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Rupture de contrat de syndic de copro

EER
Pimonaute
Inscription : 25-07-2020
Messages : 9

Rupture de contrat de syndic de copro

Bonjour à tous,

Etant complètement néophyte je me tourne vers vous pour une question concernant l'envie commune des propriètaires de mettre fin au contrat les liant au syndic.

En effet, leurs prestations sont médiocres, les délais d'intervention en cas de sinistres sont catastrophiques et nos demandes doivent être renouvelées à maintes reprises avant d'être traitées.

Les propriètaires se plaignent tous du syndic en question mais concrètement personne ne fait rien.

Les questions sont les suivantes :

1/Quelles sont le étapes à suivre pour mettre fin à un contrat de syndic sachant que celui-ci a été établi pour une durée d'un an (commençant le 17/01/2020). L'AG qui devait se tenir pour un éventuel renouvellement n'a pas eu lieu (nous supposons à cause du COVID, aucune communication n'a été faite).

2/ Qu'en est-il des 3 mois d'indemnité réclamées pour rupture pour raisons " non fondées" (voir ci dessous)

Capture.JPG

Merci à tous pour votre retour,

EER

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 8 635

Re : Rupture de contrat de syndic de copro

Il n'y a pas de rupture de contrat, mais il peut y avoir un non renouvellement du contrat lors de la prochaine AG. Ceci sans aucune indemnité. Sans aucune justification nécessaire.

Mais il faudra prévoir des candidats à la succession.

Méfiez vous de "l'envie commune"...

Parlez à d'autres CP et démarchez différents syndics pour avoir des propositions sur base du cas particulier de votre ACP. Invitez les aqutres CP à faire pareil... et patientez jusqu'à la prochaine AG


rexou

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PIM

GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 8 480

Re : Rupture de contrat de syndic de copro

Il ressort de l'exposé des motifs de la loi 20/12/2020 que reste applicable la disposition prévue à l'article 577-8, § 6, C. civil ( "l'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic").

Ce ne sera pas évident pour l'AG en cette période.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de contrat de syndic de copro

Il faut évidemment mettre le point à l'ordre du jour de l'AG. Pour cela, il faut le demander...

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 8 480

Re : Rupture de contrat de syndic de copro

GT a écrit :

Il ressort de l'exposé des motifs de la loi 20/12/2020 que reste applicable la disposition prévue à l'article 577-8, § 6, C. civil ( "l'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic").

Ce ne sera pas évident pour l'AG en cette période.

Il va de soi qu'il conviendra que soient mises à l'ordre du jour les décisions à prendre  non seulement sur la révocation du syndic mais aussi sur la nomination d'un nouveau syndic  et sur le choix du mandataire pour signer le contrat avec le nouveau syndic.

Pas évident dans cette période.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
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Re : Rupture de contrat de syndic de copro

EER a écrit :

Les questions sont les suivantes :

1/(...)
2/ Qu'en est-il des 3 mois d'indemnité réclamées pour rupture pour raisons " non fondées" (voir ci dessous)

https://forum.pim.be/uploads/d1c7d1000d … e388c7.jpg

Merci à tous pour votre retour,

EER

"pour autant que le règlement de copropriété ne prévoie pas...." : que prévoit le règlement de copropriété ?

Si le règlement de copropriété est muet, vous n'êtes pas à l'abri d'une action du syndic qui estimerait que sa révocation n'est pas fondée.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 635

Re : Rupture de contrat de syndic de copro

GT a écrit :
EER a écrit :

Les questions sont les suivantes :

1/(...)
2/ Qu'en est-il des 3 mois d'indemnité réclamées pour rupture pour raisons " non fondées" (voir ci dessous)

https://forum.pim.be/uploads/d1c7d1000d … e388c7.jpg

Merci à tous pour votre retour,

EER

"pour autant que le règlement de copropriété ne prévoie pas...." : que prévoit le règlement de copropriété ?

Si le règlement de copropriété est muet, vous n'êtes pas à l'abri d'une action du syndic qui estimerait que sa révocation n'est pas fondée.

Ah non. Le syndic n'est ps révoqué. Son mandat n'est pas reconduit. C'est très différent et c'est le droit absolu des CP de ne pas voter la reconduction du mandat. Sans justification et sans aucune indemnité. Et sans discussion.


rexou

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 480

Re : Rupture de contrat de syndic de copro

rexou a écrit :

Ah non. Le syndic n'est ps révoqué. Son mandat n'est pas reconduit. C'est très différent et c'est le droit absolu des CP de ne pas voter la reconduction du mandat. Sans justification et sans aucune indemnité. Et sans discussion.


Décision de révocation ou décision d'absence de renouvellement ?

Le contrat du syndic a été établi pour une durée d'un an débutant le17/01/2020.
Je prends comme hypothèse que la nomination du syndic dont le contrat a pris cours le 17/1/2020 s'est tenue lors d'une AG annuelle qui a eu lieu dans la période fixée par le règlement de copropriété.
Aucune AG ne s'est tenue avec comme point à l'ordre du jour le renouvellement du mandat du syndic. Il est supposé par EER que le Covid est à l'origine de l'absence de la tenue de la réunion de l'AG.

Que prévoit la loi du 20 décembre 2020 ?

"20 DECEMBRE 2020. - Loi portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus COVID-19 (1)

CHAPITRE 19. - Mesures à l'égard de l'assemblée générale des copropriétaires

Section 1re. - Report des assemblées générales et conséquences

Art. 54. Sous réserve de l'alinéa 2, toutes les assemblées générales de copropriétaires, telles que visées à l'article 577-6, de l'ancien Code civil, dont la période annuelle de quinze jours prévue par le règlement d'ordre intérieur tombe dans la période visée à l'article 56, ou qui ont été reportées en application de l'article 2 de l'arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 contenant diverses dispositions relatives à la copropriété et au droit des sociétés et associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie de COVID-19 et n'ont pas encore eu lieu à la date du 1er octobre 2020, peuvent être reportées par le syndic à la prochaine période de quinze jours prévue par le règlement d'ordre intérieur au cours de laquelle doit se tenir l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
(...)
En cas de report de l'assemblée générale, la durée des mandats des syndics, membres des conseils de copropriété et commissaires aux comptes nommés par décision de l'assemblée générale qui expirent durant la période visée à l'article 56 est prolongée de plein droit jusqu'à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période.

En cas de report de l'assemblée générale, durant la période visée à l'article 56, et jusqu'à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période, le contrat entre le syndic et l'association des copropriétaires est prolongé de plein droit. Le syndic exerce ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le dernier budget approuvé."

La période de report des AG produit ses effets rétroactivement le 30/10/2020 (art.80 de la loi) et s'applique jusqu'au 9/3/2021 (art.56 de la loi). Un arrêté royal du 5/3/2021 a remplacé "9 mars 2021" par "30 juin 2021"

De la seule lecture du texte légal, la première AG qui se tiendrait  après le 30/6/2021 pourrait décider de mettre fin à la prolongation du mandat et du contrat du syndic . Dans ce cas, le syndic ne serait pas révoqué.

Quid si l'AG , pendant la période se terminant le 30/6/2021, décide de se séparer de son syndic ?

Dernière modification par GT (21-04-2021 05:25:12)

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LaurImmo
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Re : Rupture de contrat de syndic de copro

Solution 1: La procédure écrite existe: Rien n'empêche les membres de l'AG de prendre une décision écrite chacun qui nomme "Syndic X" ils envoient leurs écrits à syndic X qui en dresse le PV qu'il fait signer ainsi que son mandat, tout cela électroniquement, et le voilà nouveau syndic! Et pour faciliter la mise en place de ce nouveau syndic: le président de la dernière AG récupère le dossier de gestion auprès du syndic sortant qu'il remettra à l'entrant.

Solution 2: Ou alors qu'ils convoquent une AG à distance avec ce point.

Pour rappel: s'ils n'ont pas les coordonnées des autres copropriétaires, ils peuvent les demander au syndic sortant qui doit les donner sur première demande.

Solution 3: Ou saisir le juge pour nommer un syndic judiciaire.

Dernière modification par LaurImmo (21-04-2021 06:37:09)


Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie, locations

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de contrat de syndic de copro

GT a écrit :
rexou a écrit :

Ah non. Le syndic n'est ps révoqué. Son mandat n'est pas reconduit. C'est très différent et c'est le droit absolu des CP de ne pas voter la reconduction du mandat. Sans justification et sans aucune indemnité. Et sans discussion.


Décision de révocation ou décision d'absence de renouvellement ?

Le contrat du syndic a été établi pour une durée d'un an débutant le17/01/2020.
Je prends comme hypothèse que la nomination du syndic dont le contrat a pris cours le 17/1/2020 s'est tenue lors d'une AG annuelle qui a eu lieu dans la période fixée par le règlement de copropriété.
Aucune AG ne s'est tenue avec comme point à l'ordre du jour le renouvellement du mandat du syndic. Il est supposé par EER que le Covid est à l'origine de l'absence de la tenue de la réunion de l'AG.

Que prévoit la loi du 20 décembre 2020 ?

"20 DECEMBRE 2020. - Loi portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus COVID-19 (1)

CHAPITRE 19. - Mesures à l'égard de l'assemblée générale des copropriétaires

Section 1re. - Report des assemblées générales et conséquences

Art. 54. Sous réserve de l'alinéa 2, toutes les assemblées générales de copropriétaires, telles que visées à l'article 577-6, de l'ancien Code civil, dont la période annuelle de quinze jours prévue par le règlement d'ordre intérieur tombe dans la période visée à l'article 56, ou qui ont été reportées en application de l'article 2 de l'arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 contenant diverses dispositions relatives à la copropriété et au droit des sociétés et associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie de COVID-19 et n'ont pas encore eu lieu à la date du 1er octobre 2020, peuvent être reportées par le syndic à la prochaine période de quinze jours prévue par le règlement d'ordre intérieur au cours de laquelle doit se tenir l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
(...)
En cas de report de l'assemblée générale, la durée des mandats des syndics, membres des conseils de copropriété et commissaires aux comptes nommés par décision de l'assemblée générale qui expirent durant la période visée à l'article 56 est prolongée de plein droit jusqu'à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période.

En cas de report de l'assemblée générale, durant la période visée à l'article 56, et jusqu'à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période, le contrat entre le syndic et l'association des copropriétaires est prolongé de plein droit. Le syndic exerce ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le dernier budget approuvé."

La période de report des AG produit ses effets rétroactivement le 30/10/2020 (art.80 de la loi) et s'applique jusqu'au 9/3/2021 (art.56 de la loi). Un arrêté royal du 5/3/2021 a remplacé "9 mars 2021" par "30 juin 2021"

De la seule lecture du texte légal, la première AG qui se tiendrait  après le 30/6/2021 pourrait décider de mettre fin à la prolongation du mandat et du contrat du syndic . Dans ce cas, le syndic ne serait pas révoqué.

Quid si l'AG , pendant la période se terminant le 30/6/2021, décide de se séparer de son syndic ?

Je précise ma question : s'agira-t-il pendant cette période d'une décision de révocation ou d'une décision d'absence de renouvellement ?

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