Investissement locatif. Emprunt sur 15, 20 ou 25 ans?

Maxilo11 · #1 20-08-2021 08:43:07

Bonjour,

Quelle durée est idéale?

Si je le fais en 15 ans, il faut que j'injecte (en plus des frais divers) 20% de sa valeur en fonds propres pour que le loyer soit équivalent aux mensualités du prêt.

Si je le fais en 20 ans, je peux ne pas ajouter de fonds propres en plus des frais, et le loyer futur serait un rien en dessous des mensualités de mon prêt.

Si je le fais en 25 ans, je ne dois rien mettre de plus que les frais de notaire, droits d'enregistrement etc, et il se finance tout seul à 100% en dégageant même un CF positif qui me permettra de payer le précompte et l'assurance à la fin de l'année. Il constituera en plus un petit matelas de sécurité en cas d'appel de fonds ou de pépin. Je pourrai ainsi renouveler l'opération l'année prochaine vu qu'il me restera des liquidités pour les frais divers de mon prochain bien.

Quels sont vos avis?

Dernière modification par Maxilo11 (20-08-2021 09:22:55)

Bim · #2 20-08-2021 09:11:37

Bonjour,

25 ans : certes, cela coutera un peu plus cher en intérêts mais vous permettra un meilleur cash flow et plus de possibilités et de souplesse pour d'autres projets futurs.

Maxilo11 · #3 20-08-2021 09:54:52

Merci pour votre réponse.

Pourquoi pensez-vous qu'aujourd'hui, les banques sont plus réticentes à prêter en 25 ans alors?

grmff · #4 20-08-2021 13:22:38

Cela dépend de votre situation, et de votre horizon de placement.
Cela dépend aussi de ce que le banquier veut bien vous prêter. En 25 ans, même avec un cash flow positif, vous pretera-t-il 100%? Sans doute pas..

Autre paramètre: votre âge. A 20 ans, on peut investir en 30 ans. A 50, c'est différent...

Himura

Maxilo11 · #5 20-08-2021 14:18:10

grmff a écrit :

Cela dépend de votre situation, et de votre horizon de placement.
Cela dépend aussi de ce que le banquier veut bien vous prêter. En 25 ans, même avec un cash flow positif, vous pretera-t-il 100%? Sans doute pas..
Autre paramètre: votre âge. A 20 ans, on peut investir en 30 ans. A 50, c'est différent...

Oui, j'ai la confirmation de mon banquier que le prêt à 100% sera autorisé en 25 ans. J'ai pas mal de garanties pour que mon dossier passe sans problème.
J'ai 31 ans.

Dernière modification par Maxilo11 (20-08-2021 14:51:42)

Himura · #6 20-08-2021 16:33:38

Tout dépend de vos projets futurs également...

Pour moi, un critère primordial est de dégager un positif après frais... Et il y en a toujours un peu plus que prévu.
Ensuite, j'aime faire les crédits au plus court, de façon à dégager un maximum de return quand j'estime que j'en aurai le plus besoin (à ma pré-retraite :-))

grmff · #7 20-08-2021 18:42:18

Maxilo11 a écrit :

grmff a écrit :
Cela dépend de votre situation, et de votre horizon de placement.
Cela dépend aussi de ce que le banquier veut bien vous prêter. En 25 ans, même avec un cash flow positif, vous pretera-t-il 100%? Sans doute pas..
Autre paramètre: votre âge. A 20 ans, on peut investir en 30 ans. A 50, c'est différent...

Oui, j'ai la confirmation de mon banquier que le prêt à 100% sera autorisé en 25 ans. J'ai pas mal de garanties pour que mon dossier passe sans problème.
J'ai 31 ans.

Alors, gardez votre cash pour une opération future et foncez en 25 ans.

grmff · #8 20-08-2021 18:45:05

Ceci dit, j'ai fait la plupart de mes opérations en 20 ans. L'avant dernière en 15 ans mais avec un joli cash flow positif de fou, et la dernière en 10 ans avec un cash flow nul.

Kejabran · #9 06-09-2021 20:51:01

Maxilo11 a écrit :

Merci pour votre réponse.
Pourquoi pensez-vous qu'aujourd'hui, les banques sont plus réticentes à prêter en 25 ans alors?

Bonjour,

Pour vous répondre, mon premier gros investissement était 3 apparts, 2 garages, et un petit terrain pour 199.000e ( n'incluant pas frais de notaire ni intérêt bancaire).

J'étais a l'époque en CDD, et ma compagne CDI a mi-temps. Nou avions mis un bien en gage d'une valeur de 200.000euros et c'est passé tout seul a 100% pour un taux de 2.33% en 25ans. Je dégage un petit CF de 265euros ( et encore je pourrais faire plus mais ca cest une autre histoire ...).

Donc oui c'est possible, sans mettre de sa poche ! Passez via des courtiers, ils ont a y gagner aussi ! un employé de banque " classique" ne se pliera pas en 4 pour vous, a la fin du mois, il gagnera toujours le même salaire, pourquoi s'embêterait-il ?

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