AG extraordinaire pas de syndic

caroyoko · #1 02-04-2021 10:09:36

Bonjour,
notre copro était gérée par une proprietaire qui a vendu depuis et a donc arreté la gestion de l'immeuble. nous n'avons donc plus de syndi depuis le 23 decembre 2020.
le conseil de copropriété va demander une AG extraordinaire pour designer le syndic (moi en l'occurence). 4 copros sont OK. le 5eme est problématique : ne paye plus ses charges depuis 8 ans, ne vient jamais aux AG etc.
pour etre dans les regles, comment devons nous nous y prendre? j'ai commencé une convocation pour ce monsieur pour une AG extraordinaire en visio (skype), au nom du conseil de copropriété.
S'il ne sait pas utiliser ce genre d'outil, nous devons lui laisser la possibilité de voter par ecrit...mais si j'ai bien compris tout le monde doit alors suivre cette procédure sous pretexte qu'il ne fera pas l'effort de se connecter en distanciel....c'est bien ca?
si vote par ecrit, il faut que les bulletin soient dépouillés par qui? huissier avec les frais qui vont avec???? ou a t'on encore la possibilité de dépouiller nous meme comme des grands? par ailleurs, je n'ai pas vu de decret prolongeant la procédure covid qui normallement est valable jusqu'au 9 avril 2021.
Je vous remercie
carole

grmff · #2 02-04-2021 10:45:32

SI je comprends bien, vous êtes 4 propriétaires sur 5 à être de bonne composition pour désigner l'un d'entre vous comme syndic et vous vous demandez comment faire, parce que le 5e est de mauvaise composition et ne participe pas.

C'est simple: utilisez la procédure écrite. Ce n'est pas une AG, mais toutes les décisions qui peuvent se prendre en AG peuvent se prendre par écrit également. Avant le Covid, il fallait l'unanimité pour les décisions prises par écrit. Avec le Covid, ce n'est plus le cas. Profitez-en!

Le code civil ne dit pas qui peut ou ne peut pas faire une proposition par écrit. Dès lors, à mon analyse, n'importe qui peut le faire. Dans uen copropriété comme la vôtre, cela prend tout son sens.

Voici l'article du code civil qui peut s'appliquer. Il est très court et n'impose aucune formalité particulière. C'est logique, étant donné que c'est prévu pour être une décision à l'unanimité...

CC Art 577-6 §11 a écrit :

§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

Pour cause de Covid, cet article a été provisoirement amendé comme suit par la loi Covid du 20 décembre dernier, et c'est valable jusqu'au 30 juin 2021 (au moins...):

Section 2. - Assouplissement temporaire de l'exigence d'unanimité
Art. 55. La décision d'une association des copropriétaires qui est prise pendant la période visée à l'article 56 selon la procédure visée à l'article 577-6, § 11, de l'ancien Code civil, peut être valablement prise lorsque plus de la moitié des membres de l'association des copropriétaires participe au vote et à condition qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Les décisions de l'association des copropriétaires sont prises à la majorité requise par la loi pour chaque point individuel de l'ordre du jour des décisions de l'assemblée générale des votes des copropriétaires.
Les bulletins de vote reçus par le syndic par voie postale ou électronique dans les trois semaines ou, en cas d'urgence et pour autant que cela soit indiqué dans la convocation, dans les huit jours après la date d'envoi de la convocation sont valables. Outre les informations visées à l'article 577-6, § 10, alinéa 1er, de l'ancien Code civil, le syndic indique également dans le procès-verbal les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote ont été pris en compte.

Moralité: faites une proposition de décision, notamment de nomination du nouveau syndic, récupérez les votes écrits, dépouillez, transmettez au nouveau syndic qui sera désigné et pourra faire ce qui doit être fait.

Notamment pour le mauvais payeur dont question dans votre autre message, et pour lequel vous aurez donné mandat et instruction au syndic de faire le nécessaire pour récupérer les fonds.

PIM, rexou, MarcoBrux

caroyoko · #3 02-04-2021 12:00:46

Super merci. Je vais donc lui envoyer une convocation pour qu'il puisse voter sur la decignation du syndic. dans la foulée j'organiser l'AG extraordinaire pour voter les charges 2021, les comptes 2020 et les mesures à prendre. cette AG sera en visio. s'il ne peut pas se connecter ou ne veut pas, dois-je prévoir qu'il puisse voter par ecrit meme si tous les autres copro sont en distanciel?
merci

grmff · #4 02-04-2021 15:16:09

Attention à ne pas confondre AG et décision prise par courrier. Ce sont deux choses complètement différentes.

Si vous vous faites nommer syndic par la procédure de décision écrite amendée telle que je la décrivais ci-dessus, vous devenez syndic et pouvez, évidemment, convoquer les AG. Dans le respect des règles actuelle de tenue et de convocation des AG...

Nash0474 · #5 02-04-2021 23:17:05

Je suis d'accord avec toutes les explications données par grmff. Merci à lui pour toutes les précisions.

Pour la mauvais payeur, il faut vérifier tout ce qui a été fait aussi les rappels, les mises en demeure, avant la voie juridictionnelle.
Pour ma part, tout en étant discutable, il faut désigner un avocat pour réprésenter la copropriété, trop de syndic utilisent leur propre avocat mais cela est contraire au principe de collusion d'intéret - si problèmes - et au principe de la mise en concurrence et de pluralité de devis.

J'ai connu deux affaires, dont un syndic judiciaire a utilise son propre avocat, et un autre syndic son propre avocat pour la copropriété.... Donc conflits d'intérêts et manque de professionnalisme et d'éthique pour ma part.

GT · #6 03-04-2021 05:51:40

Première précision

L'article 166 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges a apporté différentes modifications à l'article 577- 6 su code civil inséré par la loi du 30 juin 1994, remplacé par la loi du 2 juin 2010 et modifié par la loi du 15 mai 2012 .

Le § 2 de cet article 577-6 a été ainsi complété par un nouvel alinéa rédigé comme suit :

"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.";

L'exposé des motifs (doc. parl., Chambre session 2017-2018, doc. 54-2919) énonce :

"Cette insertion vise à permettre la convocation d’une assemblée générale dans l’hypothèse de l’absence de syndic, suite à sa démission / sa révocation sans remplacement subséquent (à distinguer du cas de carence). En l’état des textes, la jurisprudence oblige à une action en justice, ce que la présente modification vise à éviter (J.P. Woluwé-Saint-Pierre, 30 mai 2016, R.C.D.I., 2016/3, p. 38; J.P. Herentals, 25 mars 2014, R.C.D.I., 2015/2, p. 37)."

Dernière modification par GT (03-04-2021 05:52:22)

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