Appel de fonds de roulement Extraordinaire

Avez-vous interrogé le syndic à ce sujet ?

Je suppose que vous voulez dire que la réponse à votre questionnement est resté lettre morte. Si c'est le syndic qui est lettre morte, faites-en nommer un autre...

Plus sérieusement, il convient de voir ce que le syndic appelle "appel de fonds de roulement". Pour certains, cela veut dire "provisions pour charges" (Et je vais même dire que le terme est à priori juridiquement plus juste, même s'il est moins compréhensible)

Si c'est bien un appel de fonds pour provisions, j'imagine que cela a été discuté en AG, sous une forme ou une autre. La simple mention que les provisions ont été calculées (ou seront calculées) suivant dépenses de l'exercice précédent peut parfois suffire.

Evidemment, si vous avez des appels de provision ET des appels de fonds de roulement, je comprends votre surprise...

Pour le reste, il convient de demander le détail des écritures comptables qui ont été effectuées sur le compte du fonds de réserve. C'est un droit que vous avez.

D'autre part, que nous vaut votre questionnement: un changement de syndic, vous êtes nouveau propriétaire, ou bien il y a un nouvel élément neuf?

L'appel extra est pour créer un fond de roulement "permanent" pour avoir suffisament de liquidités pour payer les factures sans attendre le paiement des décomptes.
nous avons eu une AGO en 08/2021, ni l'appel de fonds, ni l'état du fonds de réserve (compte d'épargne) ont été discutés/actés dans un PV d'AG.

D'autre part, que nous vaut votre questionnement?
Mon problème est que je ne veux pas donner suite étant donné qu'il n'a pas été voté, que la situation financière actuelle de la copro (fonds de rés.+fonds roul. = 0€) ainsi qu'un plan de refinancement acceptable pour tout les propriétaires n'a pas été présenté.
on paye 5 x plus que prévu ce trimestre...
De plus, sur le courrier d'appel, il est stipulé "conformément aux décision d'AG". Mais il y'en a pas eu...

Pour résumé, le conseil et le commissaire prennent des décisions au nom de l'ensemble de la copro mais pas via une décision d'AG. Le syndic en profite en connaissance de cause.

qui vous a parlé des " comptes d'attentes au bilan"?
On a un appel de fonds de réserve périodique depuis 3 ans. on a pas eu de communication de son utilisation. Je me demande pourquoi ne pas l'utiliser? Apparement, le compte d'épargne est vide car il a été utilisé pour payer des factures cfr service compta du syndic. ils sont sur compte d'attentes en attendant une justification ultérieure (décision assurance, justice,...).

Donc on plus de fonds de réserve en cas d'intervention urgentes, plus de fonds de roulement pour payer les factures dans des délais raisonnables.

Bien que l'appel se justifie, est il légal de ne pas donner suite étant donné les non conformités de cet appel et que la transparence sur la situation actuelle/future de la copro n'a pas été présenté et voté?
Que feriez vous?

A propos du fonds de roulement permanent.

I. Voici ce qu'écrivait Eric ARPIGNY en 2012

"L’article 577-11 donne quelques définitions.

On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
Le plan comptable normalisé de l’A.R. du 12 juillet, ne prévoit pas l’usage de ce compte.

Ce compte, mentionné sur le plan comptable français et dans celui repris dans le plan comptable publié dans la revue Pacioli en 2009 (dit « plan Pacioli 2009 »), mentionne le montant du fonds de roulement permanent.

Le fonds de roulement permanent est une somme d’argent décidée par l’une des premières assemblées générales de la copropriété afin de constituer un fonds de caisse, pour permettre au syndic de travailler.

Il s’agit d’une somme fixe représentant idéalement approximativement six mois de charges de copropriété. Cette somme est remboursée au propriétaire en cas de vente du lot.

Lorsque le notaire écrit au syndic pour lui demander le montant du fonds de roulement à la date de la vente, c’est ce montant qu’il faut lui mentionner.

Il ne faut pas confondre le fonds de roulement permanent avec le fonds de roulement courant ; qui sont les provisions pour charges courantes, qui sont payées mensuellement ou trimestriellement par les copropriétaires, au titre de provision servant à couvrir les charges de l’année. Ces provisions sont imputées sur le compte 701
Bien que l’usage du compte 100 ne soit pas prévu dans le plan comptable minimum normalisé des copropriétés publié dans l’A.R., nous vous suggérons de l’utiliser."

Sur le plan des principes et des raisonnements comptables, ce compte est comparable au capital des sociétés coopératives. Un nouvel actionnaire, ou un nouveau copropriétaire versent leur quotepart dans le capital, tandis que l’actionnaire sortant ou l’ancien copropriétaire, se voient rembourser cette somme.

Ce compte fonctionne comme le compte « capital ». Il est mouvementé chaque fois que l’assemblée générale décide de modifier le montant du fonds de roulement permanent.

4101 Propriétaire A – Acompte fonds de roulement appelé
à 100 Fonds de roulement permanent.

La loi impose de rembourser au propriétaire vendeur, sa quote-part dans le fonds de roulement. Les écritures sont les suivantes :

100 Fonds de roulement permanent
à 4101 Propriétaire A (vendeur) – Acompte fonds de roulement appelé.

4101 Propriétaire B (acheteur) – Acompte fonds de roulement appelé (*)
à 100 Fonds de roulement permanent."

II. Extrait d'un article paru en 2019 dans une revue.

"Qu’est-ce que le fonds de roulement ?

Code Civil Art 577-5 § 3 1° « … On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. »

Il faut relever qu’il s’agit d’une avance faite par les copropriétaires. Cet argent leur appartient donc et doit leur être restitué s’ils vendent leur bien, sous déduction des charges réelles qu’ils devraient à la copropriété.

Pour faciliter la compréhension de ce qu’est le fonds de roulement il y a lieu de distinguer le fonds de roulement permanent et les appels de provisions périodiques, même si cette distinction n’apparaît nulle part dans le Code Civil.

A ) Le fonds de roulement permanent est un appel unique, dont le but est de créer un matelas financier à l’ACP. Dès sa création, avant même que les propriétaires commencent à payer des provisions régulières, une ACP est confrontée à une série de factures : l’assurance, les ascenseurs, éventuellement la cuve à mazout à remplir, etc. Il est donc créé une fois pour toute un fonds de roulement permanent, calculé en fonction du budget annuel prévisible. C’est la quote-part de ce fonds de roulement permanent qui est racheté au vendeur par le nouvel acquéreur (ex 1). Lorsque les décomptes de charges réelles sont faits, que ce soit trimestriellement ou annuellement, il faut que ce fonds de roulement permanent revienne à sa valeur nominale (ex 2).

Exemple 1 : l’ACP X possède un fonds de roulement permanent de 10.000,-€. Monsieur Janssens possède 120/1000èmes des quotes-parts et revend son appartement à Monsieur Dupont. Le syndic portera 1.200-€ au crédit de Monsieur Janssens et 1.200,-€ au débit de Monsieur Dupont.

Exemple 2 : L’ACP Y possède un fonds de roulement de 10.000,-€. En cours d’année différents appels de provisions ont totalisé 25.000,-€ de plus. Toutefois les dépenses courantes annuelles ont été de 32.000,-€. Lorsque le syndic fera son décompte annuel des charges réelles, ce sont 32.000,-€ qu’il répartira entre chaque copropriétaire en fonction des clés de répartition de charges, de sorte à revenir au fonds de roulement permanent de 10.000,-€. Chacun paiera donc sa quote-part dans les 32.000,-€ de laquelle on soustraira les provisions qu’il a payées en cours d’année.

B) Les appels de provisions sont des appels réguliers fait par le syndic afin de provisionner les dépenses courantes. Pour les calculer, le syndic ne tient aucun compte du fonds de roulement permanent. Il établit un budget des dépenses courantes, le fait voter par l’AG et établit les appels en fonction de ce budget. Si les appels sont trimestriels, il appellera chaque trimestre ¼ du budget annuel, s’ils sont mensuels, il appellera 1/12ème."

III. Le fonds de roulement permanent vu par le syndic  BE WOLF

https://bewolf.be/la-copropriete-au-quo … pratiques/

"Fonds de roulement – permanent : une assemblée générale décide de constituer ce fonds afin de permettre au syndic de disposer de la trésorerie adéquate dans l’exercice de sa mission.  Ce montant fixe est défini par rapport au fonctionnement et aux besoins de l’immeuble et représente au maximum quelques mois de charges.

Certains notaires le prévoient d’office dans les statuts."

Dernière modification par GT (12-10-2021 06:56:42)

Et pour la question suivante?

Qui a fait état d'un fonds de roulement permanent ? Le syndic ?
Dans quel document ?
Pourquoi l'adjectif "permanent " est-il entre guillemets?

N'y aurait-il pas à tout le moins carence dans la communication entre le syndic et les différents copropriétaires ?, pour recevoir réponse(s) aux questions pertinentes posées par Grmff ce matin à 8h40 ?

Merci GT pour toutes ces informations.

Cela rejoint ce que j'explique. Mais selon ma compréhension, les budgets (extra)ordinaires prévisibles doivent être votés en AGO. Les budgets imprévisibles doivent être voté en AGE avant de lancer l'appel de fonds extraordinaire. Sauf acte conservatoire pour préserver les parties communes mais le syndic doit le jusitifier dans les plus brefs délais. Payer une facture d'honoraire de syndic par manque de provision ne me semble pas un acte conservatoire...

Cet appel est nécessaire mais non conforme aux obligations légales du syndic.
Effectivement, il y'a une carence sévère d'absence de communication qui engendre (selon moi) la situation dans laquelle nous sommes.

Afin de ne pas répéter l'histoire, il me semble normal de demander de fournir les informations nécessaires pour pouvoir admnistrer de manière claire et transparente la situation de la copro avant de consentir à payer une facture et de savoir combien de facture nous attendent derrière.