Immeuble de rapport - Intéressant?

Bonjour,

Je voudrais votre avis sur un première investissement immobilier. Pourriez-vous me faire savoir, si selon vous, cela est un investissement intéressant ?

• Localisation : Côte Belge (nous avons déjà un appartement de vacances sur place)

• Immeuble : Immeuble avec 3 appartements 2 chambres avec caves et 2 emplacements voiture.

• Loyers actuels :  €1727 par mois = €20.724 par an

L’appartement du RDC et 2ème étage ne sont pas encore rénové, néanmoins en bon état. En cas de recherche pour nouveau locataire on rénoverai la cuisine et salle de bain. En cas de rénovation on pourrait demander par appartement €50-75 de plus par mois.
L’appartement du 1er étage a été rénové l’année passée.
Chauffage centrale au gaz (3 chaudières, dont 2 nouvelles).
L’immeuble est reconnu à l’urbanisme.

• Prix d’achat incluant frais de notaires et hypothèques : €463.000

• Rendement brut = 20.724/463.000 = 4.48%

• Hypothèque sur 20 ans (€275.000) à €1244 par mois.

Calcul frais annuels :

• Assurance incendie : €770

• Gestion locative avec assurance non-paiements et frais de justice : €2.000

• Précompte immobilier : €2.307

• Taxes fédérales (j’ai déjà fait un calcul net en tenant compte l’avantage fiscal du prêt) : €590

• Electricité des espaces communs : €100

Total : €5.767 par an = €480 par mois

Revenu net par an (sans tenir compte d’imprévus) : €20.724 – €5.767 = €14.957
Rendement net = 14.957/463.000 = 3.23%

Cela fait donc mensuellement une rentré net de €1246 avec un remboursement du prêt à l’identique. Nous avons encore des finances de côté pour paiements travaux ou autres. Bien entendue les loyers seront annuellement indexés, ce qui veut dire que dans les années suivantes le rentré net sera plus élevé que le remboursement du prêt.

Étant novice dans la matière, tous conseils est le bienvenue.

Bien à vous,

MD91