Ai-je une autre alternative ?

Kejabran · #1 09-02-2021 19:17:12

Bonjour à toutes et a tous !

Tout d'abord, je suis ravi d'être tombé sur ce forum qui ,je le pense, est une vraie mine d'or ! ( merci aux fondateurs).
Je me permet de poster ce petit message afin d'avoir l'avis de connaisseur dans le millieu des prêts hypothécaires.

En effet, nous avons acheté tout récemment, avec ma compagne, un immeuble de rapport ( X ) à 240K, avec lequel se trouve une petite parcelle de terrain.
Nous avons comme projet de construire un immeuble à appartements composé de 3 unités sur ce terrain qui nous appartient donc depuis peu. A voir au niveau de l'urbanisme/architecte si cela est faisable bien sûr, pour un cout total,idéalement, de 200k a 250k maximum).
L'entrepreneur est de la famille proche, le prix pourrait donc être attractif.

Nous sommes actuellement entrain de faire notre marché des banques afin de voir lesquelles ont les meilleures conditions dont une nous propose de reprendre le crédit existant de X pour financer ce nouveau projet + une garantie.

Le bâtiment X étant financé a 100% via une garantie qui est notre habitation principale (Y) ( déjà payée et que l'on ne vendra jamais et estimée a 200K).
Y était donc le bon choix pour l'hypotheque et sans débourser un euro pour l'achat de X.

SAUF que pour la construction du nouvel ensemble d'appartements, je souhaite mettre le minimum d'argent de "ma poche".

Savez-vous quelles solutions pourraient s'offrir a moi, sachant que j'ai encore un immeuble libre d'hypotheque de +- 170K ?
Est-ce judicieux de reintérer l'operation ? Ne vais-je pas trop m'enliser avec trop de garanties offertes aux banques? Est-ce que ces dernières ne demandent pas trop de garanties ? Etant donné que mon prêt pour X est tout récent ( Octobre) est-ce possible que la nouvelle banque "reprenne" déjà ce pret ?

Mon but est de faire un emprunt sur une durée plus ou moins longue (20 à 25 ans), afin de déjà degager du cash-flow sur les futurs loyers durant une longue période.

Es-ce que vous pensez, selon votre expérience, qu'il s'agit d'une opération délicate ou au contraire d'une bonne opération sachant qu'après le paiement du prêt, je degagerais un cashflow de +- 1100euros par mois.

Il y aurait-il une autre manière de financer ce projet ?

Mes excuses en avance si mes explications sont confuses.

Merci d'avance pour vos réponses !!

Bien à vous,

copropriétaire engalère

cochise · #2 10-02-2021 10:45:27

Bonjour et bienvenue,

Pourquoi la banque a t'elle pris votre maison en garantie et pas l'immeuble?

panchito · #3 10-02-2021 10:59:08

Et les appartements de X sont déjà tous loués?

Kejabran · #4 10-02-2021 11:10:36

cochise a écrit :

Bonjour et bienvenue,
Pourquoi la banque a t'elle pris votre maison en garantie et pas l'immeuble?

Bonjour,

Je pense que c'est dû au fait que je suis toujours en CDD actuellement et que je ne souhaitais mettre aucun sous de ma poche...
C'était vraiment mon objectif, ne rien dépenser et tout faire via une banque.

Pensez-vous que c'est un peu excessif ?

panchito a écrit :

Et les appartements de X sont déjà tous loués?

Oui ils sont tous loués actuellements, j'ai même pu tout remettre en conformité en l'espace d'un mois ( conforme BTV, nouveau boiler, cuisine, etc etc...). Je degage actuellement un cashflow de 265euros sans avoir indéxé les loyers qui datent de Mathusalem ( j'ai bien fait comprendre aux locataires que je n'allais pas les augmenter de suite pour ne pas leurs mettre a corde au cou). Sinon je pourrais dégager +- 540euro en plus par mois.

Dernière modification par Kejabran (10-02-2021 11:11:34)

cochise · #5 10-02-2021 12:08:42

Kejabran a écrit :

Pensez-vous que c'est un peu excessif ?

D'habitude, on hypothèque le bien se rapportant au prêt, c'est logique. Si vous vendez votre maison, vous allez devoir rembourser l'emprunt se rapportant à un autre bien, ça n'a pas de sens. Surtout qu'ici, votre maison Y vaut moins que X. Je pige pas trop.
Donc, votre immeuble de rapport X est libre d'hypothèque si je comprends bien. Ca ne devrait pas causer de soucis au niveau des garanties, vous allez être largement au-dessus.

Vous avez trouvé une banque qui vous a prêté 100% sur un immeuble de rapport? Ca existe encore ça?

Bim · #6 10-02-2021 13:13:58

cochise a écrit :

Kejabran a écrit :
Pensez-vous que c'est un peu excessif ?
D'habitude, on hypothèque le bien se rapportant au prêt, c'est logique. Si vous vendez votre maison, vous allez devoir rembourser l'emprunt se rapportant à un autre bien, ça n'a pas de sens. Surtout qu'ici, votre maison Y vaut moins que X. Je pige pas trop.
Donc, votre immeuble de rapport X est libre d'hypothèque si je comprends bien. Ca ne devrait pas causer de soucis au niveau des garanties, vous allez être largement au-dessus.
Vous avez trouvé une banque qui vous a prêté 100% sur un immeuble de rapport? Ca existe encore ça?

Il a probablement utilisé l'hypothèque existante sur la maison pour ne pas devoir en faire une nouvelle sur l'immeuble, ce qui aurait coûté plus cher en frais.

Dernière modification par Bim (10-02-2021 13:14:13)

Kejabran · #7 10-02-2021 13:18:24

cochise a écrit :

Kejabran a écrit :
Pensez-vous que c'est un peu excessif ?
D'habitude, on hypothèque le bien se rapportant au prêt, c'est logique. Si vous vendez votre maison, vous allez devoir rembourser l'emprunt se rapportant à un autre bien, ça n'a pas de sens. Surtout qu'ici, votre maison Y vaut moins que X. Je pige pas trop.
Donc, votre immeuble de rapport X est libre d'hypothèque si je comprends bien. Ca ne devrait pas causer de soucis au niveau des garanties, vous allez être largement au-dessus.
Vous avez trouvé une banque qui vous a prêté 100% sur un immeuble de rapport? Ca existe encore ça?

Justement le prêt a 100% a eu lieu car j'ai pu fournir un bien en garantie sans débourser un sou ... (Bien que je ne vendrais jamais donc cela me semblait être une bonne solution).
J'ai du gratter mais j'ai pu trouver une banque qui pratiquait de la sorte.
Les biens X et Y ont été hypothéqués...

Est-ce qu'il serait dès lors possible de souscrire un emprunt complementaire garantit par une hypothèque au second rang pour la nouvelle banque ? Car si je ne dis pas de bêtises, la première banque a deux garanties : Batiments X et Y pour une valeur totale de +- 440K or mon prêt n'est que de 240K ...

Merci pour vos lumières !!!!

Une bise

panchito · #8 10-02-2021 14:56:38

Je degage actuellement un cashflow de 265euros sans avoir indéxé les loyers qui datent de Mathusalem

Grave erreur.

Vous avez déjà vu l’augmentation de votre RC ces dernières années? Qui lui, n'est pas indexé sur le "gentil" indice santé comme les loyers, mais bien sur l'indice des prix à la consommation!

Idem pour vos impôts, puisque vous devez en plus déclarer les RC des biens que vous louez au code 106 (s'ils son uniquement utilisés à des fins non professionnelles, sinon c'est un code où la taxation est encore pire). Les RC sont ensuite indexés sur l'indice des prix à la consommation, puis multipliés par 140% avant d'être rajoutés à vos autres revenus pour pouvoir déterminer votre RIG (Revenu Imposable Global).

Pourquoi vous mettre la corde au coup en diminuant ainsi chaque année vos cash flows?

Kejabran · #9 10-02-2021 15:07:34

panchito a écrit :

Je degage actuellement un cashflow de 265euros sans avoir indéxé les loyers qui datent de Mathusalem
Grave erreur.
Vous avez déjà vu l’augmentation de votre RC ces dernières années? Qui lui, n'est pas indexé sur le "gentil" indice santé comme les loyers, mais bien sur l'indice des prix à la consommation!
Idem pour vos impôts, puisque vous devez en plus déclarer les RC des biens que vous louez au code 106 (s'ils son uniquement utilisés à des fins non professionnelles, sinon c'est un code où la taxation est encore pire). Les RC sont ensuite indexés sur l'indice des prix à la consommation, puis multipliés par 140% avant d'être rajoutés à vos autres revenus pour pouvoir déterminer votre RIG (Revenu Imposable Global).
Pourquoi vous mettre la corde au coup en diminuant ainsi chaque année vos cash flows?

Je comprend votre point de vue mais comme vous le savez surment avec certains locataires, nous devons tant bien que mal les avoir " dans notre poche" .... Bien trop souvent j'ai vu/entendu/vecu des situations où le sort s'acharnait sur le proprio car mauvaise entente avec les locataire.
Pour l'avoir vécu, il ne m'en faut plus !
J'ai acheté le bien il y a de cela 5 mois. Je n'ai pas encore besoin de m'affoler au niveau des loyers ( dont un n'etait pas loué a l'époque donc loyer mis a jour).

Je comprend votre inquiètude mais je ne peux pas non plus indexer le loyer comme je le désire, rajouter 100euros sur un loyer pour une personne au CPAS, c'est un peu beaucoup et je ne sais même pas si une telle augmentation est légale ....

L'argent qui est dégagé de ce batiment n'est pour l'instant pas mon principal soucis, mon problème est surtout au niveau du second prêt que je souhaite effectuer ....

merci

Dernière modification par Kejabran (10-02-2021 16:23:41)

cochise · #10 15-02-2021 05:12:29

Ok, les 2 biens sont hypothèqués.
Je pense que vous n'avez pas trop le choix et devez travailler avec votre banque actuelle. Je doute qu'une banque se contente d'une hypothèque au second rang. L'avantage, c'est que vous aurez moins de frais.

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