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Gérer une colocation / Experience / Liège

diaboloche
Pimonaute
Inscription : 25-03-2021
Messages : 8

Gérer une colocation / Experience / Liège

Bonjour à tous,

Je lis régulièrement ce forum qui est une véritable mine d'or.

J'ai pour objectif pour cette année 2021 de faire l'acquisition d'un bien sur la ville de Liège afin d'y faire une colocation pour étudiants ou jeunes actifs. Comme toutes personnes qui débutent, il y a full obstacles, d'interrogations, d'incertitudes, etc...
Mais pas de quoi me décourager, faisant de ce projet une priorité pour l'année en cours.

Je cherche à travers ce topic, à trouver d'autres personnes, dans la même situation, afin de partager nos expériences, nos difficultés, obtenir des conseils, comment avez vous commencé, le referiez vous aujourd'hui, etc.

Bref, juste une mise en contact pour échanger avec des personnes partageant le mindset immobilier.

Merci et excellente journée !

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 296

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

Bonjour,

Il est en effet prudent de bien s'interroger avant de démarrer un tel projet.
Je vais faire l'avocat du diable, car je suis pas un grand fan des colocations en tant qu'investissements.
Je préfère les locations "traditionnelles".
Voici pourquoi :

1. Il y a souvent un turn-over très fréquent des locataires, encore plus que pour des petits logements individuels comme des studios. Une colocation implique que plusieurs ménages vivent ensemble, ce qui amène souvent des situations conflictuelles. Sans compter les départs réguliers de locataires et les remises en location qui s'en suivent, Il n'est pas rare que le bailleur joue le rôle de gendarme/conciliateur/négociateur...
Bref, c'est chronophage et source de problèmes supplémentaires à gérer

2. Il y a pour l'instant une ruée d'investisseurs vers les colocations (appartements et maisons), influencés par les pseudos experts-coachs-formateurs-influenceurs qui fleurissent sur youtube
Les raisons ?
D'une part l'espoir d'un rendement plus élevé et d'autre part la possibilité de "diviser artificiellement" un bien en quelques lots louables sans permis d'urbanisme et sans dépendre du permis de location.
Quels risques pour le futur ?
Premièrement un risque de retournement de ce marché locatif. Si l'offre de colocations finit par dépasser la demande, il y a aura une pression à la baisse sur les loyers.
Deuxièmement, si l'offre de colocations devient trop importante, il y a le risque d'une régulation politique destinée à préserver une offre suffisante en logements "classiques". Le politique a déjà pratiqué ce genre de régulation en 1994 en interdisant la division d'immeuble en plusieurs logements sans permis d'urbanisme et par la suite en implémentant un système de permis de location pour les petits logements et les logements collectifs. On peut aisément imager un système du même genre pour réguler la création et le nombre de colocations.

Bref, si vous choisissez d'investir dans une/des colocation(s), il faut être conscient du surplus de travail que cela engendre au niveau de la gestion et du risque d'un retournement de marché ou d'une régulation par les autorités. L'idéal est de prévoir un plan B : que le bien loué en colocation puisse aussi être loué "normalement" et que cela reste (assez) rentable par rapport à vos objectifs.

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diaboloche
Pimonaute
Inscription : 25-03-2021
Messages : 8

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

Merci beaucoup pour ce avis éclairé que je partage complétement ! Cela fait partie des points négatifs du projet et ce sont typiquement des points ultra important à considérer.

Je vais expliquer mon cheminement personnel pour arriver à être intéressé par la colocation.
Je désire investir dans l'immobilier et je cherche un immeuble de rapport sur Liège depuis plusieurs mois.
Et je me suis rendu compte que 85% (chiffre à la grosse louche et uniquement basé sur mon expérience perso, donc biaisé) sont en infraction urbanistique. Ce qui pour moi est égal à "acheter un chat dans un sac" (mais peut être que je suis trop frileux par rapport à ça).

Du coup, la colocation m'ouvre la porte de l'unifamilal tout en évitant de concentrer tout le risque vide locatif sur une seule tête.

J'essaye au maximum de toujours considérer le worst case, et donc en effet aussi, le cas où, après X mois/années que le bien ne soit plus exploitable de la sorte et de devoir repasser en location classique. Il faut que la balance reste favorable aussi dans ce cas.

Un autre avis aussi intéressant ?  smile Merci !

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 296

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

diaboloche a écrit :

Je désire investir dans l'immobilier et je cherche un immeuble de rapport sur Liège depuis plusieurs mois.
Et je me suis rendu compte que 85% (chiffre à la grosse louche et uniquement basé sur mon expérience perso, donc biaisé) sont en infraction urbanistique. Ce qui pour moi est égal à "acheter un chat dans un sac" (mais peut être que je suis trop frileux par rapport à ça).

Tout à fait, le segment des immeubles de rapport n'est pas simple.
Grosso modo, on le peut le stéréotyper en 2 groupes :

- Les "petits" immeubles de rapport qui sont en fait des anciennes maisons bourgeoises, maisons de maître et maisons de commerçants qui ont été restructurées en plusieurs logements (appartements,  studios,  kots).

- Les "gros" immeubles de rapport, plus récents, qui ont été construits comme tels (ou d'anciens gros complexes immobiliers réhabilités). C'est ici qu'on retrouve les immeubles avec rez commercial et 4-5 niveaux de logements au-dessus, des immeubles avec beaucoup de lots, etc...
Certains sont devenus des copropriétés car vendus à la découpe.

La problématique est la suivante : les "gros" immeubles coutent chers et sont donc difficilement accessibles à un investisseur au patrimoine modeste, qui du coup se tourne vers les "petits" immeubles. Comme vous l'avez souligné, la particularité de ces petits immeubles est la présence d'un nombre important de logements irréguliers. Bon nombre de ces immeubles ont été divisé après 1994 sans permis d'urbanisme et sont porteurs d'une infraction urbanistique pouvant être difficile à régulariser et compliquant considérablement le projet d'investissement. A cela, il faut ajouter les obligations du permis de location concernant les petits logements individuelles et les logements collectifs et les règlements incendies, qui sont matière communale. Ce n'est donc pas chose simple que de trouver un petit immeuble de rapport conforme ou dont la mise en conformité demeure relativement simple. Néanmoins il est possible d'en trouver. Il y a des immeubles dont la division a été faite avant 1994 et qui sont donc réglo vis-à-vis de l'urbanisme. Il faut parfois attendre un peu avant d'en voir sur le marché.

La colocation peut en effet s'avérer une solution de remplacement pour éviter toute cette problématique d'infraction urbanistique, de permis de location et de règlement incendie. Avec, comme discuté plus haut, le risque futur que ce "marché de niche" viennent à être saturé ou régulé.

Perso, dans la ville où j'investis, je n'achète que des petits immeubles de < 4 unités, conformes d'un point de vue urbanistique et où le règlement incendie ne s'applique pas (ici il s'applique à partir d'immeubles comprenant 4 entités).  Je ne me contente à subir que le permis de location dans certains logements. Evidemment, il faut parfois attendre avant de trouver bonheur et bien faire le tri dans les biens à vendre.

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diaboloche
Pimonaute
Inscription : 25-03-2021
Messages : 8

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

Nous voila donc déjà avec une belle mise en place des avantages / inconvénients. Merci bcp !

Est-ce que quelqu'un est déjà lancé dans ce modèle ? Avec du recul sur les difficultés ? Est-ce qu'il y a de la demande ? Sur Liège ?

Merci et excellente journée.

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copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 521

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

diaboloche a écrit :

Nous voila donc déjà avec une belle mise en place des avantages / inconvénients. Merci bcp !

Est-ce que quelqu'un est déjà lancé dans ce modèle ? Avec du recul sur les difficultés ? Est-ce qu'il y a de la demande ? Sur Liège ?

Merci et excellente journée.

Oui  il y a de la demande,et moi même je voudrais me lancer dans ce modèle, je vais donc suivre avec attention votre publication.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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rodes
Pimonaute bavard
Lieu : Hainaut
Inscription : 05-09-2012
Messages : 201

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

Il y a qqs temps j'y avais pensé aussi, mais je pense quand même m'orienter sur (encore) une location classique.

L'opportunité était un batiment a bon prix, 1 rdc comm + 2 apts 4 chambes, pas mal de travaux mais rien de structurel et avec de beaux elements.
J'avais dans l'idée de transformer le rdc comm en 2 apts 3 ou 4 chambres.
Mais avoir un bien pareil en location classique ne m'interesse pas.

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diaboloche
Pimonaute
Inscription : 25-03-2021
Messages : 8

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

Je vois à travers les réponses que ça intéresse, mais nous n'avons finalement que peu de retour, sauf sur les Youtubeurs (mais bon...).
Je continue de creuser, et ne désespère pas de nouer des contacts pour partager et m'inspirer de personnes étant sur ce modèle.

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Girkou
Pimonaute bavard
Inscription : 12-05-2020
Messages : 410

Re : Gérer une colocation / Experience / Liège

bonjour
je suis comme vous dans le questionnement, mais plus pour faire une colocation mixte, personne en retraite (ce qui évite de devoir aller en maison(appartement service ... alors qu'ils sont en bonne santé  mais que l'entretient d'une maison devient trop lourd...) et jeune travailleur ou étudiant afin (je suis peut être utopique) de pourvoir fonctionner de manière intergénérationelle ....mais ...
l'idée serait une petite (2-3 unités)  coloc au rez de chaussée (accessible facilement pour des personnes plus âgées) et aux étages des apparts standard (une ou deux chambres)

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