Choisir entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement

Bonjour

La fusion de 2 logements en RW nécessite-t-elle un permis d'urbanisme?

C'est une question très intéressante mais qui est à mon avis pas vue de la même manière par tous les intervenants.

J'ai été confrontée à 2 reprises à un cas pareil. Dans les 2 cas après en avoir discuté avec le service urbanisme de la commune concernée, l'urbanisme exigeait le dépôt d'un permis d'urbanisme pour la fusion des appartements. Dans un cas, je n'ai pas finalisé l'acquisition et dans l'autre, l'urbanisme a même refusé le permis et demandé la fusion de 3 logements en 1 au lieu de 2 en 1 (... ce qui change évidemment l'équation économique...).
Dans le CoDT, je ne trouve aucune trace de l'obligation d'un permis d'urbanisme pour une fusion de 2 logements. Mon notaire en a la même lecture. Néanmoins, difficile d'aller contre le service urbanisme / collège communal.

Pour les autres aspects de la question, évidemment l'absence de permis de location est situation plus confortable. Ces permis sont source de tracasserie, voir chicanerie, avec différents services qui peuvent rendre la situation difficile s'ils le souhaitent et ce tous les 5 ans... on est jamais à l'abris d'une modification des règles du jeu en cours de route...

D'un point de vue maître de risque, évidemment le risque d'impayé avec 2 logements augmente au niveau de l'occurrence mais diminue l'impact, donc globalement à mon sens c'est préférable.
Surtout qu'un tout grand appartement, s'il est fortement abimé par une personne qui après disparait dans la nature, cela prend plus de temps / de frais à remettre en état, donc vide locatif plus important.

Si la commune s'attend à avoir 2 domiciliations, il faut faire aussi attention aux éventuelles taxes pour logement vide ou seconde résidence, si il n'y a qu'une seule domiciliation. Le cadastre aussi reviendra avec 2 numéros sauf si changement de permis puisque le permis d'urbanisme octroyé fait référence à 2 logements.

La question de 1 ou 2 logements dépend aussi du positionnement / des prestations du bâtiment et des candidats locataires qui sont pressentis. Cela ne sert à rien de faire un magnifique appartement 2 ch + bureau + terrasse pour un public familial, etc si tous les autres appartements de l'immeuble sont des petits appartements avec un public de célibataire / court terme.

Enfin la valeur du bâtiment en cas de vente est à mon avis plus importante avec 2 unités que 1.

Donc je pense que c'est mieux de conserver 2 unités.

Cordialement

Dernière modification par cedricl (26-04-2021 20:35:33)

Deux logements valent mieux qu'un. Moins d'ennui avec la commune, l'urbanisme et le service logement. Puis de sécurité financière avec deux locataires plutôt qu'un. Et je ne crois pas à la possibilité de louer un appart deux chambres à 700€ à Charleroi. Même avec une cour. Sauf si c'est du grand luxe, mais si c'était deux studios avant, j'ai des doutes.

Si vous avez une modification des règles en cours de route, elle sera régionale. Et vous aurez la possibilité de demander des dérogations.

Investir pour une moins value ne me semble pas une bonne stratégie.

Moralité, je laisserais deux studios.