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Charges à ventiler entre 2 biens

Label
Pimonaute
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Charges à ventiler entre 2 biens

Bonjour à tous,
Nous venons de changer de syndic dans notre copropriété (le 18 07). Je suis propriétaire de 2 studios dans cet immeuble depuis mai l'année passée: ce sont mes premiers biens avec locataire, je n'ai aucune expérience.
Un studio est loué depuis le 01 08 2019, l'autre depuis le 01 12 2019.
J'ai reçu du premier syndic des factures de charges globalisant les frais/charges des studios (d'abord bien sûr pour un seul studio, ensuite pour les 2 studios, sans ventilation des frais entre les 2 studios). Benoîtement, je paye.
Fin juin 2020 je réalise qu'une année complète de location va se terminer pour le plus ancien studio et donc qu'il faut faire parvenir au locataire un décompte des charges (jusqu'à ce jour bien sûr il a payé des provisions). J'écris donc au premier syndic en lui demandant un bilan séparé des charges pour ce premier studio. Pas de réponse. Je patiente et je réécris mi-juillet. Trop tard ! Comme son mandat n'a pas été renouvelé le Syndic me répond : "adressez-vous à votre nouveau syndic". Assez logique, je l'admets. Je m'adresse donc au nouveau syndic, lequel se montre pour l'instant très peu collaborant (pas de réponse à ma demande par mail, puis il écrit qu'il désire me parler et aujourd'hui la secrétaire m'a téléphoné pour que je vienne sur place pour parler de ce problème « privé »).
Qu'en pensez-vous ? Le 2e syndic peut-il évacuer le problème en disant que cela ne le regarde plus ? Bien évidemment il doit replonger dans les comptes antérieurs, mais c'est à faire de toute façon pour l'ensemble de l'immeuble. Ce syndic peut-il me dire que c'est un travail 'en plus', qui n'a rien à voir avec son activité normale et que je devrai donc le défrayer (entre les lignes c'est un peu cela que je sens venir..!) ?
Bon, mes questions sont peut-être idiotes, mais comme je vous l'ai dit je n'y connais rien. Merci de m'éclairer!

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grmff
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Quelles sont les charges "privées" inclues dans le décompte? Le chauffage? L'eau?

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MarcoBrux
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Label a écrit :

Bonjour à tous,
Nous venons de changer de syndic dans notre copropriété (le 18 07). Je suis propriétaire de 2 studios dans cet immeuble depuis mai l'année passée: ce sont mes premiers biens avec locataire, je n'ai aucune expérience.
Un studio est loué depuis le 01 08 2019, l'autre depuis le 01 12 2019.
J'ai reçu du premier syndic des factures de charges globalisant les frais/charges des studios (d'abord bien sûr pour un seul studio, ensuite pour les 2 studios, sans ventilation des frais entre les 2 studios). Benoîtement, je paye.
Fin juin 2020 je réalise qu'une année complète de location va se terminer pour le plus ancien studio et donc qu'il faut faire parvenir au locataire un décompte des charges (jusqu'à ce jour bien sûr il a payé des provisions). J'écris donc au premier syndic en lui demandant un bilan séparé des charges pour ce premier studio. Pas de réponse. Je patiente et je réécris mi-juillet. Trop tard ! Comme son mandat n'a pas été renouvelé le Syndic me répond : "adressez-vous à votre nouveau syndic". Assez logique, je l'admets. Je m'adresse donc au nouveau syndic, lequel se montre pour l'instant très peu collaborant (pas de réponse à ma demande par mail, puis il écrit qu'il désire me parler et aujourd'hui la secrétaire m'a téléphoné pour que je vienne sur place pour parler de ce problème « privé »).
Qu'en pensez-vous ? Le 2e syndic peut-il évacuer le problème en disant que cela ne le regarde plus ? Bien évidemment il doit replonger dans les comptes antérieurs, mais c'est à faire de toute façon pour l'ensemble de l'immeuble. Ce syndic peut-il me dire que c'est un travail 'en plus', qui n'a rien à voir avec son activité normale et que je devrai donc le défrayer (entre les lignes c'est un peu cela que je sens venir..!) ?
Bon, mes questions sont peut-être idiotes, mais comme je vous l'ai dit je n'y connais rien. Merci de m'éclairer!

Pour moi les décomptes se font par Lot et pas par propriétaire! c'est bizarre que l'ancien syndic n'a pas fait de la sorte!
D'après moi, il faut d'abord voir comment ces décomptes ont été faits. êtes-vous le seul à être concerné? ou d'autres propriétaires ont la même surprise?
C'est vrai que vous avez remarqué le problème au mauvais moment( changement de syndic)...par conséquent ils se renvoient la balle!! d'autant plus que, je suppose, l'ancien syndic a reçue décharge pour ces comptes?
le commissaire aux comptes n'a-t-il pas relevé ce problème?
Je crains effectivement que le nouveau syndic vous facture la prestation non faite par l'ancien syndic.

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rexou
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Il est curieux (et anormal) de globaliser les frais de deux biens détenus pas un même cp.

Vous pouvez de toutes façons demander à votre nouveau syndic de vous adresser pour le prochain exercice des décomptes distincts.

Pour résoudre votre problème, il faut faire la part des frais fixes, assez faciles à quantifier (au prorata des millièmes de vos studios respectifs ou plus simplement diviser le total par deux) et la part des consommations le cas échéant. Eau ? froide et chaude ? chauffage ? Il serait plus simple de faire une estimation et par exemple diviser votre facture totale en deux pour une même période. Pour des studios, la différence ne doit pas être gigantesque.


rexou

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Label
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Merci pour vos réponses.. je ne sais pas du tout ce qu'il en est pour les autres copropriétaires, je suis débutant et dans l'immeuble et dans la copropriété. Pour les charges privées il doit y avoir le chauffage et l'eau chaude. Mais je n'ai même pas la certitude que des relevés ont été effectués. Électricité et eau froide sont des compteurs individuels.

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GT
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Label a écrit :

je n'y connais rien

1.     Le locataire dispose d'un droit personnel sur un lot. Vos devez informer le syndic de tout changement intervenu dans le statut réel ou personnel de vos 2 lots.

art.577-10,§ 1er/1, C.civil.
" Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.”;"

2.    Vous devez communiquer à votre locataire ( il détient un droit personnel sur un lot) ,par recommandé et dans un certain délai, les dispositions et décisions prises par les AG postérieurement à la constitution de son droit personnel.

art.577-10, § 4, C. civil.
"Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles lient tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l’assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d’un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription à la Conservation des hypothèques:
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d’un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par envoi recommandé dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l’initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l’article 577-6, § 12;.”

3.     Frais et charges imposés aux preneurs

art.1728 ter, C. civil

"§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, ET que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme."

Législation wallonne
Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)
Art. 24
"§1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles. Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
L’ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités…), sont produits.
Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, ET que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles."

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grmff
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Label a écrit :

Merci pour vos réponses.. je ne sais pas du tout ce qu'il en est pour les autres copropriétaires, je suis débutant et dans l'immeuble et dans la copropriété. Pour les charges privées il doit y avoir le chauffage et l'eau chaude. Mais je n'ai même pas la certitude que des relevés ont été effectués. Électricité et eau froide sont des compteurs individuels.

Il est normal qu'on vous demande des provisions globalisées. Vous n'êtes propriétaire que depuis l'an dernier, et avec le Covid, vous n'avez sans doute pas reçu un décompte annuel. C'est dans le décompte annuel que le syndic doit faire le décompte final, en se basant sur les dépenses réelles de la copropriété et sur les consommations réelles des lots.

Attendez ce décompte annuel ou vérifiez si le décompte est en année civil ou non. Certaines copropriétés fonctionnent sur un décompte annuel basé sur une autre date de démarrage que le 1er janvier. Vous pouvez voir cela dans les archives qui vous auraient été transmises par le propriétaire précédent. Si vous avez reçu toutes ses archives, vous y trouverez également les décomptes annuels précédents, ce qui vous éclairera sur le mode de fonctionnement de la copropriété (et du syndic)

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GT
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Label a écrit :

Bonjour à tous,
un décompte des charges (jusqu'à ce jour bien sûr il a payé des provisions). J'écris donc au premier syndic en lui demandant un bilan séparé des charges pour ce premier studio.


Je suppose que votre contrat de bail contient une clause indiquant que le bailleur communiquera annuellement au preneur un relevé de régularisation des charges.

Votre premier bail a débuté le 1/8/2019, le second le 1/12/2019.

Je suppose que l'exercice comptable de votre ACP débute le 1er janvier et se clôture le 31/12.

Une AG s'est tenue mi-juillet 2020. Je suppose qu'à l'ordre du jour de celle-ci figurait l'approbation des comptes de celle-ci pour l'exercice 2019.

En principe, vous devriez avoir reçu du syndic votre propre décompte des charges de copropriété. Vous pourrez imputer à vos locataires certaines de ces charges, partiellement ou totalement, conformément à des dispositions légales et contractuelles. 

Les comptes de 2020 seront soumis lors d'une AG en 2021.

Le bailleur ne sera pas en mesure d' établir le relevé des charges locatives pour les périodes 1/1/2020 à 31/7/2020 et 1/1/2020 à 31/12/2020 puisqu'il ne recevra  son propre décompte des charges de la copropriété établi par le syndic qu'en 2021.

Par ailleurs, le syndic, en cette qualité, n'a aucune obligation de REPARTIR les charges entre celles incombant au locataire et celles incombant au bailleur.

Dernière modification par GT (29-08-2020 11:13:35)

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Label
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

GT a écrit :

Par ailleurs, le syndic, en cette qualité, n'a aucune obligation de REPARTIR les charges entre celles incombant au locataire et celles incombant au bailleur.
..
Une AG s'est tenue mi-juillet 2020. Je suppose qu'à l'ordre du jour de celle-ci figurait l'approbation des comptes de celle-ci pour l'exercice 2019.

Je vais lire attentivement vos réponses qui sont complexes (pour moi..!), mais je veux juste dire que la répartition que je souhaite est entre les 2 studios, pas entre bailleur/locataire.
Pour l'AG: les comptes n'ont pas été approuvés (mais je n'ai pas compris pourquoi, une majorité a voté contre)

Dernière modification par Label (29-08-2020 11:52:28)

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Label
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

grmff a écrit :
Label a écrit :

Merci pour vos réponses.. je ne sais pas du tout ce qu'il en est pour les autres copropriétaires, je suis débutant et dans l'immeuble et dans la copropriété. Pour les charges privées il doit y avoir le chauffage et l'eau chaude. Mais je n'ai même pas la certitude que des relevés ont été effectués. Électricité et eau froide sont des compteurs individuels.

Il est normal qu'on vous demande des provisions globalisées. Vous n'êtes propriétaire que depuis l'an dernier, et avec le Covid, vous n'avez sans doute pas reçu un décompte annuel. C'est dans le décompte annuel que le syndic doit faire le décompte final, en se basant sur les dépenses réelles de la copropriété et sur les consommations réelles des lots.

Attendez ce décompte annuel ou vérifiez si le décompte est en année civil ou non. Certaines copropriétés fonctionnent sur un décompte annuel basé sur une autre date de démarrage que le 1er janvier. Vous pouvez voir cela dans les archives qui vous auraient été transmises par le propriétaire précédent. Si vous avez reçu toutes ses archives, vous y trouverez également les décomptes annuels précédents, ce qui vous éclairera sur le mode de fonctionnement de la copropriété (et du syndic)

Merci, je vais reprendre les documents et voir si je comprends quelque chose..

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grmff
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Pour préciser ma pensée: Vous allez recevoir un appel de fonds pour les provisions dans un seul compte globalisé. Et le décompte annuel dans ce même compte globalisé, mais avec un détail studio par studio

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max11
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

GT a écrit :
Label a écrit :

Bonjour à tous,
un décompte des charges (jusqu'à ce jour bien sûr il a payé des provisions). J'écris donc au premier syndic en lui demandant un bilan séparé des charges pour ce premier studio.


Je suppose que votre contrat de bail contient une clause indiquant que le bailleur communiquera annuellement au preneur un relevé de régularisation des charges.

Votre premier bail a débuté le 1/8/2019, le second le 1/12/2019.

Je suppose que l'exercice comptable de votre ACP débute le 1er janvier et se clôture le 31/12.

Une AG s'est tenue mi-juillet 2020. Je suppose qu'à l'ordre du jour de celle-ci figurait l'approbation des comptes de celle-ci pour l'exercice 2019.

En principe, vous devriez avoir reçu du syndic votre propre décompte des charges de copropriété. Vous pourrez imputer à vos locataires certaines de ces charges, partiellement ou totalement, conformément à des dispositions légales et contractuelles. 

Les comptes de 2020 seront soumis lors d'une AG en 2021.

Le bailleur ne sera pas en mesure d' établir le relevé des charges locatives pour les périodes 1/1/2020 à 31/7/2020 et 1/1/2020 à 31/12/2020 puisqu'il ne recevra  son propre décompte des charges de la copropriété établi par le syndic qu'en 2021.

Par ailleurs, le syndic, en cette qualité, n'a aucune obligation de REPARTIR les charges entre celles incombant au locataire et celles incombant au bailleur.

GT qui suppose beaucoup de choses....  Du jamais lu  tongue tongue tongue tongue lol lol lol
L'exercice peu couvrir de nombreuses autres dates et pas seulement du 01.01 au 31.12....
L'AG n'a peut-être pas approuvé les comptes, le syndic sortant ne les a peut-être pas établi, ...
Voir l'ordre du jour ne contenait peut-être que la fin du mandat du syndic... ???
Le syndic envoyait peut-être des décomptes trimestriels ou semestriels ? ce qui permettrait d'établir le décompte des locataires ?

Beaucoup de suppositions pour une réponse de GT  lol lol lol devil devil devil

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rexou
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

grmff a écrit :

Il est normal qu'on vous demande des provisions globalisées. Vous n'êtes propriétaire que depuis l'an dernier, et avec le Covid, vous n'avez sans doute pas reçu un décompte annuel. C'est dans le décompte annuel que le syndic doit faire le décompte final, en se basant sur les dépenses réelles de la copropriété et sur les consommations réelles des lots.

Attendez ce décompte annuel ou vérifiez si le décompte est en année civil ou non. Certaines copropriétés fonctionnent sur un décompte annuel basé sur une autre date de démarrage que le 1er janvier. Vous pouvez voir cela dans les archives qui vous auraient été transmises par le propriétaire précédent. Si vous avez reçu toutes ses archives, vous y trouverez également les décomptes annuels précédents, ce qui vous éclairera sur le mode de fonctionnement de la copropriété (et du syndic)

Voilà très probablement la bonne explication.  smile

Et quand vous recevrez le décompte annuel, vus pouvez compter les frais de votre locataire prorata temporis. soit en fonction du rapport entre les mois facturés et les mois d'occupation de l'intéressé.

Si l'eau froide est sur un compteur individuel, il en est sans doute de même pour le chauffage et l'eau chaude. Pas de consommation donc, mais uniquement des frais communs... pas de quoi trouver matière à litige.


rexou

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Label
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

rexou a écrit :

Si l'eau froide est sur un compteur individuel, il en est sans doute de même pour le chauffage et l'eau chaude. Pas de consommation donc, mais uniquement des frais communs... pas de quoi trouver matière à litige.

merci, comme j'ai déjà dit vous me donnez bcp de réponses pour mon petit cerveau,
cela dit chauffage et eau chaude ont des compteurs individuels par studio, mais je pense qu'ils n'ont jamais été relevés.
nb: pour les règlements applicables c'est en région bruxelloise

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grmff
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

Si les compteurs ne sont pas relevés, il est évident qu'on ne peut pas faire une répartition suivant relevés...

Si les compteurs existent, c'est un peu dommage. Mais avant de préjuger quoi que ce soit, vérifiez vos décomptes et vos archives. Et éventuellement, posez la question au syndic, il y a peut-être une bonne raison à votre impression ou au choix de ne pas faire de relevés.

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Label
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Re : Charges à ventiler entre 2 biens

max11 a écrit :

L'AG n'a peut-être pas approuvé les comptes, le syndic sortant ne les a peut-être pas établi, ...
Voir l'ordre du jour ne contenait peut-être que la fin du mandat du syndic... ???
Le syndic envoyait peut-être des décomptes trimestriels ou semestriels ? ce qui permettrait d'établir le décompte des locataires ?

C'était une AG 'normale', avec un ordre du jour qui m'a semblé fort complet. A la fin le syndic n'a pas été réélu, il s'y attendait manifestement, mais j'ai trouvé bien qu'il fasse toute l'AG correctement.
Si j'ai bien compris: comptes établis mais non approuvés.
J'ai reçu des décomptes tous les 2/5 mois, pas de périodicité précise. Ce n'était pas des provisions simples, chaque fois des chiffres poste par poste.

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