Gérer une colocation / Experience / Liège

Bonjour,

Il est en effet prudent de bien s'interroger avant de démarrer un tel projet.
Je vais faire l'avocat du diable, car je suis pas un grand fan des colocations en tant qu'investissements.
Je préfère les locations "traditionnelles".
Voici pourquoi :

1. Il y a souvent un turn-over très fréquent des locataires, encore plus que pour des petits logements individuels comme des studios. Une colocation implique que plusieurs ménages vivent ensemble, ce qui amène souvent des situations conflictuelles. Sans compter les départs réguliers de locataires et les remises en location qui s'en suivent, Il n'est pas rare que le bailleur joue le rôle de gendarme/conciliateur/négociateur...
Bref, c'est chronophage et source de problèmes supplémentaires à gérer

2. Il y a pour l'instant une ruée d'investisseurs vers les colocations (appartements et maisons), influencés par les pseudos experts-coachs-formateurs-influenceurs qui fleurissent sur youtube
Les raisons ?
D'une part l'espoir d'un rendement plus élevé et d'autre part la possibilité de "diviser artificiellement" un bien en quelques lots louables sans permis d'urbanisme et sans dépendre du permis de location.
Quels risques pour le futur ?
Premièrement un risque de retournement de ce marché locatif. Si l'offre de colocations finit par dépasser la demande, il y a aura une pression à la baisse sur les loyers.
Deuxièmement, si l'offre de colocations devient trop importante, il y a le risque d'une régulation politique destinée à préserver une offre suffisante en logements "classiques". Le politique a déjà pratiqué ce genre de régulation en 1994 en interdisant la division d'immeuble en plusieurs logements sans permis d'urbanisme et par la suite en implémentant un système de permis de location pour les petits logements et les logements collectifs. On peut aisément imager un système du même genre pour réguler la création et le nombre de colocations.

Bref, si vous choisissez d'investir dans une/des colocation(s), il faut être conscient du surplus de travail que cela engendre au niveau de la gestion et du risque d'un retournement de marché ou d'une régulation par les autorités. L'idéal est de prévoir un plan B : que le bien loué en colocation puisse aussi être loué "normalement" et que cela reste (assez) rentable par rapport à vos objectifs.

Tout à fait, le segment des immeubles de rapport n'est pas simple.
Grosso modo, on le peut le stéréotyper en 2 groupes :

- Les "petits" immeubles de rapport qui sont en fait des anciennes maisons bourgeoises, maisons de maître et maisons de commerçants qui ont été restructurées en plusieurs logements (appartements,  studios,  kots).

- Les "gros" immeubles de rapport, plus récents, qui ont été construits comme tels (ou d'anciens gros complexes immobiliers réhabilités). C'est ici qu'on retrouve les immeubles avec rez commercial et 4-5 niveaux de logements au-dessus, des immeubles avec beaucoup de lots, etc...
Certains sont devenus des copropriétés car vendus à la découpe.

La problématique est la suivante : les "gros" immeubles coutent chers et sont donc difficilement accessibles à un investisseur au patrimoine modeste, qui du coup se tourne vers les "petits" immeubles. Comme vous l'avez souligné, la particularité de ces petits immeubles est la présence d'un nombre important de logements irréguliers. Bon nombre de ces immeubles ont été divisé après 1994 sans permis d'urbanisme et sont porteurs d'une infraction urbanistique pouvant être difficile à régulariser et compliquant considérablement le projet d'investissement. A cela, il faut ajouter les obligations du permis de location concernant les petits logements individuelles et les logements collectifs et les règlements incendies, qui sont matière communale. Ce n'est donc pas chose simple que de trouver un petit immeuble de rapport conforme ou dont la mise en conformité demeure relativement simple. Néanmoins il est possible d'en trouver. Il y a des immeubles dont la division a été faite avant 1994 et qui sont donc réglo vis-à-vis de l'urbanisme. Il faut parfois attendre un peu avant d'en voir sur le marché.

La colocation peut en effet s'avérer une solution de remplacement pour éviter toute cette problématique d'infraction urbanistique, de permis de location et de règlement incendie. Avec, comme discuté plus haut, le risque futur que ce "marché de niche" viennent à être saturé ou régulé.

Perso, dans la ville où j'investis, je n'achète que des petits immeubles de < 4 unités, conformes d'un point de vue urbanistique et où le règlement incendie ne s'applique pas (ici il s'applique à partir d'immeubles comprenant 4 entités).  Je ne me contente à subir que le permis de location dans certains logements. Evidemment, il faut parfois attendre avant de trouver bonheur et bien faire le tri dans les biens à vendre.

Oui  il y a de la demande,et moi même je voudrais me lancer dans ce modèle, je vais donc suivre avec attention votre publication.

Je vois à travers les réponses que ça intéresse, mais nous n'avons finalement que peu de retour, sauf sur les Youtubeurs (mais bon...).
Je continue de creuser, et ne désespère pas de nouer des contacts pour partager et m'inspirer de personnes étant sur ce modèle.

Bonjour à tous... je vous lis (bien) tardivement... mais je suis sur ce genre de projet également dans la région de Charleroi...avant de développer ceci, je voudrais être sûre que vous êtes toujours sur ces plans, réflexions, voire activation de ces projets?

Salut
Déjà lancé une colocation sur Charleroiet j'avais fait "l'erreur" de ne pas mixer les profils.
Ma colocation a été louée que par des étudiants. Résultat : plaintes de voisinage et de copro à cause du bruit des fêtes. Depuis, je fait du mixing en mélangeant étudiants et actifs, et tout se passe très bien.
En espérant que cela puisse aider (un tout petit peu)

Pour le reste, proposez un logement avec de bonnes prestations haut de gamme (une super coloc en résumé)