Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Il existe deux types de crédit hypothécaire, et finalement peu de gens le savent. Et qui connait les conséquences de ses choix au moment ou il se fait proposer un prêt? Et votre banquier sait-il lui-même le produit qu'il vous propose?

Un prêt hypothécaire simple, de base, d'origine, c'est un prêt, garanti par une hypothèque. Quand à chaque tranche de prêt que vous remboursez, le crédit se ferme un peu. L'hypothèque garantit le prêt, et quand le prêt diminue, votre garantie diminue. Au bout du compte, vous avez remboursé votre prêt et vous pouvez demander la "main-levée" pour supprimer l'hypothèque. Et personne n'a rien à y redire.

Une ouverture de crédit, c'est une hypothèque. Vous hypothéquez votre maison pour 100.000€ et vous pouvez faire un prêt de 100.000€, qui sera garanti par votre hypothèque. La garantie reste. Donc, une fois que vous avez remboursé 50.000€, vous pouvez refaire un emprunt qui sera garanti par cette même hypothèque, quelqu'en soit le but. Même une voiture si vous le désirez... tant que la banque vous prête. En fait, la banque a une garantie, et cette garantie lui permet de diminuer son risque en vous prêtant.

L'ouverture de crédit a donc un effet magique. La banque va vous expliquer que c'est génial, parce que vous allez pouvoir réemprunter, sans refaire les frais d'une hypothèque. L'hypothèque reste! Vous avez remboursé 50% de votre prêt? Empruntez encore. Et les investisseurs immobilier vous diront que cela permet un effet levier sur l'effet levier. Génial. Et si vous faites un deuxième (3e, 4e, 5e...) achat avec un prêt trop important que pour être couvert par la première (2e, 3e,...)  hypothèque, vous augmentez l'ouverture de crédit par une deuxième hypothèque sur ce 2e (3e, 4e, ...) bien. Cela vous permet de rester avec des quotités plus faibles (les fameux 80%)... et donc d'obtenir ce 2e prêt. Et ainsi de suite.

Ce qu'on oublie parfois, c'est la tentation de votre banquier de vous prêter, de vous prêter encore, de trop, pour rien. Ou votre tentation d'emprunter, d'emprunter encore, pour des choses futiles. C'est ce qui est arrivé avec la bulle immobilière aux USA, où on adossait des prêts personnels à des biens immobiliers. Avec des taux non réglementés, contrairement à nos taux immobiliers. pour une voiture. Pour des vacances. Pour les études des enfants. Et puis, avec des taux qui peuvent être soudain multipliés et passer de 2% à 10%.  Donc, il ne faut pas mélanger crédit à la consommation, crédit bagnole, et crédit immobilier. Mais ça, c'est très évident. Tellement évident que vous vous dites que je commence à radoter...

Là où c'est plus pervers, c'est quand vous avez quelques prêts, tous liés, dans une seule graaande ouverture de crédit. Parce que, quand vous voulez vendre un bien, vous devez demander la main-levée de l'hypothèque qui repose sur ce bien.

Vous pourriez penser que vous avez bien séparé et bien cloisonné les affaires. Que vous avez fait simplement un nouveau prêt pour un nouveau bien (sauf Panchito qui ne fait pas de prêt), que vous vendez un bien et que vous vous libérez de votre hypothèque en remboursant le prêt de ce bien, et que vous allez récupérer le cash que vos locataires vous ont permis d'épargner toutes ces années de remboursement.

Ben, c'est là que cela peut être catastrophique. Parce que chaque bien est lié dans l'ouverture de crédit. En supprimant l'hypothèque sur un bien, vous diminuez la garantie de la banque. En cas de crise, la banque peut exiger que vous remboursiez plus qu'un seul prêt: ils sont tous liés! Si soudain la banque a changé de politique, si vos affaires vont moins bien, si les taux des autres prêts sont trop défavorables pour la banque, ou toute autre raison sur laquelle vous n'avez aucun contrôle, la banque pourrait  vouloir clôturer ces prêts déficitaires. Et donc, ne donnera la main-levée sur le bien que vous voulez vendre que si vous remboursez les autres prêts. La banque va pomper illico l'ensemble du cash dégagé, et vous vous retrouverez sur le cul, sans récupérer de cash.

Bon, vous aurez un peu moins de crédit sur le dos. Mais si votre idée est de récupérer du cash pour le réutiliser avec un effet de levier multiplié, vous aurez une mauvaise surprise...

Impossible? Essayez, pour voir...

Mon conseil: séparez les prêts. Ne faites pas des ouvertures de crédit, parce que vous deviendrez le jouet de la banque le jour où vous voudrez vendre et que la banque a changé de politique, que la banque se trouve dans une crise (et on se retrouve covid dans une crise) ou que la banque a été rachetée par un groupe étranger qui a besoin de liquidité.

Alors, banque fiction, banqueroute, ou hold up? Quelle est votre mauvaise expérience dans le genre?