Changement de structure de copropriété

Paul_6 · #1 13-06-2021 13:01:39

Bonjour,
Je suis dans un immeuble ou la structure de copropriété est compliquée. Il y a 3 sous copropriétés: l'ensemble des emplacements de parkings, un immeuble avec des appartements (40) et un commerce. Il n'y a qu'une seule copropriété essentiellement parce que le système incendie est global pour les 3 zones, lequelles zones sont totalement contiguës. Nous avons un syndic qui facture 50 euros par mois pour le commerce, 200 euros par mois pour les parkings (~3 euros par parking) et enfin 25 euros par mois/par appartement pour l'immeuble. Le problème n'est pas la facturation, elle est cohérente avec le fait que le syndic travaille essentiellement pour l'immeuble à appartements. Le commerce fonctionne comme une unité fermée, et le gérant du commerce fait ce qu'il veut dans sa boutique. Le syndic s'occupe également des emplacements de parking, pour lesquels il n'y a quasi rien à faire à part sauf réparer la porte d'entrée automatique de temps en temps et vider une ou 2 poubelles. L'ennui c'est que en termes de quotité, le commerce possède plus de la moitié des quotités (c'est dans les statuts, cela semble logique également il est fort vaste), les emplacements de parking représentent environ 20% et l'immeuble avec ses appartements garde le solde à savoir environ 25%. Le problème se pose lors des AG. Le syndic dans la pratique travaille quasi exclusivement pour l'immeuble à appartements, cela se voit aussi dans la facturation : les appartements payent 80 % de ses honoraires. À nouveau, c'est normal. Mais si nous voulons changer de syndic ? Il n'y a quasiment que les propriétaires des appartements qui vont souhaiter cela. Mais dans la pratique, si tout va bien (lors des AG il y a toujours des absents..), ils ont au plus 25 % des quotités. En cas de vote, le commerce va s'abstenir (sorte de gentleman agreement) c'est bien, mais la masse de parking complique encore les choses (il est très difficile d'avoir des contacts avec eux, ce sont des sociétés qui font de la gestion à distance, seul le syndic les connaît très bien et il parvient toujours à avoir leur procuration aux AG, procuration qu'il donne à 2 petits copains propriétaires).
Tout ce long bla-bla pour dire que nous aimerions changer la structure de copropriété. Ainsi, nous souhaiterions avoir un syndic uniquement pour l'immeuble avec les appartements. Et on imaginerait un autre syndic qui s'occuperait de coordonner nos décisions avec les emplacements de parking et le commerce.
Quelqu'un a-t-il une expérience dans ce domaine ? Comment fait-on pour changer une structure de copropriété ? Il s'agit sans doute de modifier les statuts. Comment fait-on ? Est-ce lourd, très lourd, ultra lourd ?! Merci.
NB: l'ensemble a été achevé de construire fin 2018.

GT · #2 13-06-2021 14:06:35

Vous faites état de 3 sous copropriétés.

Que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la structure actuelle ? Une association principale et des associations partielles ( association partielle parking, association partielle immeuble à appartements, association partielle commerce) dotées chacune(la principale et le associations partielles) de la personnalité juridique ?

Dernière modification par GT (13-06-2021 14:06:58)

rexou · #3 13-06-2021 15:41:56

La question de GT est bien sur primordiale pour déterminer ce qui peut s'envisager ou non et à quelles conditions.

Les propriétaires des appartements ne sont-ils pas aussi propriétaires de parkings ?

Je suis par ailleurs surpris de la surfacturation pour le commerce. Sur quelle base cette majoration de prix ? Quelle que soit sa superficie ou ses quotités, ce n'est jamais qu'une entité et le syndic ne fait à priori pas plus de prestations pour le commerce que pour un autre appartement.

Paul_6 · #4 13-06-2021 17:29:21

GT a écrit :

Vous faites état de 3 sous copropriétés.
Que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la structure actuelle ? Une association principale et des associations partielles ( association partielle parking, association partielle immeuble à appartements, association partielle commerce) dotées chacune(la principale et le associations partielles) de la personnalité juridique ?

bonjour et merci
Il y a 3 associations partielles dénuées de personnalité juridique. Et une ACP principale qui a la personnalité juridique.

Dernière modification par Paul_6 (13-06-2021 17:34:54)

Paul_6 · #5 13-06-2021 17:33:42

rexou a écrit :

Les propriétaires des appartements ne sont-ils pas aussi propriétaires de parkings ?

Il y a, je pense, 3 emplacements de parking loués à des copro dans l'immeuble.
Les autres emplacements de parking sont répartis entre 6/7 propriétaires, dont le seul but est de faire payer ceux qui s'y garent !

rexou a écrit :

Je suis par ailleurs surpris de la surfacturation pour le commerce. Sur quelle base cette majoration de prix ? Quelle que soit sa superficie ou ses quotités, ce n'est jamais qu'une entité et le syndic ne fait à priori pas plus de prestations pour le commerce que pour un autre appartement.

C'est comme cela, je n'ai aucune explication.

rexou · #6 14-06-2021 00:22:06

Paul_6 a écrit :

rexou a écrit :
Les propriétaires des appartements ne sont-ils pas aussi propriétaires de parkings ?
Il y a, je pense, 3 emplacements de parking loués à des copro dans l'immeuble.
Les autres emplacements de parking sont répartis entre 6/7 propriétaires, dont le seul but est de faire payer ceux qui s'y garent !
rexou a écrit :
Je suis par ailleurs surpris de la surfacturation pour le commerce. Sur quelle base cette majoration de prix ? Quelle que soit sa superficie ou ses quotités, ce n'est jamais qu'une entité et le syndic ne fait à priori pas plus de prestations pour le commerce que pour un autre appartement.
C'est comme cela, je n'ai aucune explication.

3 parkings "loués" à des CP de l'immeuble... et les autres répartis entre 6/7 propriétaires...

Quand on achète dans le but de faire payer ceux qui en souhaitent l'usage, cela s'appelle un investissement. Ce n'est ni punissable ni condamnable.

Mais vous ne dites pas si ces propriétaires de parkings sont AUSSI (parfois) propriétaires d'appartements. Ou l'inverse...

Concernant la surfacturation du syndic pour le commerce, j'imagine qu'une motivation a bien été avancée pour motiver cette différence. La répartition des charges commerce/appartements/parkings concerne l'ensemble des CP. Mais c'est un détail. :-)

Il y a une seule acp. Pour moi, les associations partielles sont seulement la tenue possible d'ag distinctes si une seule ou deux de ces entités sont concernées sans impliquer l'ensemble.
La répartition des charges est aussi indépendante.

Que voulez-vous modifier exactement et quels sont les intérêts en jeu ?

Avoir plusieurs syndics ne modifiera pas la situation existante

Le commerce a plus de quotités que 40 appartements et une soixantaine de parkings si je comprends bien... et s'abstient de participer aux votes par courtoisie ? Curieux. Mais c'est un détail :-)

Avoir trois acp distinctes va modifier quoi ? Au niveau décisionnel, chaque entité est indépendante pour ce qui la concerne. Pour décider de repeindre le hall d'entrée de l'immeuble, les parkings ne votent pas et ne paient pas. Pour vider les poubelles du parking, les appartements ne votent pas et ne paient pas.

Paul_6 · #7 14-06-2021 13:50:17

Bonjour,
Sur les 60 parkings, 57 sont la propriété de propriétaires n'ayant aucun rapport avec l'immeuble. Il n'y a que 3 emplacements dont les propriétaires possèdent également un appartement dans l'immeuble. Ces 57 emplacements sont possédés par 6/7 propriétaires différents.
Le commerce est une association partielle de copro. Les appartements sont la deuxième association. Et les parkings sont la 3e association partielle. Le commerce fonctionne totalement en circuit fermé et ne se sert quasiment jamais du syndic. Raison pour laquelle, quand la question se pose de changer de syndic, il s'abstient. Les emplacements de parking font très rarement appel au syndic. Dans la pratique donc le syndic ne travaille que pour les appartements. Cela se voit dans la facturation : les appartements payent un bon 80 % de tout ce qui est payé au syndic. Et pourtant, lors du vote ils ont au plus 25 % des quotités. Et encore si tout le monde est présent ou représenté, ce qui n'est évidemment jamais le cas.
Ce que nous souhaitons c'est avoir un syndic uniquement pour l'immeuble avec les appartements.
Possible?!

LaurImmo · #8 16-06-2021 07:02:58

Normalement, si vous avez 3 associations partielles et 1 globale, vous devez avoir 4 syndics désignés (même si c'est le même), 4 AG,...

Dernière modification par LaurImmo (16-06-2021 07:03:20)

GT · #9 16-06-2021 07:35:27

LaurImmo a écrit :

Normalement, si vous avez 3 associations partielles et 1 globale, vous devez avoir 4 syndics désignés (même si c'est le même), 4 AG,...

...pour autant qu'il s'agisse d'associations dotées de la personnalité juridique. Apparemment, ce n'est pas le cas en l'espèce ( cf.même discussion, le 13/6/2021 à 18:29:21)

Par ailleurs, la loi du 18 juin 2018 a supprimé les associations partielles sans personnalité juridique .

En revanche, la même loi a introduit le principe " qui paie, décide " en insérant à l'art.577-6, § 6 un second alinéa. En présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent. Le vote a lieu en fonction d'une quote-part de charges et non pas en fonction d'une quote-part dans les parties communes.

art.577-6 § 6, C. civil

"Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges."

Dernière modification par GT (16-06-2021 07:48:22)

rexou

Paul_6 · #10 16-06-2021 12:25:02

The problem, c'est le changement de syndic. Là, tout le monde vote. Et c'est pas normal. Ce syndic, dans la pratique, ne fonctionne -quasiment- que pour les appart, lesquels appart n'ont qu'un petit 25% des quotités!
@GT: "Par ailleurs, la loi du 18 juin 2018 a supprimé les associations partielles sans personnalité juridique ." J'en prends bonne note, mais encore ?! Que deviennent-elles?!!

Dernière modification par Paul_6 (16-06-2021 12:27:13)

Paul_6 · #11 16-06-2021 12:26:21

GT a écrit :

LaurImmo a écrit :
Normalement, si vous avez 3 associations partielles et 1 globale, vous devez avoir 4 syndics désignés (même si c'est le même), 4 AG,...
...pour autant qu'il s'agisse d'associations dotées de la personnalité juridique. Apparemment, ce n'est pas le cas en l'espèce ( cf.même discussion, le 13/6/2021 à 18:29:21)

Exact, les associations partielles n'ont pas la personnalité juridique.

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