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décision urgente mais covid

caroyoko
Pimonaute
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décision urgente mais covid

Bonjour,
je suis nommée syndic bénévole pour gérer la copropriété. nous avons des fuites en toitures qui abiment l'appartement d'une copropriétaire. L'assurance a refusé d'indemniser au motif que le syndic précédent n'avait pas entretenu le batiment. pour précision, il s'agit de mon appartement (murs noyé d'eau, qui s'éffrite, depuis deux ans, infiltration dans deux pieces de mon logement !).
Si j'ai bien compris, le syndic prend toutes les mesures conservatoires nécessaires sans recourir au vote sur ce point. il me semble etre dans ce cas de figure. en revanche, les copros doivent voter sur le choix du devis. NOus sommes en periode covid. je peux organiser chez moi mais un des copros doit quelques milliers d euros, et  se trouve sous le coup d'un jugement du tribunal pour des arrierés et m'a deja menacé verbalement à deux reprises. je ne souhaite pas le voir chez moi. les bars sont fermés...puis je organiser une AG mixte (présentiel et virtuelle), et si oui, les décisions sont prises en fonction des votes habituels ou faut il l'unanimité?? enfin, a mon sens, réparer la toiture est urgent et permet donc d'organiser cette AG avec 8 jours de délais.
Je vous remercie de votre aide.

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grmff
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Re : décision urgente mais covid

Combien de copropriétaires?
Combien sont avec vous?
Combien sont contre vous?
Pourquoi ne pas organiser une décision par courrier, avec des majorités plus faibles que par le passé grâce au Covid?

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caroyoko
Pimonaute
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Re : décision urgente mais covid

Nous sommes 5
je pense 2 coproprietaires sont soucieux de l'entretien du batiment.
je ne savais pas que nous pouvions organiser les votes par ecrit dans ce cas de figure. je vais opter pour cette solution alors et organiser une réunion virtuelle juste pour la discussion et les éclaircissements à apporter...
sur BXL, vous connaissez des syndics serieux et pas trop prohibiltif? c'est une petite copro dans une situation financiere délicate compte tenu des impayés qui sont donc supporter par 4 copropriétaires...
merci

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : décision urgente mais covid

caroyoko a écrit :

je ne savais pas que nous pouvions organiser les votes par ecrit dans ce cas de figure. je vais opter pour cette solution alors et organiser une réunion virtuelle juste pour la discussion et les éclaircissements à apporter...


L'art 577-6, § 11, C. civil stipule que  les membres de l'association des copropriétaires prennent à l'unanimité et par écrit des décisions.

L'art.55 de la loi du 20/12/2020 assouplit temporairement l'exigence d'unanimité lorsqu'une décision est prise par une association des copropriétaires pendant la période visée à l'art.56 de la loi du 20/12/2020 (du 1/10/2020 au 0/6/2021). Mais cette décision doit s'inscrire  dans le cadre de la mise en oeuvre de l'art.54, al.2 de la même loi reproduit ci-dessous.

De la combinaison des art.54, al.2 et 55,al.1 de la loi du 20/12/2020 si les conditions de l'art.54, al.2 devaient ne pas être respectées, l'art.55  ne pourrait être exploité.

Je reproduis des dispositions légales.

CODE CIVIL

art.577-6 § 11.
Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

LOI DU 20/12/2020 PORTANT DES DISPOSITIONS DIVERSES TEMPORAIRES ET STRUCTURELLES EN MATIÈRE DE JUSTICE DANS LE CADRE DE LA LUTTE CONTRE LA PROPAGATION DU CORONAVIRUS COVID-19

CHAPITRE 19. - Mesures à l'égard de l'assemblée générale des copropriétaires
Section 1re. - Report des assemblées générales et conséquences

Art. 54.
Sous réserve de l'alinéa 2, toutes les assemblées générales de copropriétaires, (...) 56, ou qui ont été reportées en application de l'article 2 de l'arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 (...)et n'ont pas encore eu lieu à la date du 1er octobre 2020, peuvent être reportées par le syndic à la prochaine période de quinze jours prévue par le règlement d'ordre intérieur au cours de laquelle doit se tenir l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
Le syndic tient cependant une assemblée générale lorsqu'une décision est nécessaire ou sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes, selon les modalités définies à l'article 577-6, § 2. Si cette assemblée générale ne peut raisonnablement être tenue physiquement ou à distance en raison des circonstances, l'article 55 peut être appliqué.

Section 2. - Assouplissement temporaire de l'exigence d'unanimité

Art. 55.
La décision d'une association des copropriétaires qui est prise pendant la période visée à l'article 56 selon la procédure visée à l'article 577-6, § 11, de l'ancien Code civil, peut être valablement prise lorsque plus de la moitié des membres de l'association des copropriétaires participe au vote et à condition qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Les décisions de l'association des copropriétaires sont prises à la majorité requise par la loi pour chaque point individuel de l'ordre du jour des décisions de l'assemblée générale des votes des copropriétaires.
Les bulletins de vote reçus par le syndic par voie postale ou électronique dans les trois semaines ou, en cas d'urgence et pour autant que cela soit indiqué dans la convocation, dans les huit jours après la date d'envoi de la convocation sont valables. Outre les informations visées à l'article 577-6, § 10, alinéa 1er, de l'ancien Code civil, le syndic indique également dans le procès-verbal les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote ont été pris en compte.

remarque : la réunion virtuelle envisagée ne sera pas une réunion de l'AG mais une réunion informelle précédant des décisions à prendre selon la procédure visée à l'art.55 de la loi du 20/12/2020.

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grmff
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Re : décision urgente mais covid

Moralité: pour une décision par écrit, vous devez avoir les réponses de au moins 3 propriétaires qui représentent au moins 50% des quotités. Et dans ces votes vous devez avoir 2/3 des quotités. Je vous conseille néanmoins d'obtenir l'unanimité si vous n'avez que 3 votes.

Si vous êtes le syndic de la copropriété, et qu'un des propriétaires est un mauvais payeur, vous pouvez le poursuivre en justice sans avoir de décision d'AG. C'est un de vos rôles défini par le code civil. Si le bien est loué, et si l'acte de base le prévoit (et cela arrive souvent), vous pouvez convaincre le locataire de vous payer en direct à concurrence des sommes dues par le propriétaire. C'est le plus rapide et le plus efficace.

SI l'acte de base ne le prévoit pas, vous pouvez aussi modifier l'acte de base en ce sens... Mais ça, c'est plus cher et plus compliqué. Et si le mauvais payeur habite sur place, c'est inutile.

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GT
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Re : décision urgente mais covid

Et , concrètement, quelles seront précisément les décisions soumises auxquelles il conviendra de répondre dans le bulletin de vote par : oui, non, abstention?

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : décision urgente mais covid

grmff a écrit :

Si vous êtes le syndic de la copropriété, et qu'un des propriétaires est un mauvais payeur, vous pouvez le poursuivre en justice sans avoir de décision d'AG. C'est un de vos rôles défini par le code civil. Si le bien est loué, et si l'acte de base le prévoit (et cela arrive souvent), vous pouvez convaincre le locataire de vous payer en direct à concurrence des sommes dues par le propriétaire. C'est le plus rapide et le plus efficace.


Le recouvrement des charges

Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges, nous apprend l'article 577-5, §3, al.6, in fine.

Les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges figurent dans le règlement de copropriété  nous apprend la loi du 18 juin 2018 et l'art.577-4, § 1er, al.4, 2° in fine).

Est-ce le cas en l'espèce ?

Dernière modification par GT (22-04-2021 12:23:35)

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MarcoBrux
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Re : décision urgente mais covid

grmff a écrit :

si l'acte de base le prévoit (et cela arrive souvent), vous pouvez convaincre le locataire de vous payer en direct à concurrence des sommes dues par le propriétaire. C'est le plus rapide et le plus efficace.

Vous pensez vraiment que c'est la solution la plus rapide et la plus efficace?
Moi je pense que c'est une clause théorique difficile à mettre en pratique. Il faut un acte exécutoire( jugement) pour pouvoir le faire et un locataire ne va pas se retourner contre son propriétaire, au risque de mettre fin au bail le plus rapidement possible!

Dernière modification par MarcoBrux (22-04-2021 12:38:48)

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grmff
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Re : décision urgente mais covid

MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :

si l'acte de base le prévoit (et cela arrive souvent), vous pouvez convaincre le locataire de vous payer en direct à concurrence des sommes dues par le propriétaire. C'est le plus rapide et le plus efficace.

Vous pensez vraiment que c'est la solution la plus rapide et la plus efficace?
Moi je pense que c'est une clause théorique difficile à mettre en pratique. Il faut un acte exécutoire( jugement) pour pouvoir le faire et un locataire ne va pas se retourner contre son propriétaire, au risque de mettre fin au bail le plus rapidement possible!

De mon expérience, c'est beaucoup plus facile d'exiger un paiement de la part du locataire que du propriétaire. Généralement, si le propriétaire ne paie pas, c'est un sale con. Et le locataire est très content de pouvoir lui jouer un tour de cochon par retour.

Les actes de base prévoient que le locataire qui paie le loyer au syndic "paie bien" et est libéré valablement du paiement. Je dirais même plus: s'il lui est demandé de payer chez le syndic conformément à ce que l'acte de base prévoit, et étant donné que l'acte de base lui est opposable, le locataire qui paie son propriétaire sera susceptible de payer une 2e fois au syndic (enfin, à la copropriété)

Au vu de ces données, bien expliquées, bien certifiées, j'ai obtenu de bons résultats...

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MarcoBrux
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Re : décision urgente mais covid

grmff a écrit :
MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :

si l'acte de base le prévoit (et cela arrive souvent), vous pouvez convaincre le locataire de vous payer en direct à concurrence des sommes dues par le propriétaire. C'est le plus rapide et le plus efficace.

Vous pensez vraiment que c'est la solution la plus rapide et la plus efficace?
Moi je pense que c'est une clause théorique difficile à mettre en pratique. Il faut un acte exécutoire( jugement) pour pouvoir le faire et un locataire ne va pas se retourner contre son propriétaire, au risque de mettre fin au bail le plus rapidement possible!

Les actes de base prévoient que le locataire qui paie le loyer au syndic "paie bien" et est libéré valablement du paiement. Je dirais même plus: s'il lui est demandé de payer chez le syndic conformément à ce que l'acte de base prévoit, et étant donné que l'acte de base lui est opposable, le locataire qui paie son propriétaire sera susceptible de payer une 2e fois au syndic (enfin, à la copropriété)
.

A ma connaissance, seul le contrat de bail ( vis à vis du propriétaire) et le ROI ( vis à vis de l'ACP) déterminent les obligations d'un locataire. La copropriété ne connait que le propriétaire pas le locataire et aucune relation juridique n'existe entre l'ACP et un locataire (bénéficiaire d'un droit personnel). Maintenant si le locataire paie, tant mieux mais je doute très fort!

Dernière modification par MarcoBrux (22-04-2021 13:28:09)

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caroyoko
Pimonaute
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Re : décision urgente mais covid

Bonjour à tous et merci de vos réponses.
nous suivons bien sur la règlementation pour les copropriétés. je suis syndic bénévole mandaté par les copropriétaires.
pour le mauvais payeur, notre avocate avait demandé aux locataires de payer les loyers directement au syndic. ils ont refusé et on ne sait rien faire d'autant que le propriétaire demande maintenant 6 mois d'avance et en liquide. on doit a chaque fois reprendre un avocat ce qui est couteux et à nos frais évidemment. les juges considèrent apparemment que ca n'est pas le défaillant qui doit prendre ces frais en charge.
- pour la poursuite judiciaire, OK j'ai compris que je peux le faire sans un vote. mais il faut bien que les propriétaires payent ces frais et ca coince. l'unanimité est difficile je pense. L'art 577-6, § 11, C. civil stipule que  les membres de l'association des copropriétaires prennent à l'unanimité et par écrit des décisions: a ma connaissance cela dépend des points qui nécessitent un vote. l'unanimité n'est pas requise pour tout, en particulier pour les travaux à prendre : majorité des 2/3 des présents pour les travaux.
- Connaissez vous un livre qui serait utile pour moi concernant la gestion des copro par le syndic?
merci :-)

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PIM
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Re : décision urgente mais covid

caroyoko a écrit :

- Connaissez vous un livre qui serait utile pour moi concernant la gestion des copro par le syndic?
merci :-)

https://www.pim.be/conseils/livres-utiles/


Erik DECKERS
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