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Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

NathD
Pimonaute
Inscription : 09-11-2020
Messages : 5

Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Bonjour,
Première fois pour moi sur ce forum. J'espère que quelqu'un pourra répondre à mes questions...
Voici mon problème.
Nous sommes deux copropriétaires au sein d'une petite copropriété composée de 3 lots. Je suis propriétaire de deux des 3 lots.
Jusqu'à l'arrivée du nouveau copropriétaire (il y a u peu plus d'un an), il n'y avait pas de syndic car l'ancien copropriétaire et moi nous entendions bien.
Malheureusement, ce n'est pas le cas avec le nouvel arrivant. En effet, le nouveau copropriétaire ne tient pas compte ni des Statuts ni de la convention/ROI. Il a notamment fait des travaux sur des parties communes (façades et caves), placé des caméras extérieures (dont une donnant sur mon parking privé), placé des conditionnements d'air, asphalté la zone de recul avant le tout sans autorisation de la copropriété et pour les travaux concernés, sans permis d'urbanisme.
J'ai informé le service urbanisme de ma commune (le dossier est en cours).
Parallèlement, j'ai dû me résoudre à demander la désignation d'un syndic judiciaire. Une 1ère AG a été organisée à la mi-octobre. Le copropriétaire n'est pas venu (sans prévenir). Une autre AG va normalement être fixée prochainement.
Plusieurs points doivent faire l'objet d'une décision de l'AG (montants des fonds à prévoir, remise en ordre des travaux effectués sans autorisation de l'ACP et/ou sans permis d'urbanisme et surtout réfection des corniches et de la toiture).

Vu la législation (quorum de présence/quorum pour valider un vote), il n'y a que peu de chance de parvenir à des accords lors de l'AG.
Voici mes questions:
1- Que se passe-t-il lorsqu'aucune décision n'obtient pas de majorité suffisante sachant que reconvoquer une AG à chaque fois ne résoudra pas le souci de majorité (et, ce même si l'un des deux copropriétaires ne s'y présente pas vu que la majorité absolue des présences ne peut dans ce cas pas être atteinte puisque seulement deux copropriétaires au total)?
2- J'imagine qu'il faudra passer par la Justice de paix et dans ce cas, est-ce que la procédure doit être à l'initiative d'un copropriétaire ou alors le syndic peut-il lui lancer une action en justice?
3- Je ne parviens pas à trouver une jurisprudence claire dans ce cas de figure. Quelqu'un peut-il me donner des pistes?

Mille mercis d'avance!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Est-ce que votre acte de base vous dispense de vous plier aux lois belges qui exigent un syndic dès qu'il y a au moins 2 copropriétaires différents?

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NathD
Pimonaute
Inscription : 09-11-2020
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Non, pas de dispense de syndic dans les Statuts.
On est bien soumis au Code.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Vous tombez dès lors sous toutes les lois qui régissent la vie en copropriété.

Si la 1ère AG ne peut se tenir car le double quorum n'est pas atteint, le Syndic doit en convoquer une 2me avec le même ordre du jour, qui elle se tiendra quelque soit le quorum...

Donc si vous êtes seule présente à la 2ème AG (et que les autres CP ne sont évidemment pas représentés) vous pouvez tout décider toute seule!

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NathD
Pimonaute
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Messages : 5

Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Bonjour,

Tout d'abord merci pour les réactions reçues (en MP et en public).
J'ai maintenant bien compris ce qui se passe en cas de 2ème AG si le 2ème copropriétaire est à nouveau absent. Ce pourrait être pratique (je voterais seule) mais vu qu'il n'y a encore aucun fond mis en place, pas d'argent pour lancer des travaux...
Par ailleurs, s'il vient finalement à cette 2ème AG, le problème de majorité va se reposer.

Dans ces deux cas (qu'il vienne ou non), quelles sont les suites possibles?
Partant du principe qu'il faudra aller en Justice de paix sans doute: est-ce que la procédure doit être à l'initiative d'un copropriétaire ou alors le syndic peut-il lui lancer une action en justice (vu que c'est le syndic qui doit veiller à faire respecter les règles)

Je ne parviens pas à trouver une jurisprudence claire dans ce cas de figure. Quelqu'un peut-il me donner des pistes?

Merci d'avance et bonne journée!

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copropriétaire engalère
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

NathD a écrit :

Bonjour,

Tout d'abord merci pour les réactions reçues (en MP et en public).
J'ai maintenant bien compris ce qui se passe en cas de 2ème AG si le 2ème copropriétaire est à nouveau absent. Ce pourrait être pratique (je voterais seule) mais vu qu'il n'y a encore aucun fond mis en place, pas d'argent pour lancer des travaux...
Par ailleurs, s'il vient finalement à cette 2ème AG, le problème de majorité va se reposer.

Dans ces deux cas (qu'il vienne ou non), quelles sont les suites possibles?
Partant du principe qu'il faudra aller en Justice de paix sans doute: est-ce que la procédure doit être à l'initiative d'un copropriétaire ou alors le syndic peut-il lui lancer une action en justice (vu que c'est le syndic qui doit veiller à faire respecter les règles)

Je ne parviens pas à trouver une jurisprudence claire dans ce cas de figure. Quelqu'un peut-il me donner des pistes?

Merci d'avance et bonne journée!

Si il vient, il ne peut y avoir de majorité , vous serez toujours fifty fifty.
Si il ne vient pas, c'est jackpot pour vous, vous votez et c'est validé, sauf si LUI intente une action en annulation du PV (raison abusive ou que sais je.)
Si il faut aller chez JDP, ce n'est pas le syndic qui intente une action contre un CP, il n'est pas nommé pour ça, sauf pour défaut de paiement.
Je pense que vous devriez avoir une conversation avec votre syndic judiciaire, vous me semblez seule et démunie.
C'est vous qui devez introduire une requête, reste à savoir sur quelle base.
voilà
bonne journée


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
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grmff
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Vous êtes malheureusement condamnés à vous entendre. Faire des actions judiciaires n'y changera rien, si ce n'est rajouter des frais aux frais. A deux, vous devez prendre des décisions à l'unanimité. Ni l'un ni l'autre ne peut faire la majorité à lui tout seul.

Jouer sur le coup de la 2e AG qui se passe sans l'autre et donc qui décide tout, c'est bien, mais cela n'a aucun avenir à long terme.
Faire nommer un syndic judiciaire, c'est joli, mais c'est inutilement couteux. Le syndic judiciaire ne va faire que vous couter de l'argent et appliquer les décisions que vous n'aller pas savoir prendre.

A mon sens, vous n'avez que trois possibilités: vous entendre, partir, ou le faire partir.

Ce qui est le moins agressif, c'est l'apéro. Puis la conciliation. Puis seulement le recours au juge de paix, et finalement le recours au juge de paix qui nommera un syndic judiciaire.

Mais au bout du compte, le resultat sera le même: s'entendre, partir ou faire partir.

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PIM
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

grmff a écrit :

Mais au bout du compte, le resultat sera le même: s'entendre, partir ou faire partir.

Il est possible, à ce sujet, de se faire aider par un médiateur.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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XTof.vl
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

2 lots contre 1, est-ce qu'il n'est pas possible de donner "procuration" à une tierce personne? Vous avez la majorité des parts, n'existe-t-il vraiment aucune mesure qui vous permet de faire valoir vos droits?

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panchito
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

2 lots contre 1, est-ce qu'il n'est pas possible de donner "procuration" à une tierce personne? Vous avez la majorité des parts, n'existe-t-il vraiment aucune mesure qui vous permet de faire valoir vos droits?

Pour éviter qu'un propriétaire majoritaire impose ses décisions, il y a une excellente loi qui prévoit que le nombre de quotités de ce propriétaire sera ramenée à la somme des quotités des autres CP présents et ou représentés.
Personne ne peut donc participer au vote pour plus de parts que le nombre de parts de tous les autres participants ensemble afin d’éviter qu’une seule personne ne fasse passer une décision.

La loi vous oblige à prévoir un fonds de réserve qui sera chaque année alimenté par un montant égal à 5% de votre budget annuel de charges.

Art 3.86 &3 al4(an577-5) :"...un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent..."

Le fonds doit être constitué sauf vote contraire à 4/5.
"L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquième des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire".

Voilà qui règle votre problème.

Votre syndic judiciaire n'applique pas la loi?

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NathD
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Merci à  nouveau pour les différentes réactions.

Voici quelques précisions:
- Il n'y avait pas de syndic avant (bonne entente avec le précédent copropriétaire) et pas de nécessité d'avoir des fonds de roulement ou de réserve (pas de charges régulières/ordinaires communes tandis qu'en cas de nécessité/e.g. réparations, on en discutait et on réglait entre nous).
- Vu les soucis avec le nouveau copropriétaire, et après avoir tenté de discuter d'abord seul à seul avec lui -sans succès-, ensuite par voie d'avocat - sans succès-, après des contacts avec le médiateur communal pas fructueux,  j'ai dû me résoudre à demander la désignation d'un syndic judiciaire auprès de la justice de paix. Le syndic judiciaire a été désigné cet été et la 1ère AG  a été fixée à la mi-octobre. Je m'y suis présentée ...mais le 2ème copropriétaire, non. Donc séance ajournée.
J'attends la date de la prochaine AG (j'espère mi-novembre encore mais bon...).
Le syndic n'a donc pas encore pu faire grand-chose (sauf pour ce qui est de la fixation de l'AG) et de toute façon, aucune décision n'a pu être votée.

Vu la situation, je crains que, même avec beaucoup de bonne volonté de ma part (mais ma patience a ses limites), il sera difficile (impossible) de parvenir à ce que mon copropriétaire respecte les règles (remise en état, réparation toiture) et remplisse ses obligations (verser sa part aux fonds qui devront être constitués). Son attitude tend à montrer soit qu'il joue sur le temps soit qu'il s'estime au dessus des lois. En d'autres termes, j'ai la conviction qu'il faudra passer par la justice (même si j'aurais préféré l'éviter). D'où mes interrogations par rapport aux aspects judiciaires et notamment la marge de manoeuvre du syndic pour agir en justice au nom de la copropriété soit en l'absence de décision de l'AG soit lorsque des mesures conservatoires doivent être prises, tout cela en l'absence de fonds...
On verra...

PS: p/r à ce que grmff écrivait: "s'entendre, partir ou faire partir", j'aimerais ajouter: "se battre et faire valoir ses droits" qui me semble une option valable dans un état de droit même si cela représente certains sacrifices...

Bien à vous tous! Vraiment bien cet espace de discussion!!! Merci pour cela.

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PIM

panchito
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

NathD a écrit :

PS: p/r à ce que grmff écrivait: "s'entendre, partir ou faire partir", j'aimerais ajouter: "se battre et faire valoir ses droits" qui me semble une option valable dans un état de droit même si cela représente certains sacrifices...

Vous êtes dans cette situation parce que vous n'avez pas respecté les lois auparavant. Toute copropriété DOIT légalement être gérée par un syndic!

Je ne sais pas combien d'années vous avez ainsi vécu dans l'illégalité...

Mais voilà le résultat: vous devez maintenant payer un avocat à minimum 150€/h HTVA (sauf si vous avez une protection juridique) parce que vous n'aviez pas de syndic...

Et donc n'avez aucun fonds de roulement ni de réserve...

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NathD
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Bonjour Panchito

Merci pour la réaction malgré le ton un peu sec et moralisateur il me semble.
De ce que j'ai lu ici et là, un syndic n'est pas obligatoire si "la nature du bien immobilier le justifie et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord." --> Ce qui était le cas avec mon précédent copropriétaire. Petite confusion peut-être avec l'ACP laquelle est par contre obligatoire.
De même, le fonds de réserve n'est pas obligatoire: "...;  l'association  des  copropriétaires  peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire." --> Ce qui était également le cas avec mon précédent copropriétaire.

Bref, je ne vivais nullement dans l'illégalité sauf si mon interprétation est complètement erronée...
Donc merci quand même, les avis de chacun permettent bien souvent d'y voir plus clair.

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panchito
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Je ne suis pas d'accord avec votre interpretation.

De ce que j'ai lu ici et là, un syndic n'est pas obligatoire si "la nature du bien immobilier le justifie et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord." --> Ce qui était le cas avec mon précédent copropriétaire. Petite confusion peut-être avec l'ACP laquelle est par contre obligatoire.

Cette dispense doit être stipulée dans votre acte de base.

Est-ce le cas?

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copropriétaire engalère
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

NathD a écrit :

Merci à  nouveau pour les différentes réactions.

Voici quelques précisions:
- Il n'y avait pas de syndic avant (bonne entente avec le précédent copropriétaire) et pas de nécessité d'avoir des fonds de roulement ou de réserve (pas de charges régulières/ordinaires communes tandis qu'en cas de nécessité/e.g. réparations, on en discutait et on réglait entre nous).
- Vu les soucis avec le nouveau copropriétaire, et après avoir tenté de discuter d'abord seul à seul avec lui -sans succès-, ensuite par voie d'avocat - sans succès-, après des contacts avec le médiateur communal pas fructueux,  j'ai dû me résoudre à demander la désignation d'un syndic judiciaire auprès de la justice de paix. Le syndic judiciaire a été désigné cet été et la 1ère AG  a été fixée à la mi-octobre. Je m'y suis présentée ...mais le 2ème copropriétaire, non. Donc séance ajournée.
J'attends la date de la prochaine AG (j'espère mi-novembre encore mais bon...).
Le syndic n'a donc pas encore pu faire grand-chose (sauf pour ce qui est de la fixation de l'AG) et de toute façon, aucune décision n'a pu être votée.

Vu la situation, je crains que, même avec beaucoup de bonne volonté de ma part (mais ma patience a ses limites), il sera difficile (impossible) de parvenir à ce que mon copropriétaire respecte les règles (remise en état, réparation toiture) et remplisse ses obligations (verser sa part aux fonds qui devront être constitués). Son attitude tend à montrer soit qu'il joue sur le temps soit qu'il s'estime au dessus des lois. En d'autres termes, j'ai la conviction qu'il faudra passer par la justice (même si j'aurais préféré l'éviter). D'où mes interrogations par rapport aux aspects judiciaires et notamment la marge de manoeuvre du syndic pour agir en justice au nom de la copropriété soit en l'absence de décision de l'AG soit lorsque des mesures conservatoires doivent être prises, tout cela en l'absence de fonds...
On verra...

PS: p/r à ce que grmff écrivait: "s'entendre, partir ou faire partir", j'aimerais ajouter: "se battre et faire valoir ses droits" qui me semble une option valable dans un état de droit même si cela représente certains sacrifices...

Bien à vous tous! Vraiment bien cet espace de discussion!!! Merci pour cela.

Je crois que ma réponse plus haut vous a échappé, ce n'est pas le syndic qui va intenter une action contre le CP,c'est vous qui devez introduire la requête, reste juste à définir sur quelle base.
Vous semblez dire que le syndic doit intenter une action contre l'ACP, dans votre cas, rien ne le justifie.
Le fait d'être sans syndic ne vous met pas en illégalité du tout, tant que tout va bien.
Le syndic étant seul maître de sa gestion,il peut "obliger" le cp récalcitrant à verser ses provisions de charges d'autant, il ne peut pas vous obliger à un fond de roulement qui doit se décider en AG. si le CP ne paie pas ses provisions de charges, le syndic peut introduire une action en récupération de créances, ça fait partie de sa mission légale.

Avant de faire des mesures conservatoires il faut bien définir lesquelles, ce n'est pas un cp à proclamer que le toit doit être refait, il faut des professionnels, des devis, un cahier de charges etc.......
NON vous ne pouvez pas obliger un CP a assister à une médiation ou une AG .
Mais si il ne s'est pas présenté à la première AG, vous pouvez en faire une deuxième et peu importe le quorum et vos décisions seront valides, l'autre CP aura tout de même la faculté d'introduire une requête en annulation des points votés si il prouve que ça lui porte préjudice.
Votre syndic judiciaire devrait le savoir et me parait être mauvais conseilleur dans votre cas.

par contre, je suis entièrement d'accord avec vous ; "se battre et faire valoir ses droits" .


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Petite copropriété - impossibilité d'atteindre quorum

Dans un immeuble constitué de 2 CP ou plus , il doit obligatoirement y avoir un syndic.

Autre solution, vous vendez 1 lot et vous serez 3 CP dans l'immeuble. A vous par la suite de vous entendre avec le nouveau CP pour voter dans le même sens. Ne vendez pas à votre adversaire.


bada

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