Syndic bénévole ou pro?

LaurImmo · #1 18-05-2021 18:45:42

Aujourd’hui, j’ai repris une petite ACP de 9 lots à FLORENVILLE, gérée depuis 2003 par un des copropriétaires… Il est comptable.

La comptabilité est NICKEL ! (Enfin, je n'ai pas de bilan, ni de balance, ni... Mais ca va, on s'y retrouve!)

Par contre…

Les statuts : Ne sont pas à jour.

ROI : Il n’y en n’a pas.

AG : Elles sont toutes classées dans une farde qu’on peut considérer comme un registre depuis la construction de la résidence de 2003. C’est une bonne nouvelle ! Par contre… Elles ne comprennent que les points : budget prévisionnel et divers… Elles ne sont pas signées…

PEB : Il n’y en n’a pas.

J’en passe…

Et quand vous vous rendez chez le copropriétaire « syndic » vous vous rendez compte que :
- Aucun bloc secours ne fonctionne
- Aucun extincteur n’a été entretenu
- L’ascenseur n’a pas été contrôlé
- J’en passe et des meilleurs

Et le pire est que lorsque j’ai demandé au propriétaire syndic sortant pourquoi il ne voulait plus gérer, c’était suite à un sinistre dégât des eaux : une pompe de relevage en cave foutue… Pompe en place depuis 2003 (le CP ne sait pas à quoi servait cette pompe, je lui ai montré dans le DIU qui était en sa possession), jamais entretenue, tombée en rade un dimanche de 2020 à 22h, le copropriétaire a fait appel à une société de dépannage de BRUXELLES (connue, elle est même passée à « On n’est pas des pigeons ») qui a réclamé 7000 euros (à 1050 euros de main d’œuvre l’heure, joli…), évidemment, l’assurance n’a pas voulu intervenir, les autres CP non plus, le « syndic bénévole » a payé de sa poche, et bien évidemment, n’avait pas d’assurance responsabilité… Il ne savait même pas que cette assurance existait avant ma venue…

Il a halluciné sur tout ce qu’il y avait à contrôler et faire… A part la compta…

Être syndic ne s’improvise pas !

PIM

MarcoBrux · #2 18-05-2021 20:57:27

Est-ce un cas d'école? ...si c'est pas le cas, c'est certainement un cas " exceptionnel"...

Ma résidence (84 appartements) a été gérée successivement par 3 syndics IPI pendant des années. Quand J'ai repris sa gestion, comme syndic copropriétaire en 2016, c'était à un grand syndic très connu partout en Belgique et en France. Mes constats:

- Perte sèche de 16.000€ d'arriérés pour cause de prescription …invoqué, à raison, par les défaillants dès mon premier courrier...
- Ni les extincteurs ni les dévidoirs n'ont jamais été entretenu (pas de contrat d'entretien)
- Les statuts conforment à la Loi de 1994 et jamais mis à jour malgré une décision de l'AG prise en 2012.
- PEB inexistant.
- 2/3 des blocs secours ne fonctionnent pas et aucun contrat d'entretien
- système de détection gaz non opérationnel (batterie bombée et fondue) jamais entretenue et pas de contrat d'entretien.
- Pire encore, la résidence est composé de 4 blocs avec des quotités spécifiques...( quotités jamais utilisées par le syndic): les charges sont ventilées sur base des quotes-parts dans les parties communes( Quotités générales).( plus facile pour le syndic en question)!!

Tout ca pour dire que "comparaison n'est pas raison". y'a des bons et des mauvais dans tous les domaines et secteurs d'activité.

Dans le cas que vous citiez, c'est encore flagrant de payer une intervention à 1050 euros/hr de main d’œuvre et ne pas savoir qu'il est obligatoire de couvrir sa responsabilité professionnelle ( entre autres)...

Dernière modification par MarcoBrux (18-05-2021 20:59:01)

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #3 18-05-2021 21:41:53

et moi je n'ose pas vous montrer
juste peut être
statuts de 1932, voté payé la mise à jour Ejuris 3.500€ (2018) toujours rien à ce jour
Audit Immopass 1 121,00 € toujours rien à ce jour
appel de fond ascenseur, façade, depuis 2016, toujours rien à ce jour
*gaine fuite wc (j'ignore ce que ça veut dire)
Fournitures 316.00€
Main d’oeuvre et déplacement 1 170.00€
entretien extincteur,corridor, contrôle ascenseur, PEB, laissez moi rire....
calcul quotités, prenez votre boulier......
la liste est trop longue et les ânes continuent de voter pour lui, alors? qu'est ce qu'on fait?
On ne s'improvise pas syndic,je suis d'accord,mais certains ont fais leur formations aux auto scooter de la foire du midi! ça c'est certain!

Déjà leur assurance IPI, c'est du pipeau, ils peuvent se casser avec le fric de l'ACP, l'IPI ne vous aide pas à récupérer l'argent, TREK U PLANT!

LaurImmo · #4 19-05-2021 06:38:35

IMMO PASS c'est assez rapide pourtant, j'ai reçu le rapport en 2 semaines pour une grosse résidence multi-pathologique (multiples malfaçons, constructeur en faillite en 2009), l'architecte mandaté par IMMOPASS a même pris contact avec l'architecte de l'époque qui avait fait les plans de la résidence. Mon souci maintenant est que la plupart des travaux doivent être fait dans les 2 ans pour un montant dépassant 500 000 €...

Nash0474

copropriétaire engalère · #5 19-05-2021 09:08:58

LaurImmo a écrit :

IMMO PASS c'est assez rapide pourtant, j'ai reçu le rapport en 2 semaines pour une grosse résidence multi-pathologique (multiples malfaçons, constructeur en faillite en 2009), l'architecte mandaté par IMMOPASS a même pris contact avec l'architecte de l'époque qui avait fait les plans de la résidence. Mon souci maintenant est que la plupart des travaux doivent être fait dans les 2 ans pour un montant dépassant 500 000 €...

IMMO PASS a fait son boulot, je le sais car j'ai eu une conversation en privé ici même , qu'en a fait le syndic PRO de ce rapport? mystère...

donc NON vous ne pouvez pas comparer PRO ou bénévole.......

Nash0474 · #6 20-05-2021 20:52:19

LaurImmo a écrit :

IMMO PASS c'est assez rapide pourtant, j'ai reçu le rapport en 2 semaines pour une grosse résidence multi-pathologique (multiples malfaçons, constructeur en faillite en 2009), l'architecte mandaté par IMMOPASS a même pris contact avec l'architecte de l'époque qui avait fait les plans de la résidence. Mon souci maintenant est que la plupart des travaux doivent être fait dans les 2 ans pour un montant dépassant 500 000 €...

Bonne chance avec les copropriétaires, c'est l'exercice le plus difficile wink avec certains radins (sans juger la capacité financière de chacun) qui ne voient pas l'intérêt d'entretenir son patrimoine

LaurImmo · #7 20-05-2021 21:11:43

Nash0474 a écrit :

LaurImmo a écrit :
IMMO PASS c'est assez rapide pourtant, j'ai reçu le rapport en 2 semaines pour une grosse résidence multi-pathologique (multiples malfaçons, constructeur en faillite en 2009), l'architecte mandaté par IMMOPASS a même pris contact avec l'architecte de l'époque qui avait fait les plans de la résidence. Mon souci maintenant est que la plupart des travaux doivent être fait dans les 2 ans pour un montant dépassant 500 000 €...
Bonne chance avec les copropriétaires, c'est l'exercice le plus difficile avec certains radins (sans juger la capacité financière de chacun) qui ne voient pas l'intérêt d'entretenir son patrimoine

Nous ne sommes pas loin du Luxembourg... Mes copropriétaires ont souvent les moyens en soit. Mais je pense qu'avec cet audit et le cahier des charges sur les travaux à venir sur le futur... Je vais voir beaucoup de ventes difficiles!

Nash0474 · #8 20-05-2021 23:28:16

LaurImmo a écrit :

Nash0474 a écrit :
LaurImmo a écrit :
IMMO PASS c'est assez rapide pourtant, j'ai reçu le rapport en 2 semaines pour une grosse résidence multi-pathologique (multiples malfaçons, constructeur en faillite en 2009), l'architecte mandaté par IMMOPASS a même pris contact avec l'architecte de l'époque qui avait fait les plans de la résidence. Mon souci maintenant est que la plupart des travaux doivent être fait dans les 2 ans pour un montant dépassant 500 000 €...
Bonne chance avec les copropriétaires, c'est l'exercice le plus difficile avec certains radins (sans juger la capacité financière de chacun) qui ne voient pas l'intérêt d'entretenir son patrimoine
Nous ne sommes pas loin du Luxembourg... Mes copropriétaires ont souvent les moyens en soit. Mais je pense qu'avec cet audit et le cahier des charges sur les travaux à venir sur le futur... Je vais voir beaucoup de ventes difficiles!

Je vous le souhaite. J'ai déjà vu un refus de mettre un batiment aux normes incendies donc.... et c'était le BW.

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