Logement meublé et fiscalité

Scalena · #1 05-03-2021 18:29:22

Je n'y comprend vraiment rien à ce sujet...Est ce si important comme différence au niveau fiscal? Quelqu'un peut il m'aider avec un exemple concret et une simulation avec un logement non meublé? (ou me dire vers quel lien m'orienter?)
Merci les spécialistes! kiss ops

grmff · #2 05-03-2021 22:34:18

Imaginons un logement meublé, loué à 500€
Cas 1: loué meublé 500€ toutes charges comprises sans les détailler.
Cas 2: loué meublé à 420€ + 80€ de charges
Cas 3: loué meublé, à 400€ pour la partie immobilier, 80€ pour les charges et 20€ pour le mobilier
Cas 4: loué 500€ non meublé.

Quel va être le traitement fiscal?

Le propriétaire va payer le précompte immobilier de la même manière pour tous les cas. La différence en se trouve donc pas là.
Pour les cas 1 à 3, il va payer la taxe sur les logements meublés s'il y en a une. Dans le cas 4, il ne paie pas cette taxe. (Attention, dans certaines villes, cela dépend aussi de l'existence ou non d'un permis de location)

Par contre, à l'IPP, que va-t-il se passer?
Imaginons un RC de 600€.
Vous allez donc payer des impôts sur le revenu immobilier, considéré comme étant égal au RC indexé augmenté de 40%. Pour cette partie aussi, ce sera la même chose dans les 4 cas.

Là où il y a une différence, c'est sur le revenu (de la location du) mobilier.
Le fisc va considérer un abattement de 50% sur ces revenus. En effet, des meubles se déprécient rapidement, et il y a des frais.

Cas 1: Il n'y a pas de séparation mobilier/immobilier? Le fisc considère que 40% du loyer est un revenu qui découle des meubles. Dont on défalque 50% de frais. On va donc déclarer un revenu mobilier de 20% de 500€ x12 mois = 1200€ en case 1156/2156. L'impôt sur le revenu mobilier n'est pas progressif, ni lié à vos autres revenus. Il est forfaitaire et de 30%. Vous allez donc payer un impôt de 360€ (+ additionnels communaux, évidemment)

Cas 2: Toujours pas de séparation mobilier/immobilier. Mais les charges sortent du périmètre de la taxe. 40% de 420 dont on défalque 50% de frais, cela vous fait un revenu net taxable à 30% de 40% x 420 x 12 x 50%, soit 30% de 1008 = 302.4€ (+ additionnels communaux)

Cas 3: La partie mobilier est précisée. Si le bail est enregistré, il est opposable aux tiers, dont le fisc. Vous allez donc déclarer un revenu de 120€ et payer un impôt de 36€ (+ additionnels communaux). C'est calculé par an.

Cas 4: Location non meublée: vous échappez à tout impôt sur le mobilier. Jusqu'à ce que le fisc vous retrouve et vous impose comme dans le cas 1 ou 2, et augmente la taxe de 200% pour fraude. Et rajoute les intérêts. Et revient en arrière sur 7 années. Aïe.

Personnellement, je suis la formule 3...

Il y a un article sur le bon bail qui pourra vous intéresser. Il est un peu ancien, parce que la taxe mobilière n'est plus de 15% mais de 30%...

PIM, max11

PIM · #3 06-03-2021 09:49:34

Grmff a écrit :

Le propriétaire va payer le précompte immobilier de la même manière pour tous les cas. La différence en se trouve donc pas là.

Cela n’est vrai que pour les baux de résidence principale.
Pour, par exemple, les baux de résidence secondaire, le précompte peut être contractuellement mis à charge du locataire. Ainsi que, toujours par exemple, la taxe de résidence secondaire, le cas échéant.

grmff · #4 06-03-2021 11:17:44

PIM a écrit :

Grmff a écrit :
Le propriétaire va payer le précompte immobilier de la même manière pour tous les cas. La différence en se trouve donc pas là.
Cela n’est vrai que pour les baux de résidence principale.
Pour, par exemple, les baux de résidence secondaire, le précompte peut être contractuellement mis à charge du locataire. Ainsi que, toujours par exemple, la taxe de résidence secondaire, le cas échéant.

C'est vrai. Merci de la précision. Les perspectives de tenter de faire payer les impôts par les autres sont aussi étendues que l'imagination de l'administration et des politiques à toujours inventer plus de taxes... roll

GT · #5 06-03-2021 12:01:13

grmff a écrit :

PIM a écrit :
Grmff a écrit :
Le propriétaire va payer le précompte immobilier de la même manière pour tous les cas. La différence en se trouve donc pas là.
Cela n’est vrai que pour les baux de résidence principale.
Pour, par exemple, les baux de résidence secondaire, le précompte peut être contractuellement mis à charge du locataire. Ainsi que, toujours par exemple, la taxe de résidence secondaire, le cas échéant.
C'est vrai. Merci de la précision. Les perspectives de tenter de faire payer les impôts par les autres sont aussi étendues que l'imagination de l'administration et des politiques à toujours inventer plus de taxes...

Le précompte immobilier - Fiscalité

Code des impôts sur les revenus
"Le précompte immobilier est dû, d'après les modalités déterminées par le Roi, par le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier des biens imposables."(article 251 , Code des impôts sur les revenus)

Les réductions prévues à l'article 257, 2° et 3° sont déductibles du loyer, nonobstant toute convention contraire; elles ne sont pas applicables à la partie de l'habitation ou de l'immeuble occupé par des personnes ne faisant pas partie du ménage du grand invalide de guerre, handicapé ou chef de famille intéressé.(article 257, Code des impôts sur les revenus)

Le précompte immobilier - dispositions non fiscales

" Le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur d'un bail de résidence principale, d'un bail de logement étudiant ou d'un bail glissant." (art.226, Code bruxellois du logement)

"Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur."
(Décret (wallon) 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, art.59)

Art. 73 "Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur."( Décret (wallon) 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ,Chapitre IV – Dispositions particulières relatives au bail de colocation, art.73)

"Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur"
"(Décret (wallon) 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation , Chapitre V – Dispositions particulières relatives au bail étudiant, art.83 )

Dernière modification par GT (06-03-2021 12:01:49)

GT · #6 06-03-2021 12:10:28

PIM a écrit :

Grmff a écrit :
Le propriétaire va payer le précompte immobilier de la même manière pour tous les cas. La différence en se trouve donc pas là.
Cela n’est vrai que pour les baux de résidence principale.
Pour, par exemple, les baux de résidence secondaire, le précompte peut être contractuellement mis à charge du locataire. Ainsi que, toujours par exemple, la taxe de résidence secondaire, le cas échéant.

L'administration enrôlera le précompte immobilier dans le chef du propriétaire. Il est le redevable du précompte.
Il récupérera le montant du précompte en s'adressant au locataire de la résidence secondaire.

GT · #7 06-03-2021 14:43:34

Scalena a écrit :

Je n'y comprend vraiment rien à ce sujet...Est ce si important comme différence au niveau fiscal? Quelqu'un peut il m'aider avec un exemple concret et une simulation avec un logement non meublé? (ou me dire vers quel lien m'orienter?)
Merci les spécialistes!

Location d'un bien immobilier à un particulier qui ne l'affecte pas à son activité professionnelle

"Enfin, si vous louez un bien immobilier meublé, vous serez imposé distinctement pour le bien immobilier et les meubles.

Pour la partie immobilière, vous serez imposé sur la base du RC total déclaré.

La partie meublée représentera quant à elle un revenu mobilier à reprendre également dans la déclaration. Vous indiquerez normalement 20% du loyer brut, parce que la part des meubles sera estimée forfaitairement à 40% mais que vous pouvez déduire des frais forfaitaires de 50 % pour l'achat et l'entretien. Le fisc impose la partie meublée à 30 %.

Exemple : Monsieur Dupont donne en location un appartement meublé dont le RC non indexé est de 1.500 €. Il loue ce bien à un particulier pour 1.400 € (divisé comme suit: 1.200 € pour l’appartement et 200 € pour les meubles) par mois, ce qui lui procure donc un loyer annuel de 16.800 €.

Monsieur Dupont paiera un précompte immobilier calculé sur le RC indexé de 1.500 € x 1,7863 (index de 2018) = 2.680 €.

Monsieur Dupont est en outre imposé sur cet appartement dans sa déclaration fiscale, non pas sur ses loyers réellement perçus mais sur le RC de 1.500 € x 1,40 x 1,7863 soit 3.752 €.

Imaginons que Monsieur Dupont, comme sa femme, se situe dans la tranche marginale d’imposition de 50%, il sera donc imposée à hauteur de 50% des 3.752 € soit 1.876 €.

Enfin, Monsieur Dupont est également imposé sur le mobilier de cet appartement, à hauteur de 40% du loyer annuel perçu pour le mobilier, soit 2.400 x 40% = 960 € mais dont 50% peuvent être déduit comme frais pour l’achat et l’entretien, ce qui nous ramène à 480 €. Ce montant sera imposé à hauteur de 30% soit 144 €.

Sur une année, Monsieur Dupont devra donc s’affranchir d’un impôt total de 4.700 € (2.680 € + 1.876 € + 480 € 144 €) sur les 16.800 € de revenus locatifs."

Source : https://blog.weinvest.be/fr/imposition- … mmobilier/

note :
Lorsqu'un immeuble est donné meublé en location ET QUE le contrat ne prévoit pas de loyers séparés pour l'IMMOBILIER et le MOBILIER, 60 % du loyer sont supposés représenter un revenu immobilier et les 40 % restants constituent un revenu mobilier dont la déclaration est obligatoire.

Dernière modification par GT (06-03-2021 14:45:11)

Girkou

Scalena · #8 06-03-2021 17:34:29

Je vais examiner maintenant toutes ces informations a tête reposée... glasses
Waow..ça ce sont des réponses complètes et bien détaillées...merci mille fois pour votre collaboration à cette lourde tâche qui est de me faire comprendre ce sujet.....sans vous..je ne serais qu’une poussière ignorante.... kiss

aqueduc · #9 09-03-2021 11:13:37

Bonjour,

J’interviens dans la discussion car je n’ai pas compris le calcul de la taxation de l’appartement meublé loué par Mr Dupont. Le montant total de la taxation est de 4700 Euros dans lesquels 2680 Euros pour le précompte immobilier. C’est ce précompte que je ne comprends pas. Si le revenu cadastral indexé est de 1500 Euros x 1,7863 soit 2680 Euros, ne doit-on pas s’attendre à avoir un précompte immobilier de l’ordre de 50% soit 1340 Euros? Dans ce cas l’impôt total serait donc de 3360 Euros.
Qu’en pensez-vous ?

Par ailleurs à quel endroit de la déclaration dois-je mentionner les revenus de la location de meubles dans un appartement meublé ?
D'avance merci pour votre réponse et vos avis.

GT · #10 09-03-2021 11:52:02

aqueduc a écrit :

Par ailleurs à quel endroit de la déclaration dois-je mentionner les revenus de la location de meubles dans un appartement meublé ?

A déclarer aux codes 1156/2156

https://finances.belgium.be/sites/defau … l-2020.pdf
https://finances.belgium.be/sites/defau … w-2020.pdf
https://finances.belgium.be/sites/defau … f-2020.pdf

Extraits de la brochure explicative "Bruxelles", Cadre VII, ex.imp.2020

Cadre VII - REVENUS DES CAPITAUX ET BIENS MOBILIERS

Remarques préliminaires

• Les conjoints ou cohabitants légaux qui sont imposés ensemble doivent déclarer leurs revenus de capitaux et biens mobiliers comme suit :
- vous devez déclarer les revenus qui, suivant le droit patrimonial, font partie du patrimoine propre d'un des conjoints ou cohabitants légaux, en totalité au nom de ce conjoint ou cohabitant légal ;
- vous devez déclarer tous les autres revenus pour moitié au nom de chacun des conjoints ou cohabitants légaux.

▲ Attention : suivant le droit civil, les revenus des biens propres des conjoints mariés sous le régime matrimonial légal font partie du patrimoine commun des conjoints. Ces revenus doivent donc aussi être déclarés pour moitié par chacun des conjoints.

• La déclaration des revenus de biens mobiliers (rubriques B à D) recueillis en 2019 est toujours obligatoire. Il en est de même pour les revenus de capitaux visés à la rubrique A, 2 mais pas pour ceux visés à la rubrique A, 1 (voyez aussi les explications de cette rubrique).

B. REVENUS NETS DE LA LOCATION, DE L'AFFERMAGE, DE L'USAGE OU DE LA CONCESSION DE BIENS MOBILIERS

Si, en dehors de l'exercice d'une profession, vous donnez en location des habitations, chambres ou appartements meublés, vous devez mentionner ici le loyer net du mobilier. Sauf autre stipulation dans le contrat de location, vous devez fixer forfaitairement le loyer brut du mobilier à 40 % du loyer total. Le solde constitue un revenu de biens immobiliers (voyez le cadre III).

Du loyer brut, vous pouvez déduire les frais réels que vous avez supportés pour acquérir ou conserver ces revenus (amortissements, frais d'entretien et de réparation, etc.) à l'exclusion des intérêts.

Vous pouvez également fixer forfaitairement ces frais à 50 % du loyer brut du mobilier.

Tenez les renseignements suivants à la disposition de l'administration fiscale :
a) la situation des locaux loués meublés ;
b) la date de la convention de location ;
c) la période de location ;
d) le montant du loyer du mobilier ;
e) les frais d'amortissement, d'entretien et de réparation de ce mobilier (sauf si vous appliquez le forfait de frais dont question ci-avant).

▲ Attention : vous ne devez pas mentionner ici les revenus de sous-location d’immeubles meublés ; vous devez mentionner ces revenus au cadre XV, A, 2, a.

Dernière modification par GT (09-03-2021 11:52:43)

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