant que l'électricité n'est plus aux normes, à qui incombe les frais de remise en état dans le cadre d'une location par l'usufruitier?

Je souhaite éventuellement lui racheter son usufruit, quels sont les frais liés à cet achat et comment en calcule t-on sa valeur? (estimation approximative du bien à 250.000€). Est-il possible de contracter un emprunt hypothécaire pour se faire?

Je vous remercie d'avance.

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PIM
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Re : Achat usufruit

Les gros travaux incombent normalement au nu-propriétaire.
Encore faut-il déterminer si, en l'espèce, la mise en conformité de l'installation électrique est à considérer, ou non, comme des gros travaux.
Et pour mettre en location, si la sécurité n'est pas en cause, ce n'est pas obligatoire.

Le prix de rachat de l'usufruit se calcule selon des tables de conversion, en fonction de l'âge: voir ici

Il faut évidemment que l'usufruitière soit d'accord de le vendre...

Il est possible de contracter un prêt, mais la banque n'aura pas le premier rang, donc cela risque d'être plus cher que PH classique.


Erik DECKERS
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YAKA
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Re : Achat usufruit

Bonjour.

Encore faut-il être certain que, l'électricité n'est plus aux normes !!!


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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JérômeM
Pimonaute
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Re : Achat usufruit

YAKA a écrit :

Bonjour.

Encore faut-il être certain que, l'électricité n'est plus aux normes !!!

Bonjour, elle a été réalisée il y a bien 50 ans mais une société d'inspection sera plus à même de dire ce qui pose problème (certificat).

Merci pour vos réponses.

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grmff
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Re : Achat usufruit

C'est un électricien qui pourra vous dire ce qui est à faire pour la remise aux normes. En fonction de ce qu'il voit et de ce que vous acceptez.

J'ai fait des remise aux normes de biens qui ont plus de 50 ans sans en faire plus que de changer le tableau de fusibles, en rajoutant un différentiel de 30mA, un différentiel de 300mA et en rajoutant un circuit prise avec terre pour les prises de la cuisine où se raccordent du gros blanc (lave-vaisselle, frigo, machine à laver, séchoir) Les autres pprises sont restées en l'état, sans terre (et sans broche de terre, évidemment) Coût de moins de 500€ MO comprise.

Si vous voulez des prises de terres partout, et si vous ne voulez rien d'apparent, ce sera bonjour les saignées, voir l'enlèvement du carrelage dans certaines pièces. Cela peut donc monter en fonction de vos désirs, avec le replafonnage et la remise en peinture de toute la maison.

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grmff
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Re : Achat usufruit

Cela me semble absurde de vouloir racheter l'usufruit. A son décès, c'est votre papa qui deviendra propriétaire et vous aurez perdu les 30.000€ que vous aller payer pour l'usufruit. Sauf si votre papa vous revend la nue-propriété, évidemment.

En effet, ce n'est pas parce que la personne revend son usufruit que celui-ci s'éteint au décès de l'acquéreur. Ce serait trop facile. L'usufruit s'éteindra toujours au décès de l'usufruitier initial...

Si je peux me permettre, je vous conseille de devenir le locataire de la dame, avec autorisation de sous-louer éventuellement. Vous payerez alors un loyer à l'usufruitier jusqu'à son décès. Ce serait beaucoup plus cohérent avec la situation.

A son décès, si vous avez racheté la nue propriété à votre papa (pour 220.000€ donc...), vous devenez plein propriétaire et vous n'avez plus de loyer à payer. Vu la situation, vous pouvez faire alors dès maintenant tous les travaux que vous désirez faire...

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GT
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Re : Achat usufruit

grmff a écrit :

Cela me semble absurde de vouloir racheter l'usufruit.


  L'art.578, C. civil stipule que "l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.".
Cet article interdit à l'usufruitier d'accomplir un acte de disposition ( par exemple vendre le bien sur lequel il dispose d'un droit d'usufruit.)

  L'art.617, C. civil nous apprend que l'usufruit s'éteint :
  -  par la mort de l'usufruitier
  - par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé;
  - par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire;
  - par le non-usage du droit pendant trente ans;
  - par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.

Le droit de jouissance implique que l'usufruitier peut percevoir un loyer s'il donne le bien en location ( = acte d'administration et non de disposition).

Dernière modification par GT (29-07-2020 13:41:13)

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PIM

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Re : Achat usufruit

Heureusement que GT veille au grain !


Erik DECKERS
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JérômeM
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Re : Achat usufruit

grmff a écrit :

Cela me semble absurde de vouloir racheter l'usufruit. A son décès, c'est votre papa qui deviendra propriétaire et vous aurez perdu les 30.000€ que vous aller payer pour l'usufruit. Sauf si votre papa vous revend la nue-propriété, évidemment.

En effet, ce n'est pas parce que la personne revend son usufruit que celui-ci s'éteint au décès de l'acquéreur. Ce serait trop facile. L'usufruit s'éteindra toujours au décès de l'usufruitier initial...

Si je peux me permettre, je vous conseille de devenir le locataire de la dame, avec autorisation de sous-louer éventuellement. Vous payerez alors un loyer à l'usufruitier jusqu'à son décès. Ce serait beaucoup plus cohérent avec la situation.

A son décès, si vous avez racheté la nue propriété à votre papa (pour 220.000€ donc...), vous devenez plein propriétaire et vous n'avez plus de loyer à payer. Vu la situation, vous pouvez faire alors dès maintenant tous les travaux que vous désirez faire...

Bonjour,

Le but de l’opération est de racheter l’usufruit car mon papa ferait une donation du bien le cas échéant, et d’occuper le bien après travaux. Je deviendrai donc plein propriétaire au prix du rachat de l’usufruit + frais de donation et certainement frais d’enregistrement.

Dernière modification par JérômeM (29-07-2020 19:53:00)

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grmff
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Re : Achat usufruit

Merci à GT de m'avoir corrigé. Dans ma grande naïveté, je pensais que, comme les autres droits de propriété, l'usufruit pouvait être cédé. Si je ne passe pas la nuit, je mourrai plus instruit. Si je passe la nuit aussi, au fond... big_smile

Ceci dit, je ne vois toujours pas l'intérêt de racheter l'usufruit.

Que votre papa vous fasse la donation, puis payez un loyer à la dame qui vient de rentrer en maison de retraite. A son âge, c'est 12% de la valeur vénale, soit 30.000€.
Désolé d'être cru, mais si elle vient de rentrer en maison de retraite...
Vous avez vu les statistiques de longueur de séjour en maison de retraite?
Pour vous rassurer, vous pouvez faire un bail à vie... (mais je ne le ferais pas...)

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GT
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Re : Achat usufruit

JérômeM a écrit :

Mon papa est nu-propriétaire d'une maison, occupée par une dame âgée de 77 ans, qui en a l'usufruit.

Cette dame est le conjoint survivant ?

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XTof.vl
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Re : Achat usufruit

Il y a aussi la possibilité que la dame fasse un renom de l’usufruit, acte notarié.

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GT
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Re : Achat usufruit

Cession du droit d'usufruit et renonciation à l'usufruit

Quel est le droit de l'usufruitier sur son droit lui-même ?
Le principe de la cessibilité du droit d'usufruit que ce soit à titre gratuit ou onéreux figure à l'art.585, C. civil.
Afin de la rendre opposable au nu-propriétaire, dès l'instant où un immeuble est concerné, la cession devra faire l'objet d'une transcription au registre des hypothèques.

"Art. 595, L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à ferme ou même vendre ou céder son droit à titre gratuit.
  Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
  Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit."

Par ailleurs, la possibilité de renonciation à un usufruit est suggérée aux art.621 et 622, C. civil.
La renonciation à l'usufruit implique la reconstitution de la pleine propriété dans le chef du nu-propriétaire. Pour être opposable aux tiers, le renonciation portant sur un immeuble devra faire l'objet d'un acte authentique devant être transcrit à la conservation des hypothèques.

" Art. 621. La vente de la chose sujette à usufruit ne fait aucun changement dans le droit de l'usufruitier; il continue de jouir de son usufruit s'il n'y a pas formellement renoncé."

"  Art. 622. Les créanciers de l'usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qu'il aurait faite à leur préjudice."

Il est indispensable de s'informer auprès d'un notaire à propos de l'opération envisagée et de ses conséquences.

Dernière modification par GT (30-07-2020 07:03:13)

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JérômeM
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Re : Achat usufruit

GT a écrit :
JérômeM a écrit :

Mon papa est nu-propriétaire d'une maison, occupée par une dame âgée de 77 ans, qui en a l'usufruit.

Cette dame est le conjoint survivant ?

Il s'agit de la compagne de mon défunt grand-père. A son décès, mon papa a hérité de la nue-propriété et cette dame de l'usufruit.

En plus du problème exposé, je dois également "faire la part" de ma soeur en cas de donation.

Question à un franc : si cette dame accepte de revendre son usufruit, si je suis la table de conversion, mon usufruit représenterait dès lors +/-45% de la valeur du bien (j'ai 31 ans). Cela sous-entend t-il que la valeur de la nue-propriété de mon papa ne s'élève plus qu'à +/- 55% de la valeur du bien? En cas de donation de mon papa à ma soeur et moi-même, sur quelle base sera calculé le montant du rachat de la part de ma soeur? Sur la valeur de la nue-propriété reçue de notre papa? Cela change pas mal de choses (€€€).

Je ne suis pas sûr d'être très  clair...en effet c'est une situation assez compliquée.  smile

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GT
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Re : Achat usufruit

JérômeM a écrit :

Je ne suis pas sûr d'être très  clair...en effet c'est une situation assez compliquée.  smile

La matière est complexe.
Consultez un notaire.

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bg1000
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Re : Achat usufruit

Bonjour

La valeur de rachat se calcule sur l'age de usufruitière, cela représente le fruit de la maison pour l'espérance de vie de l'usufruitier et pas du nu propriétaire, ni de l'acheteur.

Pour les donation cela se fait en avances d'hoirie, il n'y a personne de lésé en principe Mais bon voir un notaire pour des familles (dé)/(re)/composée serait utile

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GT
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Re : Achat usufruit

bg1000 a écrit :

Bonjour

La valeur de rachat se calcule sur l'age de usufruitière, cela représente le fruit de la maison pour l'espérance de vie de l'usufruitier et pas du nu propriétaire, ni de l'acheteur.

Pour les donation cela se fait en avances d'hoirie, il n'y a personne de lésé en principe Mais bon voir un notaire pour des familles (dé)/(re)/composée serait utile


Au décès du grand-père de JeromeB  , celle qui fut non pas sa conjointe mais sa compagne  s'est vue attribuer l'usufruit sur le bien immobilier et le père de JeromeB la nue-propriété. JeromeB est un tiers. Il n'est ni nu-propriétaire, ni usufruitier.  Par ailleurs, JeromeB a une soeur.

Le décès de l'usufruitière fera disparaître l'usufruit (pour autant qu el'usufruit n'aie pas été limité dans le temps). Dans le chef du père de JeromeB seront réunies les qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire de sorte que la pleine propriété sera reconstituée.

Avant de s'intéresser au mode de valorisation de l'usufruit (ou à un problème de succession ou d'emprunt ), il me semble qu'il faille préalablement répondre aux questions suivantes :
1.Quelles sont les dispositions du code civil qui permettent d'affirmer  que JeromeB peut racheter l'usufruit ?
2. Quelles en sont les conséquences

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PIM

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