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Bail commercial, cession de bail et vente du bien

grmff
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Bail commercial, cession de bail et vente du bien

Dans le cadre d'une location d'un bien commercial (j'aurais pu dire "du seul bien commercial que j'ai"), j'ai utilisé un bail avec la clause suivante, identique au bail Pim.be:

L'acquéreur du bien pourra mettre fin au bail moyennant préavis d'un an donné au Preneur
dans les trois mois de l'acquisition, dans le respect des conditions légales.

Je mets le bien en vente. Le compromis est en passe d'être signé. Concomitamment, le locataire du bien commercial remet son bail. Il a trouvé un repreneur, et me propose de signer directement avec lui un nouveau bail. Le prix de cession est inférieur à une année de loyer, qui est lui-même très faible.

Ayant très peu d'expérience sur la cession de bail, et pas plus en matière de bail commercial, je suis perplexe. Le nouveau locataire me demande de supprimer la clause en question. Or, il me semble que la clause découle du code civil, et que la clause est habituelle et n'empêche pas le commerçant qui serait évincé de demander des indemnités, prévues par le code civil, et qui se comptent en années de loyer.

Que penser de cette situation?
Enlever cette clause n'est-il pas un soucis en cas de revente de l'immeuble? Je ne pense pas à l'acquéreur à qui je vends, mais à la revente éventuelle ultérieure?

Merci de votre partage d'expérience ou d'analyse. Et, évidemment, je n'ai pas besoin du conseil habituel que je donne de consulter un avocat en matière de bail commercial... big_smile

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jacq
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

Si le bail est enregistré vous ne pouvez rien modifier, sauf si vous faite un avenant au bail, qui devra aussi être enregistré.
Je vois mal comment le nouveau propriétaire acceptera cette modification? il vous faudra donc son accord écrit.


jacq

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max11
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

Si le compromis est en passe d'être signé, il me semble que signer un nouveau bail avec un nouveau locataire est une très mauvaise idée !
Vous changez la situation du bien par rapport à ce que vous avez présenté à votre acquéreur potentiel....

De plus, pour signer un nouveau bail, il faut mettre fin au bail commercial actuel ! Cela ne peut se faire, sauf erreur ou changement récent, que par une demande de résiliation devant le juge de paix !

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grmff
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

C'est le commerçant actuel qui remet son bail.

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max11
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

grmff a écrit :

C'est le commerçant actuel qui remet son bail.

Rien ne vous oblige à accepter de conclure un nouveau bail avec le repreneur...
Il peut très bien céder son bail au repreneur (s'il respecte la procédure, vous ne pouvez pas vous y opposer sauf pour de très très bon motif) et le repreneur reprend le contrat tel quel.

Mettre fin à un bail pour en conclure un nouveau, c'est autre chose et, à mon avis, une très mauvaise idée dans le cas exposé.

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max11
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

Vous n'êtes pas concerné par la cession de bail. Cela se passe entre votre locataire et son repreneur.

Le locataire a juste l'obligation de vous en aviser et vous ne pouvez pas y faire grand chose.

Par contre, pour faire un nouveau bail, vous devez intervenir deux fois : pour résilier le bail actuel devant le juge de paix et pour conclure un nouveau contrat avec votre nouveau locataire

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grmff
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

C'est en Wallonie. L'enregistrement du document sous seing privé remplace l'action devant le juge de paix depuis 2018.

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max11
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

grmff a écrit :

C'est en Wallonie. L'enregistrement du document sous seing privé remplace l'action devant le juge de paix depuis 2018.

Je reconnais que je ne suis pas au courant de ce qui aurait changé depuis 2018 + les spécificités régionales (j'essaie de suivre ce qui se passe à Bruxelles et si possible la Wallonie mais, n'étant pas concerné, je peux avoir loupé un truc)

Le site notaire.be ne semble pas avoir été mis à jour non plus....
https://www.notaire.be/acheter-louer-em … ommerciaux

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GT
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

grmff a écrit :

C'est en Wallonie. L'enregistrement du document sous seing privé remplace l'action devant le juge de paix depuis 2018.

Après recherches.....

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil

  Art. 13. Dans l'article 3, alinéa 4, du Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du même Code, les mots " un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge " sont remplacés par les mots " un acte écrit présenté à l'enregistrement ".

  Art. 14. Dans l'article 13, alinéa 1er, du Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du même Code, modifié par la loi du 27 mars 1970, les mots " un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge " sont remplacés par les mots " un acte écrit présenté à l'enregistrement ".

30 AVRIL 1951. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2bis : Des règles particulières aux baux commerciaux

Art. 3_REGION_WALLONNE.
   La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.
  Cette disposition s'applique aux sous-locations sans que celles-ci puissent être conclues pour une durée excédant le cours du bail principal.
  Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
  Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte écrit présenté à l'enregistrement.
  Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d'un an, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d'exercer effectivement lui-même dans l'immeuble un commerce ou d'en permettre l'exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou d'adoption.

Art. 13_REGION_WALLONNE.
   Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte écrit présenté à l'enregistrement. Ce droit est limité à trois renouvellements.
  Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Bail commercial, cession de bail et vente du bien

max11 a écrit :

Vous n'êtes pas concerné par la cession de bail. Cela se passe entre votre locataire et son repreneur.

Le locataire a juste l'obligation de vous en aviser et vous ne pouvez pas y faire grand chose.

Par contre, pour faire un nouveau bail, vous devez intervenir deux fois : pour résilier le bail actuel devant le juge de paix et pour conclure un nouveau contrat avec votre nouveau locataire

En fait, vous avez raison. Je ne suis pas concerné par la cession de bail.

Voici ce qui doit s'appliquer:

  § 5. De la cession du <bail> et de la sous-location.

  Art. 10. L'interdiction de céder le <bail> ou de sous-louer une immeuble ou partie d'immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal.
  Toutefois, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l'immeuble, l'interdiction de céder le <bail> ou de sous-louer reste valable.
  Le preneur qui veut user du droit qui lui est reconnu à l'alinéa 1er de sous-louer ou de céder son <bail> doit signifier au bailleur le projet d'acte de cession ou de sous-location et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice). Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s'opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours de la signification, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément. <L 05-07-1963, art. 48>
  L'opposition est notamment justifiée si le preneur n'a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le <bail> lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge.
  Le preneur peut, à peine de forclusion, se pourvoir dans les quinze jours de l'opposition.

  Art. 11. <L 29-06-1955, art. 1> I. En cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
  La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du <bail>.
  II. En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son <bail>, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du <bail> principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25 ou à l'article 16, IV.
  L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci dénoncera de même copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal.
  Si la location principale prend fin avant l'échéance du <bail> par la faute, à l'initiative ou de l'accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. A défaut d'accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité et en ce qui concerne le loyer, fait application des dispositions de l'article 19.
  III. Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du <bail> initial.

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