Qui rembourse le sinistre dans copropriété ?

Réponse complète trouvée sur https://www.calix-syndic.be/single-post … -sinistre/

"Assurance incendie-dégâts des eaux en copropriété : que faire en cas de sinistre ?

2018-06-20 | Marc Tihon

Le déroulement complet du règlement d’un sinistre dépend de plusieurs choses : contenu des statuts, contenu de la police d’assurance et attribution de la responsabilité du sinistre. Il est donc impossible de donner une fois pour toutes des instructions complètes et immuables en cas de survenance d’un sinistre. Cet article n’a aucune autre ambition que d’exposer des règles générales à peu près toutes susceptibles de subir des exceptions en fonction de circonstances exceptionnelles. Une règle générale absolue subsiste toutefois : si le contrat d’assurance est pris au nom de la copropriété, le syndic doit être tenu informé des sinistres survenus et lui seul peut introduire une déclaration de sinistre à la compagnie d’assurance ou chez le courtier. Pour tout le reste, il faut garder à l’esprit que tout ce qui suit commence par « En règle générale… » ou par « sauf exception… ». Avant d’agir, interrogez donc toujours votre syndic si vous avez un doute ou une question.

Les statuts des copropriétés prévoient une assurance commune à tous les propriétaires. L’assurance couvre tout l’immobilier, qu’il soit commun ou privatif. Il est donc, sauf exception, inutile pour un copropriétaire de souscrire à son nom une assurance du même type. Rappelons que cette assurance couvre le contenant mais pas le contenu (si l’on désire faire assurer ses meubles, il faut souscrire une police séparée).

Comme la police d’assurance est prise au nom de la copropriété, c’est le syndic qui gère le contact entre le propriétaire et la compagnie d’assurance et/ou le courtier. Le règlement d’un sinistre, depuis sa constatation jusqu’à son aboutissement se déroule en plusieurs étapes mais toujours sous le contrôle du syndic.

Étape 1 Un occupant (propriétaire ou locataire) a subi un sinistre que ce soit un incendie dans sa cuisine ou de l’humidité dans son mur ou encore une vitre cassée, etc. Le propriétaire de l’appartement en informe le syndic dans les plus brefs délais en expliquant les circonstances et la date du sinistre et en lui faisant si possible parvenir des photos.

Étape 2 Le syndic signale le sinistre au courtier en assurances et vérifie avec ce dernier si le type de sinistre est couvert par l’assurance. Tous les contrats ne couvrent pas les mêmes choses. Pour ne donner qu’un exemple, certains contrats excluent les infiltrations par les balcons, d’autre pas. Il est donc important, avant de signaler un sinistre à l’assurance, de s’assurer que sa cause est bien couverte. Il faut en effet éviter les déclarations inutiles : même si pour finir l’assurance n’intervient pas, cela ajoute une ligne à la sinistralité du bâtiment et trop de lignes aboutissent inévitablement à la multiplication de la franchise voire à la résiliation de l’assurance.

Étape 3 Si l’origine du sinistre est inconnue on fait appel à un expert – aux frais de l’assurance mais après accord de celle-ci - qui en découvre l’origine. Il faut noter que si la cause n’est pas couverte par l’assurance, la recherche ne le sera pas non plus.

Etape 4 L’origine du sinistre définit en règle générale le responsable de celui-ci. Ce responsable, le « gardien de la chose », peut être la copropriété (si l’origine se trouve dans les communs), un copropriétaire ou un locataire. Dans ce dernier cas, c’est l’assurance du locataire qui couvrira les dégâts. Certaines responsabilités sont évidentes telles une baignoire qui a débordé, une friteuse qui a pris feu, etc. mais c’est parfois beaucoup plus difficile à définir.

Étape 5 Pour ses lots privatifs, c’est le propriétaire et non le syndic qui fait établir un devis (un seul suffit) de réparation, le syndic fait quant à lui établir le devis pour les parties communes s’il y a lieu. Les devis couvrent les travaux de démolition nécessaires à la réparation puis ceux de remise en état des décors. Ils sont envoyés à l’assureur pour accord. La réparation de la cause proprement dite n’est généralement pas remboursée (remplacement du tuyau troué, réfection des carrelages non étanches de la douche, etc.) mais là encore il faudra vérifier les termes de la police d’assurance. Si la cause est une cause permanente (tuyau qui fuit) la réparation doit être effectuée immédiatement mais toutes les pièces remplacées doivent impérativement être conservées jusqu’à la visite de l’expert. Il faut également prendre des photos durant la réparation, qui montrent clairement l’origine du problème et ce qu’il a fallu casser pour y parvenir. Il ne faut en aucun cas commencer les autres travaux avant le passage de l’expert ou l’accord de la compagnie.

Étape 6 Dans presque tous les cas, la compagnie d’assurance mandate un expert qui vérifie si le montant des devis n’est pas exagéré. Si deux ou plusieurs assurances sont impliquées (p.e. voisin, locataire du voisin et copropriété) les experts des compagnies impliquées se réunissent sur place et se mettent d’accord sur la responsabilité. Accorder leurs agendas peut malheureusement prendre beaucoup de temps malgré tous les efforts du syndic.

Étape 7 Les experts rentrent leur rapport et les compagnies d’assurance en font ce qu’elles veulent (l’accepter, le refuser, l’amender) et proposent un montant d’indemnisation.

Étape 8 le syndic transmet cette proposition aux propriétaires concernés et ces derniers marquent ou non leur accord. S’ils sont d’accord, l’assurance verse les sommes sur le compte de l’ACP et le syndic crédite le propriétaire.

Etape 9 C’est sur le compte de la copropriété que l’indemnisation est versée, ce qui est normal, puisque c’est la copropriété qui est assurée. Le syndic établit le décompte final.

Tout remboursement de sinistre – ou presque - est amputé d’une franchise, c'est-à-dire d’une somme forfaitaire que l’assurance ne rembourse pas. C’est le responsable (gardien de la chose) qui subit la franchise. Il arrive que cette franchise (256,-€ en 2018) soit multipliée par 5 ou par 10 en raison du passé du bâtiment. L’auteur de l’article considère -mais cela n’engage que lui - que seule la franchise légale est à mettre à la charge du responsable, le reste étant à la charge de la copropriété puisque le surcoût est la conséquence d’une sinistralité commune trop importante. Il est toutefois préférable de faire voter cette disposition par une assemblée générale."

(fin de citation)