Estimation d'un bien

lylou2-5 · #1 26-08-2021 08:39:44

Bonjour,
Nous avons trouvé ce forum car nous envisageons l'achat d'une maison que nous pourrions mettre en location et nous recherchons des infos quant à la façon d'en estimer la valeur.

Est t'il logique de prendre la superficie habitable (hors caves, garages et greniers ?) et de la valoriser au prix d'une construction neuve, puis de tenter de la "décoter" en fonction de son année de construction et des travaux nécessaires à la mise en location ?
Existe t'il des grilles de coefficients à appliquer en fonction des années de constructions ?
Où trouver le prix moyen de construction au m² fiable pour la province de Liège pour 2021 ?
Quels types de travaux que l'on juge nécessaire à la mise en location peuvent t'ils rentrer en ligne de compte pour "décoter" le logement ?
Comment chiffrer la valeur de l'emplacement et du terrain ?
A quoi d'autres prêter attention ?

D'avance, je vous remercie pour vos réponses.

rexou · #2 26-08-2021 11:00:20

La vraie valeur d'un bien, c'est le prix qu'un acheteur est disposé à payer pour l'acquérir.

La méthode la plus fiable est d'observer des biens similaires dans les environs et leur prix. Vous pourrez ainsi vous approcher du prix du marché. Ensuite, à vous de voir en fonction des travaux qui vous paraissent nécessaires, de votre budget, des attentes du vendeur -il faut un accord- , de la rareté du bien et de l'intensité de votre désir d'achat...

PIM, max11

PIM · #3 26-08-2021 11:04:00

lylou2-5 a écrit :

Bonjour,
Nous avons trouvé ce forum car nous envisageons l'achat d'une maison que nous pourrions mettre en location et nous recherchons des infos quant à la façon d'en estimer la valeur.
Est t'il logique de prendre la superficie habitable (hors caves, garages et greniers ?) et de la valoriser au prix d'une construction neuve, puis de tenter de la "décoter" en fonction de son année de construction et des travaux nécessaires à la mise en location ?
Existe t'il des grilles de coefficients à appliquer en fonction des années de constructions ?
Où trouver le prix moyen de construction au m² fiable pour la province de Liège pour 2021 ?
Quels types de travaux que l'on juge nécessaire à la mise en location peuvent t'ils rentrer en ligne de compte pour "décoter" le logement ?
Comment chiffrer la valeur de l'emplacement et du terrain ?
A quoi d'autres prêter attention ?
D'avance, je vous remercie pour vos réponses.

Si vous devez recourir à un prêt hypothécaire, la banque exigera très probablement une expertise effectuée par l'un de leurs experts agréés (chaque banque à sa liste).
Pourquoi donc ne pas vous faire accompagner par un de ces experts ?

grmff · #4 26-08-2021 11:21:03

Il y a plusieurs méthodes d'estimation du prix d'un bien:
- Le prix au m2 construits additionné du prix du m2 de terrain
- La rentabilité attendue et la valeur locative. Exemple, un bien louable 500€/mois dont on peut espéré selon la région 5% de rendement brut vaudra 500x12/5% = 120.000€

Mais finalement, la valeur d'un bien sera le prix qu'un acquéreur voudra bien payer...

Les experts des banques ont généralement une vue très partielle et très partiale de la vraie valeur...
Les mieux placés sont... les agents immobiliers.

rexou

lylou2-5 · #5 26-08-2021 13:09:39

ah là là ! c'est bien compliqué.

Entre la valeur que je serais prête à mettre (en fonction des prix de vente annoncés dans le coin, des travaux à réaliser, des possibilités de loyers...) et le prix que mon compagnon mettrait (il apprécie vraiment beaucoup et le bien et la situation et je risque d'avoir de la soupe à la grimace...), ça va être difficile de faire la part des choses...

Dommage qu'il n'y ait pas une théorie qui donnerait déjà un point de départ.

A

Bim · #6 26-08-2021 13:20:02

Bonjour,

Comme tout produit, le prix du marché d'un bien immobilier dépend de l'offre et de la demande et varie dans le temps.
Pour estimer ce prix d'équilibre, il faut comparer avec des biens similaires dans le ville/quartier.
Ce n'est malheureusement pas une science exacte !
De votre côté il faut aussi tenir compte de votre budget et du rendement attendu sur l'opération, qui reste un critère très important d'un investissement locatif

GT

rexou · #7 26-08-2021 13:21:45

lylou2-5 a écrit :

ah là là ! c'est bien compliqué.
Entre la valeur que je serais prête à mettre (en fonction des prix de vente annoncés dans le coin, des travaux à réaliser, des possibilités de loyers...) et le prix que mon compagnon mettrait (il apprécie vraiment beaucoup et le bien et la situation et je risque d'avoir de la soupe à la grimace...), ça va être difficile de faire la part des choses...
Dommage qu'il n'y ait pas une théorie qui donnerait déjà un point de départ.
A

C'est pas compliqué du tout.

Si votre compagnon a un coup de coeur, ça vaut un effort -pour autant bien sur que la banque vous suive et que vous puissiez vous le permettre- même si le prix vous semble objectivement un peu plus élevé que vous ne le souhaiteriez.

J'ai acheté mon premier bien 800 mil BEF... je l'ai habité, je l'ai loué, et je l'ai revendu 20 ans plus tard 3 millions. Je l'aurais acheté 10,15, voire même 20% de plus que la différence n'aurait altéré ni mon bonheur ni mon bénéfice. Mais bon... moins c'est cher mieux c'est; on est bien d'accord.

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