Maison unifamiliale transformée en bâtiment à kots

Anotherday · #1 27-01-2021 18:04:21

Bonjour,

Début janvier je suis devenue propriétaire d’une maison unifamiliale qui avait été transformée des années auparavant par le propriétaire précédent en bâtiment à kots.
Sur l’acte de vente figure maison unifamiliale .
Il n’y a pas eu de transformations fondamentales dans l’architecture de la maison, aucun mur n’a été abattu, par exemple.
Il n’y a pas eu de permis d’urbanisme pour ce faire et donc pas de permis de location demandé.

J’aimerais bien me mettre en ordre
Je suppose qu’il faut tout d’abord un permis d’urbanisme sans architecte exact?
Ensuite un permis de location pour le bâtiment, c’est bien ça?
Il semblerait que l’administration communale exigerait un nombre de places de parking égal au nombre de kots.
Est-ce que ce genre d’exigence est possible?
Je n’ose pas trop les contacter, vu que pour l’instant 2 des kots sont loués
Je n’ai qu’une place de parking devant le bâtiment.
C’est à 6800 Libramont province du Luxembourg

J’ai beaucoup de demandes de gens qui voudraient s’y domicilier, mais j’ai peur que l’administration communale se rende compte du souci, même si je pense à régulariser la situation si cela est possible.

Dernière modification par Anotherday (27-01-2021 18:06:48)

PIM · #2 27-01-2021 18:51:45

Vous devriez vous faire conseiller par un architecte, connaissant la législation locale/régionale et, si obligatoire, lui confier la mission de régularisation avec plans, etc.

Anotherday

Anotherday · #3 27-01-2021 19:42:56

PIM a écrit :

Vous devriez vous faire conseiller par un architecte, connaissant la législation locale/régionale et, si obligatoire, lui confier la mission de régularisation avec plans, etc.

Merci.
Pour un permis d’urbanisme effectivement ça sera probablement utile, mais est-ce qu’un architecte s’y connaît également en réglementation locale pour les permis de location ?
Parce que si je n’ai pas le droit de louer mes kots à cause d’un nombre de places de parking...

Bim · #4 29-01-2021 12:24:30

Anotherday a écrit :

Bonjour,
Début janvier je suis devenue propriétaire d’une maison unifamiliale qui avait été transformée des années auparavant par le propriétaire précédent en bâtiment à kots.
Sur l’acte de vente figure maison unifamiliale .
Il n’y a pas eu de transformations fondamentales dans l’architecture de la maison, aucun mur n’a été abattu, par exemple.
Il n’y a pas eu de permis d’urbanisme pour ce faire et donc pas de permis de location demandé.
J’aimerais bien me mettre en ordre
Je suppose qu’il faut tout d’abord un permis d’urbanisme sans architecte exact?
Ensuite un permis de location pour le bâtiment, c’est bien ça?
Il semblerait que l’administration communale exigerait un nombre de places de parking égal au nombre de kots.
Est-ce que ce genre d’exigence est possible?
Je n’ose pas trop les contacter, vu que pour l’instant 2 des kots sont loués
Je n’ai qu’une place de parking devant le bâtiment.
C’est à 6800 Libramont province du Luxembourg
J’ai beaucoup de demandes de gens qui voudraient s’y domicilier, mais j’ai peur que l’administration communale se rende compte du souci, même si je pense à régulariser la situation si cela est possible.

Bonjour,
Ca aurait été plus prudent d'investiguer ces points avant d'acheter car il y a un risque que vous vous retrouviez avec un bien en infraction urbanistique et dont la régularisation pourrait vous coûter et diminuer le rendement locatif si le nombre de logements devaient être diminués...

La règle est qu'avant 1994, diviser une maison unifamiliale en plusieurs logements ne nécessitait pas de permis d'urbanisme. Le premier point à savoir se situe donc là : de quand date la division ? Quels documents peuvent en attester (anciens baux, attestation de pose de compteurs séparés, domiciliations à la commune, etc...) ?

Si la division a été faite après 1994 sans permis, il y a donc infraction urbanistique. Deux possibilités s'offrent à vous, sans rentrer dans les détails :
- Entrer un permis d'urbanisme pour la création des logements (qui existent déjà). Le permis peut être réfusé en fonction de différents critères communaux. Comme ce sont des nouveaux logements, ils devront respecter les normes actuelles de sécurité incendie propres aux immeubles à logements, les normes minimales de PEB, les normes d'accessibilité pour PMR... Attendez-vous à de lourd travaux (planchers et escaliers en béton, matériaux RF, et co.). Les permis de location interviendront après.
- Si permis pas accordé : remettre le bien en maison unifamiliale et le louer en colocation aux étudiants (max 4 occupants, au-délà c'est considéré comme logement collectif ==> on retombe au point précédant avec permis d'urbanisme, de location etc...

Anotherday

Anotherday · #5 29-01-2021 16:22:10

Bim a écrit :

Anotherday a écrit :
Bonjour,
Début janvier je suis devenue propriétaire d’une maison unifamiliale qui avait été transformée des années auparavant par le propriétaire précédent en bâtiment à kots.
Sur l’acte de vente figure maison unifamiliale .
Il n’y a pas eu de transformations fondamentales dans l’architecture de la maison, aucun mur n’a été abattu, par exemple.
Il n’y a pas eu de permis d’urbanisme pour ce faire et donc pas de permis de location demandé.
J’aimerais bien me mettre en ordre
Je suppose qu’il faut tout d’abord un permis d’urbanisme sans architecte exact?
Ensuite un permis de location pour le bâtiment, c’est bien ça?
Il semblerait que l’administration communale exigerait un nombre de places de parking égal au nombre de kots.
Est-ce que ce genre d’exigence est possible?
Je n’ose pas trop les contacter, vu que pour l’instant 2 des kots sont loués
Je n’ai qu’une place de parking devant le bâtiment.
C’est à 6800 Libramont province du Luxembourg
J’ai beaucoup de demandes de gens qui voudraient s’y domicilier, mais j’ai peur que l’administration communale se rende compte du souci, même si je pense à régulariser la situation si cela est possible.
Bonjour,
Ca aurait été plus prudent d'investiguer ces points avant d'acheter car il y a un risque que vous vous retrouviez avec un bien en infraction urbanistique et dont la régularisation pourrait vous coûter et diminuer le rendement locatif si le nombre de logements devaient être diminués...
La règle est qu'avant 1994, diviser une maison unifamiliale en plusieurs logements ne nécessitait pas de permis d'urbanisme. Le premier point à savoir se situe donc là : de quand date la division ? Quels documents peuvent en attester (anciens baux, attestation de pose de compteurs séparés, domiciliations à la commune, etc...) ?
Si la division a été faite après 1994 sans permis, il y a donc infraction urbanistique. Deux possibilités s'offrent à vous, sans rentrer dans les détails :
- Entrer un permis d'urbanisme pour la création des logements (qui existent déjà). Le permis peut être réfusé en fonction de différents critères communaux. Comme ce sont des nouveaux logements, ils devront respecter les normes actuelles de sécurité incendie propres aux immeubles à logements, les normes minimales de PEB, les normes d'accessibilité pour PMR... Attendez-vous à de lourd travaux (planchers et escaliers en béton, matériaux RF, et co.). Les permis de location interviendront après.
- Si permis pas accordé : remettre le bien en maison unifamiliale et le louer en colocation aux étudiants (max 4 occupants, au-délà c'est considéré comme logement collectif ==> on retombe au point précédant avec permis d'urbanisme, de location etc...

Je vous remercie.
Je vais me renseigner sur tout ça.

Arlandi · #6 02-02-2021 13:51:50

Il existe une troisième solution.

Constituer deux colocations de maximum 4 personnes (considéré dans ce cas comme 1 logement isolé de 1 ménage).

Louer l'immeuble à :

- Deux ménages, c'est à dire à 2 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 8 chambres),
- Trois ménages, c'est à dire à 3 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 12 chambres),
etc.

L'avantage est qu'il ne vous faut aucun permis d'urbanisme puisque vous ne créez pas de logement, mais vous vendez le logement existant en colocation à plusieurs ménages.

Par contre, dès 5 personnes, il vous faut un permis de location et donc satisfaire à quelque exigences de salubrité + munir chaque logement d'un lavabo.

La bonne nouvelle ? Vous ne devez munir d'un lavabo que chaque logement et pas chaque chambre dans cette configuration !! Donc au lieu de poser 8 lavabos car 8 chambres, poser 2 lavabos, c'est à dire ceux des deux sdb.

Autre avantage de la configuration :

Si vous faites 1 colocation de 8 colocataires non étudiants, il faut 8 lavabos, mais aussi 8 boites-aux-lettres et 8 sonnettes. Vous payez également chaque année 8x260€ de taxe de location pour logement collectif (car 8 entités individuelles).

Avec une colocation de 2 ménages eux-mêmes en colocation, il ne faut pas de lavabos dans les chambres, il ne faut que 2 boîotes aux lettres et 2 sonnettes (car en tout il y a 2 ménages, c'est à dire 2 entités individuelles). Et surtout, vous payez chaque année 2x260€ de taxe de location (car 2 entités individuelles).

Anotherday

Anotherday · #7 02-02-2021 17:44:21

Merci pour ces précisions bien utiles smile

Bim · #8 02-02-2021 19:00:27

Arlandi a écrit :

Il existe une troisième solution.
Constituer deux colocations de maximum 4 personnes (considéré dans ce cas comme 1 logement isolé de 1 ménage).
Louer l'immeuble à :
- Deux ménages, c'est à dire à 2 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 8 chambres),
- Trois ménages, c'est à dire à 3 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 12 chambres),
etc.
L'avantage est qu'il ne vous faut aucun permis d'urbanisme puisque vous ne créez pas de logement, mais vous vendez le logement existant en colocation à plusieurs ménages.

Je ne suis pas d'accord. Votre solution suppose la division de l'immeuble unifamilial en 2 logements, loués chacun en colocation de 4 personnes.
Dans ce cas, il faut qu'il y ait 2 logements distincts dans l'immeuble. Si celui-ci est au départ unifamilial (1 seul logement), il faudra un permis d'urbanisme pour le diviser en 2 logements contenant 4 chambres chacun...

Anotherday · #9 02-02-2021 19:40:43

Bon en fait, par l’agent de quartier j’ai eu plus ou moins mes réponses.
En gros je peux domicilier dans 2 des kots, pas dans le reste ou sinon ils seront domiciliés ensemble.
Je vais m’en tenir à ça pour l’instant.
La régularisation je pense que c’était un peu utopique.
Si un jour j’ai besoin d’un permis d’urbanisme, de toute manière j’ai appris qu’il y avait déjà des kots dans le bâtiment en 1977.

Bim · #10 02-02-2021 22:15:40

Le mieux est d'aller faire un tour au service d'urbanisme de la commune concernée. Ils vous renseigneront plus précisément que les informations urbanistiques qui se trouvent dans l'acte d'achat. Attention qu'une infraction urbanistique est punissable et est liée au bien (pas au propriétaire qui l'a commise). Elle se transmet lors de vente/succession/etc...

Arlandi · #11 04-02-2021 18:45:29

Je ne sais pas d'où il sort cette loi de 2 kot maximal domicilié...

En tout cas, je te déconseille de créer une résidence étudiante car tu seras alors obligé de louer en bail étudiant (10 mois l'année).

Loue simplement en colocation !! (à des étudiants ou des jeunes travailleurs, peu importe)

Bim · #12 05-02-2021 09:48:46

Arlandi a écrit :

Je ne sais pas d'où il sort cette loi de 2 kot maximal domicilié...
En tout cas, je te déconseille de créer une résidence étudiante car tu seras alors obligé de louer en bail étudiant (10 mois l'année).
Loue simplement en colocation !! (à des étudiants ou des jeunes travailleurs, peu importe)

Le bail étudiant peut être fait sur 12 mois wink

Arlandi

GT · #13 05-02-2021 11:31:12

Arlandi a écrit :

Je ne sais pas d'où il sort cette loi de 2 kot maximal domicilié...
En tout cas, je te déconseille de créer une résidence étudiante car tu seras alors obligé de louer en bail étudiant (10 mois l'année).

Loue simplement en colocation !! (à des étudiants ou des jeunes travailleurs, peu importe)

Bail étudiant : obligatoirement 10 mois . Vraiment ?

15 MARS 2018. - Décret (wallon) relatif au bail d'habitation

CHAPITRE Ier. - Champ d'application et définitions

Art. 2.Au sens du présent décret, on entend par :
5° le bail étudiant : le bail d'habitation relatif à la location d'un bien, par ou pour le compte d'un étudiant, dans le cadre de l'accomplissement de ses études et aux conditions du chapitre 5;
6° l'étudiant : la personne qui est régulièrement inscrite et poursuit ses études dans un établissement d'enseignement secondaire ou supérieur, pour autant qu'il apporte la preuve de son inscription régulière dans les formes et délais fixés par l'article 79, § 2;
7° les études dans un établissement d'enseignement secondaire : les études dispensées au sein d'établissements d'enseignement secondaire, organisées ou subventionnées sous la forme d'un enseignement ordinaire ou spécialisé au sens du décret du 24 juillet 1997 définissant les missions prioritaires de l'enseignement fondamental et de l'enseignement secondaire et organisant les structures propres à les atteindre;
8° les études dans un établissement d'enseignement supérieur : les études de premier, deuxième ou troisième cycle dispensées au sein des établissements d'enseignement supérieur visés dans les articles 10 à 13 du décret du 7 novembre 2013 définissant le paysage de l'enseignement supérieur et l'organisation académique des études.

CHAPITRE V. - Dispositions particulières relatives au bail étudiant
Art. 80. Sauf si les parties ont convenu d'une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d'un an.

Arlandi

GT · #14 05-02-2021 11:41:48

Anotherday a écrit :

Bonjour,
Début janvier je suis devenue propriétaire d’une maison unifamiliale qui avait été transformée des années auparavant par le propriétaire précédent en bâtiment à kots.

Quelle est votre définition de bâtiment à kots ?
Kots individuels ?
Combien de kots ds le bâtiment ?

Dernière modification par GT (05-02-2021 11:44:37)

GT · #15 05-02-2021 11:50:09

Anotherday a écrit :

Bon en fait, par l’agent de quartier j’ai eu plus ou moins mes réponses.
En gros je peux domicilier dans 2 des kots, ...

Que faut-il entendre par "pouvoir de domiciliation" octroyé au bailleur ?

Dernière modification par GT (05-02-2021 11:51:58)

Arlandi · #16 05-02-2021 13:52:45

(Merci à vous 2 pour le recadrage bien nécessaire je l'avoue ! wink )

Dernière modification par Arlandi (05-02-2021 13:53:17)

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