Le bail solidaire - Prise d'otage ?

selenite · #1 29-04-2021 11:54:15

Bonjour à tous,
Je suis colocataire dans un appartement de la région de Bruxelles Capitale.
Mon bail est un bail de résidence principale d'une durée de 3ans. Il s'agit d'un bail avec une clause de solidarité entre 2 personnes. Le bail initial a démarré en septembre 2018 par deux personnes : appelons-les A et B. La date de fin du bail est le 31/08/2021.
Ma colocataire, C a pris la place de A en faisant un avenant au bail en janvier 2019 et j'ai pris la place de B en faisant un avenant au bail en novembre 2019.
Voilà donc mon soucis : Je suis prise en otage (humour) par mon bailleur et ma colocataire !

J'ai prévenu mon bailleur (et l'agence immobilière qui gère l'appartement) de mon souhait de partir au mois de juillet et je leur ai exprimé mon souhait de trouver un autre locataire qui prendrait ma place dans le bail (cette possibilité de faire admettre quelqu'un à la place du locataire est exprimée dans le contrat de bail, moyennant paiement de frais administratifs s'élevant à 200 euros).

L'agence m'a répondu que
1) je devrai faire un préavis de 3 mois, signé par ma colocataire et moi car si je suis seule à signer le préavis, ce dernier ne sera pas pris en compte
2) je devrai payer une indemnité d'1mois de loyer (870€)
3) un nouveau bail sera réalisé aux frais des locataires, et non un avenant

Donc, l'agence refuse que je fasse admettre une personne à ma place par le biais d'un avenant, en ont-ils le droit alors que cette possibilité est inscrite dans le contrat de bail ? (Pour info, ils n'avaient même pas notre contrat entre les mains ! Le bailleur a changé d'agence de gestion locative en décembre 2020)

Si cela n'était pas suffisant, 2ème partie du problème : ma colocataire refuse de signer le préavis car elle souhaite reconduire le bail.
Elle a perdu son travail et ne gagne plus que 700€ par mois, elle a conscience que sa candidature, en cas de réalisation d'un nouveau bail, serait refusée par le bailleur. Ce refus de signer est compréhensible, mais cette dernière m'oblige à rester et à payer jusqu'en décembre 2021. Elle refuse aussi que des potentiels repreneurs visitent l'appartement, pour la citer, elle " fera la misère à toute personne qui entrerait visiter".
Elle veut profiter de la clause de solidarité pour :
1) considérer mon préavis comme caduque puisque signé uniquement par moi, et donc reconduire tacitement le bail
2) utiliser la clause de solidarité pour me faire continuer à payer le loyer après la date officielle de fin du bail

J'ai déjà rédigé 2 recommandés
- Celui pour l'agence où je donne mon préavis, je m'oppose à la reconduction du bail, je demande une raison justifiant le refus d'avenant et je demande de trouver une solution à l'amiable avant d'en arriver à la justice de paix.
- Celui pour ma colocataire où je donne mon préavis, je m'oppose à la reconduction du bail, je lui demande de dire clairement qu'elle veut m'obliger à reconduire le bail et saboter mes tentatives de faire visiter l'appartement et je demande de trouver une solution à l'amiable avant d'en arriver à la justice de paix.

Auriez-vous des expériences, des conseils, des explications des droits et devoirs de chacun ? Je me suis engagée en âme et conscience pour un bail solidaire se terminant le 31/08/2021, je ne peux imaginer que cette clause de solidarité m'enchaîne à ce bail et à cette colocataire ad vitam eternam ...

Merci !

Himura · #2 29-04-2021 12:02:15

C'est Bruxelles, donc il faut vérifier ce qu'il en est pour cette région.

En tout premier lieu, il faut vérifier le type de bail signé :
° Est-ce un bail de colocation
° ou un bail de Résidence principal, signé par 2 preneurs solidaires.

En RW un bail de colocation définit justement les possibilités de départ d'un des colocataires... Sans plus d'indemnité du moment qu'il prévient à temps, et définit aussi les étapes et obligations lors du changement d'un colocataire.

Dans tous les cas, et pour ne pas trainer, votre solution se trouvera certainement via une médiation (gratuite) en justice de paix. Avec propriétaire et colocataire.
Il y a peu de chance que le juge valide le comportement de votre colocataire, et poussera sûrement à ce qu'un préavis maximum soit fixé pour votre départ des lieux.

selenite

selenite · #3 29-04-2021 12:10:49

Himura a écrit :

C'est Bruxelles, donc il faut vérifier ce qu'il en est pour cette région.
En tout premier lieu, il faut vérifier le type de bail signé :
° Est-ce un bail de colocation
° ou un bail de Résidence principal, signé par 2 preneurs solidaires.
En RW un bail de colocation définit justement les possibilités de départ d'un des colocataires... Sans plus d'indemnité du moment qu'il prévient à temps, et définit aussi les étapes et obligations lors du changement d'un colocataire.

Il s'agit d'un bail de résidence principale mais signé par 2 preneurs solidaires

Himura a écrit :

Dans tous les cas, et pour ne pas trainer, votre solution se trouvera certainement via une médiation (gratuite) en justice de paix. Avec propriétaire et colocataire.
Il y a peu de chance que le juge valide le comportement de votre colocataire, et poussera sûrement à ce qu'un préavis maximum soit fixé pour votre départ des lieux.

Merci, votre réponse me rassure quelque peu, je vous avoue m'être sentie assez démunie tongue

Himura · #4 29-04-2021 13:20:23

Vous êtes donc bien solidaire, et légalement parlant, vous êtes donc tenue au paiement du loyer, même si vous n'y habitez plus ou si votre actuelle colocataire ne payait plus sa part...

La réponse de l'agence est assez normale dans ce cas. Ils appliquent la règlementation.
Ils ne peuvent même pas agir autrement sans se mettre en défaut.

A nouveau sauf spécificité bruxelloise, je demanderai immédiatement une conciliation devant le juge de paix, à votre place.
Amenez-y vos éléments et faites de votre mieux pour que le/la juge joue son rôle de médiateur au mieux.

GT · #5 29-04-2021 13:27:22

selenite a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis colocataire dans un appartement de la région de Bruxelles Capitale.

ll y a "colocation " et "colocation"

S'agit-il d'un bail visé par les règles propres à la colocation dont il est question aux articles 257 à 261 du Code bruxellois du logement ?

S'agit-il d'une colocation et d'un pacte de colocation définis à l'article 2, ( 1er, 34 ° et 35° de l'ordonnance, dénommée " Code bruxellois du Logement ", règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.

" 34° Colocation : la location d'un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, pour l'application du régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l'article 261, formalisée par la conclusion d'un seul contrat entre les preneurs et le bailleur.
35° Pacte de colocation : pacte signé par l'ensemble des colocataires d'un bail par lequel ceux-ci optent pour le régime de la colocation tel que prévu par l'article 261, qui arrête leurs obligations respectives et qui contient au minimum : la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l'hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distinguables de l'ensemble du groupe qu'ils forment, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et de leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l'assurance incendie, et les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire."

http://www.ejustice.just.fgov.be/img_l/ … 1614_F.pdf

Apparemment, non

Himura · #6 29-04-2021 13:28:57

GT a écrit :

selenite a écrit :
Bonjour à tous,
Je suis colocataire dans un appartement de la région de Bruxelles Capitale.
ll y a "colocation " et "colocation"
S'agit-il d'un bail visé par les règles propres à la colocation dont il est question aux articles 257 à 261 du Code bruxellois du logement ?
S'agit-il d'une colocation et d'un pacte de colocation définis à l'article 2, ( 1er, 34 ° et 35° de l'ordonnance, dénommée " Code bruxellois du Logement ", règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.
" 34° Colocation : la location d'un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, pour l'application du régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l'article 261, formalisée par la conclusion d'un seul contrat entre les preneurs et le bailleur.
35° Pacte de colocation : pacte signé par l'ensemble des colocataires d'un bail par lequel ceux-ci optent pour le régime de la colocation tel que prévu par l'article 261, qui arrête leurs obligations respectives et qui contient au minimum : la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l'hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distinguables de l'ensemble du groupe qu'ils forment, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et de leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l'assurance incendie, et les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire."
http://www.ejustice.just.fgov.be/img_l/ … 1614_F.pdf
Apparemment, non

Il me semble que la question avait déjà été posée, et la réponse donnée.

selenite a écrit :

Himura a écrit :
En tout premier lieu, il faut vérifier le type de bail signé :
° Est-ce un bail de colocation
° ou un bail de Résidence principal, signé par 2 preneurs solidaires.
Il s'agit d'un bail de résidence principale mais signé par 2 preneurs solidaires

GT · #7 29-04-2021 13:57:14

Himura a écrit :

GT a écrit :
selenite a écrit :
Bonjour à tous,
Je suis colocataire dans un appartement de la région de Bruxelles Capitale.
ll y a "colocation " et "colocation"
S'agit-il d'un bail visé par les règles propres à la colocation dont il est question aux articles 257 à 261 du Code bruxellois du logement ?
S'agit-il d'une colocation et d'un pacte de colocation définis à l'article 2, ( 1er, 34 ° et 35° de l'ordonnance, dénommée " Code bruxellois du Logement ", règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.
" 34° Colocation : la location d'un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, pour l'application du régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l'article 261, formalisée par la conclusion d'un seul contrat entre les preneurs et le bailleur.
35° Pacte de colocation : pacte signé par l'ensemble des colocataires d'un bail par lequel ceux-ci optent pour le régime de la colocation tel que prévu par l'article 261, qui arrête leurs obligations respectives et qui contient au minimum : la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l'hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distinguables de l'ensemble du groupe qu'ils forment, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et de leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l'assurance incendie, et les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire."
http://www.ejustice.just.fgov.be/img_l/ … 1614_F.pdf
Apparemment, non

Il me semble que la question avait déjà été posée, et la réponse donnée.
selenite a écrit :
Himura a écrit :
En tout premier lieu, il faut vérifier le type de bail signé :
° Est-ce un bail de colocation
° ou un bail de Résidence principal, signé par 2 preneurs solidaires.
Il s'agit d'un bail de résidence principale mais signé par 2 preneurs solidaires

Dans le régime de la colocation visé aux art.257 et suivant du Code bruxellois, si l'un des preneurs affecte le bien loué à sa résidence principale avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, les règles des chapitres II et III du titre XI sont applicables sans préjudice des règles spécifiques contenues aux art.257 à 261 et à l'exception des dispositions relatives à la résiliation du bail par le preneur.
Si aucun des 2 preneurs n'affecte le logement à sa résidence principale, les dispositions du chapitre II du titre XI s'appliquent sans préjudice des règles spécifiques contenues aux art.257 à 261. (Source : art.258 du Code bruxellois du logement)

GT · #8 29-04-2021 14:03:51

selenite a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis colocataire dans un appartement de la région de Bruxelles Capitale.
Mon bail est un bail de résidence principale d'une durée de 3ans.

Apparemment, vous ne seriez pas colocataire au sens des dispositions contenues aux art.257 à 262 du code bruxellois du logement.
Vous êtes une locataire. Une des 2 preneuses dans un bail avec clause de solidarité.

selenite · #9 29-04-2021 14:15:48

Himura a écrit :

Vous êtes donc bien solidaire, et légalement parlant, vous êtes donc tenue au paiement du loyer, même si vous n'y habitez plus ou si votre actuelle colocataire ne payait plus sa part...

Certes, mais dans le cas où la notification de fin de bail a été envoyée dans les temps (dans ce cas-ci, 4 mois de préavis au lieu des 3 règlementaires) par 1 des 2 preneurs, sur base de quoi le bailleur peut-il statuer que le préavis est caduque et que le bail est reconduit tacitement? On a quand même 1 des 2 preneurs qui a exprimé sa volonté de mettre fin au bail; il me semble inconcevable qu'un des deux preneurs se voit entrainé de force dans une reconduction tacite alors qu'il a exprimé sa volonté de mettre fin au bail à la date de fin officielle du bail..

Himura a écrit :

La réponse de l'agence est assez normale dans ce cas. Ils appliquent la règlementation.
Ils ne peuvent même pas agir autrement sans se mettre en défaut.

Ici aussi, je me pose sincèrement la question. La règlementation en matière de fin de bail est la notification par courrier recommandé 3 mois avant le terme du bail, dans mon cas je suis 4 mois à l'avance. Ils ont 1 preneur sur 2 qui dit qu'il ne souhaite pas reconduire le bail. Comment la voix de celui qui se tait et souhaite une reconduction tacite peut-elle valoir plus que la voix de celui qui exprime correctement sa volonté d'y mettre fin ... C'est impossible pour le bailleur de décider, je pense que je vais devoir aller à la justice de paix directement...

De plus, je suis tout de même face à un bailleur qui refuse de me laisser introduire un autre locataire à ma place pour me libérer de mes obligations en réalisant un avenant au bail. Certes, il peut refuser les candidatures qu'il estime "ne pas convenir", mais peut-il imposer la réalisation d'un nouveau contrat de bail ( et l'agence précise bien aussi "tous les frais liés à la réalisation du nouveau bail seront à la charge des locataires uniquement")

grmff · #10 29-04-2021 15:55:52

C'est un problème épineux. En effet, vous avez repris un bail. Est-ce que lors de la reprise, cela a été la même foire et les mêmes refus? Est-ce que vous avez signé un nouveau bail?

Quel est le document que vous avez signé, et quand est-ce que vous et C avez signé les documents et êtes entré dans le logement? Ensemble? A la même date?

De toute manière, c'est une situation classique et malheureuse: vous êtes liés, et le propriétaire aussi. Si C n'est pas de bonne volonté, vous êtes dans la mouise. On a régulièrement le cas quand un couple se sépare et qu'un des deux reste sur place. Il arrête de payer et le proprio réclame aux eux. Et celui qui est parti ne trouve pas cela correct.... mais il sera condamné.

Moralité: direction justice de paix, sans tarder.

Himura · #11 29-04-2021 15:57:01

selenite a écrit :

Himura a écrit :
Vous êtes donc bien solidaire, et légalement parlant, vous êtes donc tenue au paiement du loyer, même si vous n'y habitez plus ou si votre actuelle colocataire ne payait plus sa part...
Certes, mais dans le cas où la notification de fin de bail a été envoyée dans les temps (dans ce cas-ci, 4 mois de préavis au lieu des 3 règlementaires) par 1 des 2 preneurs, sur base de quoi le bailleur peut-il statuer que le préavis est caduque et que le bail est reconduit tacitement? On a quand même 1 des 2 preneurs qui a exprimé sa volonté de mettre fin au bail; il me semble inconcevable qu'un des deux preneurs se voit entrainé de force dans une reconduction tacite alors qu'il a exprimé sa volonté de mettre fin au bail à la date de fin officielle du bail..

Le préavis est caduque, justement parce qu'il ne respecte pas les formes de validité nécessaire.
"Le preneur" = l'ensemble des personnes signataires.

Ce n'est pas parce que vous mettez fin au bail toute seule, que le propriétaire retrouve la jouissance de son bien et mettra automatiquement l'autre locataire à la porte.

En somme : vous vous êtes engagées ensemble, et chaque droit et obligation découlant de ce contrat doivent être souscrits ensemble.

selenite a écrit :

Himura a écrit :
La réponse de l'agence est assez normale dans ce cas. Ils appliquent la règlementation.
Ils ne peuvent même pas agir autrement sans se mettre en défaut.
Ici aussi, je me pose sincèrement la question. La règlementation en matière de fin de bail est la notification par courrier recommandé 3 mois avant le terme du bail, dans mon cas je suis 4 mois à l'avance. Ils ont 1 preneur sur 2 qui dit qu'il ne souhaite pas reconduire le bail. Comment la voix de celui qui se tait et souhaite une reconduction tacite peut-elle valoir plus que la voix de celui qui exprime correctement sa volonté d'y mettre fin ... C'est impossible pour le bailleur de décider, je pense que je vais devoir aller à la justice de paix directement...
De plus, je suis tout de même face à un bailleur qui refuse de me laisser introduire un autre locataire à ma place pour me libérer de mes obligations en réalisant un avenant au bail. Certes, il peut refuser les candidatures qu'il estime "ne pas convenir", mais peut-il imposer la réalisation d'un nouveau contrat de bail ( et l'agence précise bien aussi "tous les frais liés à la réalisation du nouveau bail seront à la charge des locataires uniquement")

De même que précédemment, le bailleur est tiers à cela.
Si vous quittez le logement et que la locataire restant prend tout en charge. Il n'y a aucun problème.
Néanmoins, vous restez solidaire de ce bail (c'est ce qui est conclu...).

Le bailleur a bien sûr le droit de choisir les personnes à qui il loue.
Il vous a loué à vous, en fonction de votre personnalité, revenus, etc. Mais il n'a aucune obligation d'accepter quelqu'un d'autre.

Je comprends bien vos embêtements, mais il est nécessaire de comprendre ceux que votre décision engendre chez les autres aussi.

Quoiqu'il arrive, le seul conseil que je puisse donner est le même qu'au départ : conciliation en justice de paix.

selenite · #12 29-04-2021 16:45:48

Bonjour

grmff a écrit :

C'est un problème épineux. En effet, vous avez repris un bail. Est-ce que lors de la reprise, cela a été la même foire et les mêmes refus? Est-ce que vous avez signé un nouveau bail?

Absolument pas de foire à la reprise de ce bail. Ce n'était pas la même agence immobilière. La colocataire qui m'a cédé sa part du bail n'a eu aucun soucis. Elle m'a expliqué avoir demandé conseil à l'agent immobilier et qu'elle a posté l'annonce, qu'elle m'a trouvée et puis hop, rendez-vous à l'agence, signature par l'agent immobilier, moi, la cédante et ma colocataire actuelle (C).

grmff a écrit :

Quel est le document que vous avez signé, et quand est-ce que vous et C avez signé les documents et êtes entré dans le logement? Ensemble? A la même date?

Non nous n'avons pas emménagé au même moment. Nous avons signé l'avenant n°2 au bail en novembre 2019. Mais avant cela (je pense vers janvier 2019), ma colocataire actuelle (C) avait elle-même signé l'avenant n°1 au bail afin de prendre la place d'une colocataire précédente.
Ce que je ne comprends pas, et que je trouve très très soupçonneux, c'est le refus soudain de l'agence de me laisser procéder de la même façon. C'est inscrit TEXTO dans mon contrat de bail: je peux proposer une personne qui reprendra ma part du bail si cette dernière correspond aux attentes du propriétaire. Sur base de quoi l'agence me refuse-t-elle catégoriquement la rédaction de cet avenant ? Pourquoi m'impose-t-elle le paiement d'indemnités et la rédaction d'un nouveau contrat de bail en stipulant bien que tous les frais de ce dernier seront à la charge des locataires.
Je trouve cela injuste, c'est tout de même un contrat que le bailleur a signé, il s'est, lui aussi, engagé à le respecter. Pourquoi passer sous silence une clause de son propre contrat ?

grmff a écrit :

De toute manière, c'est une situation classique et malheureuse: vous êtes liés, et le propriétaire aussi. Si C n'est pas de bonne volonté, vous êtes dans la mouise. On a régulièrement le cas quand un couple se sépare et qu'un des deux reste sur place. Il arrête de payer et le proprio réclame aux eux. Et celui qui est parti ne trouve pas cela correct.... mais il sera condamné.
Moralité: direction justice de paix, sans tarder.

Oui, dès demain matin ... Heureusement que je suis en avance dans mes démarches... Merci pour votre réponse !

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