Problèmes bilan - Syndic et copropriété

Bonjour,

En août 2020, lors de notre dernière AG, suite au départ d’un autre copropriétaire, je suis devenu le “suppléant du syndic” (lui-meme copropriétaire). J’ai donc dû vérifier les comptes de chacun et sa manière de faire les bilans m’ont fortement questionné. Autant vous dire que j’ai été confronté à un mur : “on a toujours fait comme ça, pourquoi tu cherches les problèmes”.
J’avais donc remarqué que la répartition du chauffage commun n’était pas bien faite (cela a été rectifier) mais mes autres questions sont restées sans réponse.

Nous avons donc un nouveau copropriétaire au 3e étage (et dernier étage) depuis l’année passée. À la base, dans l’acte de base ce 3e étage à un grenier qui aurait été aménagé par l’ancien copropriétaire. Depuis ils ont vécu au 4e et on sous-loué le 3e. Dans le bilan que je devais vérifier, certains frais étaient imputés au locataire et d’autres non. Du coup, certains frais étaient divisé en 4 et d’autres en 5, quand l’assurance était divisée en quotité. Ces divisions changent aussi en fonction des années (il divise par 5 l’entretien de la chaudière en 2019 et en 4 l’année d’après). Quand je demande combien il y a de logement, il dit qu’il n’y en a que 4 mais notre assurance bâtiment et ses divisions en 5 disent le contraire. Il a aussi créé 5 feuilles de bilan (une pour chaque copropriétaire et une pour le locataire). Après mes recherches dans l’acte de base de 1994, rien est calculé selon ce qui est écrit dedans.

Sa réponse c’est “soit content, tu donnes 70€ tous les mois et tu reçois 100€ à la fin de l’année”. Oui mais, l’année d’avant j’ai donné 100€ en plus à sa demande, cette année le bilan est compté sur un apport de 13 mois (pour les anciens copropriétaires tandis qu’il est calculé sur 12 pour les nouveaux et 11 pour les locataires). Pour moi, si un bilan prévisionnel n’est pas calculé, je ne sais pas vraiment dire ce que j’y gagne ou non.

Mon deuxième questionnement est que, nous dérogions à la règle de la copropriété quand j’ai acheté mon appartement en 2018 et, d’après mace que j’ai compris aujourd’hui, toutes nos décisions étaient prises à l’unanimité absolue. L’année passée, il a organisé une AG en août 2020 et nous a fait signé un PV quelques temps plus tard à la demande de Belfius pour régler un problème avec notre compte. En fait, il allait retirer l’ancien propriétaire du 3e qui était mandataire du compte, et Belfius lui a demandé son numéro BCE - qu’il n’avait pas encore. Il nous a fait signé le PV afin de devenir le syndic officiel. Est-ce que du coup, nous sortons de la dérogation ? Ce qui m’embête aujourd’hui, est que j’ai l’impression d’être dans deux systèmes complètement différent et que mon seul souhait est d’éclaircir cette situation - il le voit plutôt comme une attaque personnelle.
Il est syndic, sans être assuré et sans contrat évidemment et se fait payer 9€ par appartement (sauf le sien). Est-ce légal de percevoir un salaire sans contrat?

Aujourd’hui, j’ai reçu une convocation (la première de l’histoire !) à l’AG qui se tiendra le 11/09 hors il voulait que tout le monde soit d’accord à l’unanimité pour la date… ce qui me fait penser qu’on est plus dans les histoires “d’être tous d’accord avant d’agir”. Bref, dans l’ordre du jour il y a :
- Discussion des bilans alors qu’en tant que vérificateur, je n’ai pas approuvé les bilans et qu’on a déjà reçu les remboursements.
- Il veut (encore) discuter de ma porte d’entrée qui claque un peu plus fort quand on ne fait pas attention et qu’il veut que je fasse des travaux dessus et la change alors que je fais attention en la fermant (j’ai eu des locataires qui faisaient peut-être moins attention ceci dit)
- il veut parler d’assurance “hébergement de vacance” sachant que j’ai mis mon appartement sur Airbnb, et qu’automatiquement j’ai une assurance avec eux. Peut-il évoquer mes assurances personnelles dans l’ordre du jour ?

Voilà les problèmes les plus importants que j’ai en ce moment avec ma copropriété et le syndic.
J’ai contacté plusieurs avocats spécialisés pour avoir des conseils ce qui est difficile sans rdv et sans les rémunérer … du coup, lisant de temps en temps votre forum, je me suis lancé et demande votre avis ! J’aimerais bien qu’a la prochaine AG nous votions un autre syndic professionnel afin qu’ils remettent les choses au clair mais j’ai peur que les votes soient contre moi parce que - pour citer mes voisins - “on a toujours fait comme ça”.

Merci de votre lecture, en espérant avoir été assez clair … (et pas trop long ?)