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Choisir entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement

loloing
Pimonaute
Lieu : Bxl
Inscription : 25-07-2014
Messages : 14

Choisir entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement

Bonjour
Je suis en pleine réflexion et dois faire un choix entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement.

En effet j'ai acheté un bien à l'arrière cour d'un autre grand bâtiment (facilement accessible via un grand passage couvert sur le côté). J'ai bien un permis d'urbanisme en ordre pour 2 logements avec les numéros 100A et 100B
- le 1er logement c'est un petit appartement de +/- 40 m2 (1 ch, sdb, cuisine/séjour) - possible de louer 500 (hors charges)
- et l'autre c'est un studio de 25m2 pour lequel je dois demander un permis de location  - possible de louer 400 (hors charges)
Tout est en cours de rénovation complète du sol au plafond, sanitaire, chauffage, électricité. Il ne reste qu'à placer le carrelage et les nouvelles cuisines.
Les 2 logements bénéficient d'une cour commune que j'espère leur sera agréable quand il fait bon en ces temps de confinement cool
Le bien se trouve dans la région de Charleroi, sur un axe très accessible, bus, écoles, magasins. A l'arrière, c'est très calme, pas de bruit de la route smile

Le contexte ainsi exposé, dernièrement je me suis demandé si peut-être ça serait intéressant de faire une ouverture/porte dans le mur mitoyen et alors ainsi obtenir un plus grand appartement de 2 grandes ch, (voir même 2 ch et petit bureau) + 2 salles de douches, un grand séjour/cuisine, plus lumineux également. Dans ce cas je penserai à le louer +/- 700 (grand maximum 750 eur) hors charges, pour une famille avec enfants. Dans ce cas le locataire aurait en plus toute la cour pour lui tout seul !

NB: biensûr le choix n'est pas définitif, il est réversible car les biens s'y prêtent facilement: il suffirait de refaire l'ouverture et de réinstaller une 2e cuisine wink 

Au niveau urbanistique, est-ce que cela est autorisé (ou dans l'autre sens, est-ce que cela est interdit) ? J'ai un permis d'urbanisme pour 2 "petits" logements, mais j'en exploite un en grand ?
Faut-il le signaler à la commune (urbanisme) ? j'espère que non !
Pour le petit logement, je dois encore faire les démarches pour obtenir un permis de location: ça serait la 1ère fois que je ferais cette démarche. Avez-vous une expérience récente avec la demande d'un nouveau permis de location à Charleroi ? Ce n'est pas une renouvellement de permis existant, mais bien une première demandé.


Au niveau financier, il y aurait un manque à gagner de 150 à 200 euros/mois (900 euros pour 2 logements vs 700 pour un grand appart). L'investissement resterait rentable même avec moins de locataires à gérer. Mais en cas de changement (ou de problème) avec ce locataire, le manque à gagner serait plus important que s'il y avaient 2 locataires.

Qu'en pensez-vous ?
- s'investir dans le processus de permis de location et louer 2 petits logements (combien de temps ça prendrait, quelle probabilité d'acceptation) => gagner plus
- ou avancer avec juste un grand appartement "familial" ? gagner moins

Merci d'avance de vos avis.
Bonne fin de journée


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cedricl
Pimonaute
Inscription : 11-01-2020
Messages : 13

Re : Choisir entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement

Bonjour

La fusion de 2 logements en RW nécessite-t-elle un permis d'urbanisme?

C'est une question très intéressante mais qui est à mon avis pas vue de la même manière par tous les intervenants.

J'ai été confrontée à 2 reprises à un cas pareil. Dans les 2 cas après en avoir discuté avec le service urbanisme de la commune concernée, l'urbanisme exigeait le dépôt d'un permis d'urbanisme pour la fusion des appartements. Dans un cas, je n'ai pas finalisé l'acquisition et dans l'autre, l'urbanisme a même refusé le permis et demandé la fusion de 3 logements en 1 au lieu de 2 en 1 (... ce qui change évidemment l'équation économique...).
Dans le CoDT, je ne trouve aucune trace de l'obligation d'un permis d'urbanisme pour une fusion de 2 logements. Mon notaire en a la même lecture. Néanmoins, difficile d'aller contre le service urbanisme / collège communal.

Pour les autres aspects de la question, évidemment l'absence de permis de location est situation plus confortable. Ces permis sont source de tracasserie, voir chicanerie, avec différents services qui peuvent rendre la situation difficile s'ils le souhaitent et ce tous les 5 ans... on est jamais à l'abris d'une modification des règles du jeu en cours de route...

D'un point de vue maître de risque, évidemment le risque d'impayé avec 2 logements augmente au niveau de l'occurrence mais diminue l'impact, donc globalement à mon sens c'est préférable.
Surtout qu'un tout grand appartement, s'il est fortement abimé par une personne qui après disparait dans la nature, cela prend plus de temps / de frais à remettre en état, donc vide locatif plus important.

Si la commune s'attend à avoir 2 domiciliations, il faut faire aussi attention aux éventuelles taxes pour logement vide ou seconde résidence, si il n'y a qu'une seule domiciliation. Le cadastre aussi reviendra avec 2 numéros sauf si changement de permis puisque le permis d'urbanisme octroyé fait référence à 2 logements.

La question de 1 ou 2 logements dépend aussi du positionnement / des prestations du bâtiment et des candidats locataires qui sont pressentis. Cela ne sert à rien de faire un magnifique appartement 2 ch + bureau + terrasse pour un public familial, etc si tous les autres appartements de l'immeuble sont des petits appartements avec un public de célibataire / court terme.

Enfin la valeur du bâtiment en cas de vente est à mon avis plus importante avec 2 unités que 1.

Donc je pense que c'est mieux de conserver 2 unités.

Cordialement

Dernière modification par cedricl (26-04-2021 20:35:33)

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rexou
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Re : Choisir entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement

Je plussoie entièrement le raisonnement et la conclusion.

Répartir/diminuer le risque (administratif, impayé, vide locatif, dégâts éventuels ou autres) et augmenter la valeur (deux petits logements = plus de rentabilité). Plus de demande aussi pour petit logement.

Deux c'est mieux !  smile


rexou

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grmff
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Re : Choisir entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement

Deux logements valent mieux qu'un. Moins d'ennui avec la commune, l'urbanisme et le service logement. Puis de sécurité financière avec deux locataires plutôt qu'un. Et je ne crois pas à la possibilité de louer un appart deux chambres à 700€ à Charleroi. Même avec une cour. Sauf si c'est du grand luxe, mais si c'était deux studios avant, j'ai des doutes.

Si vous avez une modification des règles en cours de route, elle sera régionale. Et vous aurez la possibilité de demander des dérogations.

Investir pour une moins value ne me semble pas une bonne stratégie. big_smile

Moralité, je laisserais deux studios.

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loloing
Pimonaute
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Re : Choisir entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement

Merci pour vos avis éclairés. Je pense que je vais donc continuer avec les 2 logements et me préparer à demander un permis de location pour le plus petit ops


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