Un syndic peut-il s'attribuer une tâche complémentaire sans 1 AG?

FLAHAYE · #1 18-10-2021 22:31:09

Bonjour à tous.

Suite aux inondations catastrophiques qu'a connu ma commune le 14 juillet, le syndic, en vacances, s'est occupé tout de même de déclarer le sinistre assez rapidement.

Il a informé par mail tous les CPs début août que l'expert avait marqué son accord sur le principe de l'indemnisation des dommages. Deux techniciens externes allaient être désignées pour coordonner tous les corps de métiers et les travaux.

Mail suivant début septembre: le syndic annonçait alors que l'expert avait refusé les missions de coordination des deux techniciens.
(NDLR: depuis quand était-in au courant?).

Il nous signale en même temps:
"Nous sommes de facto obligés de gérer la gestion des offres de prix/devis des entrepreneurs et d’assurer le bon suivi des travaux.
Dès lors vu l’ampleur de nos prestations de gestion, ainsi que de la coordination des travaux après sinistre déjà effectuées et de celles encore à venir, nous tenons à vous informer qu’elles devraient être portées en compte à l’ACP.
Nous tenons avec précision le détail de nos prestations journalières sur le site.
Sachant qu’aucun copropriétaire des logements ne s’est manifesté afin de gérer cet important sinistre, la tâche non prévue par notre contrat nous « retombe » dessus par la force des choses ! Néanmoins au besoin, nous vous invitons à formuler toutes éventuelles remarques et/ou suggestions sur ce point précis."

Comment entre leurs 2 mails aurait-on pu être au courant du refus???

Même si leur dernière phrase mentionne de formuler toutes éventuelles remarques et/ou suggestions sur ce point précis, une AGE n'aurait-elle pas dû être convoquée pour donner mission officiellement au syndic?
Je pense que, comme dans de nombreuses associations, beaucoup n'y prennent pas une part active.

Connaissant très peu la matière de la copropriété vu mon achat récent en début d'année, j'avais toutefois contacté quelques jours après le premier mail du syndic le président du CDC pour une réunion/AG de mise au point de la situation pensant que c'était lui qui centralisait toute demande au syndic: point de réponse!
J'ai toutefois répondu fin septembre au 2e mail faisant part au syndic et au président du CDC de ce qui était pour moi un vice de procédure même si une AG aurait désigné certainement le syndic.
Leur réponse globalisée avec d'autres affaires sans réponse de leur part et envoyés par recommandé a été assez incendiaire.
Une confrontation doit avoir lieu cette semaine.

REM : Tout nouvellement copropriétaire en début d'année et juste avant le délai de convocation de l'AGE en distanciel, j'ai été sollicité par le syndic pour être CAC cette année, un travail très simple et épaulé m'avait-on dit.

Merci pour votre attention.

GT · #2 19-10-2021 08:20:42

FLAHAYE a écrit :

REM : Tout nouvellement copropriétaire en début d'année et juste avant le délai de convocation de l'AGE en distanciel, j'ai été sollicité par le syndic pour être CAC cette année, un travail très simple et épaulé m'avait-on dit.

Dans une autre conversation, vous avez écrit que vous étiez copropriétaire depuis février 2020.
https://forum.pim.be/topic-292377-factu … age-1.html

Ce 18/10/2021, vous écrivez :
"Tout nouvellement copropriétaire en début d'année" et aussi "juste avant le délai de convocation de l'AGE en distanciel, j'ai été sollicité par le syndic pour être CAC cette année, un travail très simple et épaulé m'avait-on dit."

Cette année ? Que faut-il entendre par là ? Quelle sera la période visée par votre contrôle pour autant que vous ayez répondu favorablement à la sollicitation du syndic et accepté cette mission pour laquelle vous auriez été désigné par une AG dont la date nous est inconnue ?

On vous a dit. Bon.

Mais que "dit" le Code civil ?
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

article 3.91

"L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur."

Mais que "dit" le règlement d'ordre intérieur (auparavant le règlement de copropriété) concernant les compétences et obligations du commissaire aux comptes.

Vous estimez avoir les compétences suffisantes pour remplir les obligations d'un commissaire aux comptes ?

Un commissaire aux comptes contrôle les comptes de l'ACP (tenu par le syndic). Dans l'exercice de sa mission, il n'est pas épaulé par le syndic.

Par ailleurs, la mission d'un commissaire aux comptes n'est pas celle d'un membre du conseil de copropriété. Il peut néanmoins être membre de ce conseil.

Le conseil ( code civil art.3.90) est chargé légalement de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 3.91. En d'autres mots, le conseil surveille la gestion du syndic. Il ne l'assiste pas. Il n'a aucun pouvoir général de décision . Ce n'est pas un syndic bis.

Cependant, il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

Dernière modification par GT (19-10-2021 08:40:47)

FLAHAYE · #3 19-10-2021 10:29:55

Bonjour

Merci pour votre intérêt rapide à mes problèmes évoqués.

En 2021…
02.02, acte notarial de l'acquisition mon appartement et remise des clés
26.02 Envoi de la convocation AGO. Les points à voter de l'OJ sont présentés sous forme de bulletin de vote oui-non-abstention à renvoyer)
15.03 AGO en distanciel
19.03, envoi du PV de l'AGO

Peu avant l'envoi de la convocation (26.02), j'ai été approché par le syndic lui-même.
Il m'explique que les CAC vont démissionner et postuler la place de membres du CDC, celle de CAC devenant donc vacante et désespérément libre faute de combattant.
Après discussion et étalement d'une grosse couche de brillantine sur la simplicité de la tâche et leur soutien le moment venu je cède à poser ma candidature croyant entrer ainsi dans une participation active dans le vie de la copropriété. Ce qui a été voté pour la période jusqu'à l'AGO de 2022.
Maintenant, est-ce que le CAC vérifie une année civile ou celle de la fonction de CAC?

Je suis en possession de l'AB, du RC du ROI traduit sous forme informatique exploitable pour une recherche de mots.
Le ROI ne parle pas du CAC.
Le RC reprend la substance de l'AB concernant la prise d'une assurance responsabilité civile du CAC à charge de l'ACP, les modalités de nomination et de révocation du CAC. Point!
Rien n'est dit sur les compétences et obligations du CAC.

Mes compétences informatiques et techniques ne comprennent pas celles de comptabilité même si j'apprends vite.
J'ai l'impression d'être tombé dans un traquenard du petit nouveau à qui on a fait avaler des couleuvres.
Un conseil?

copropriétaire engalère · #4 21-10-2021 10:09:04

FLAHAYE a écrit :

Un conseil?

Un conseil qui n'engage que moi;
déjà il n'est pas normal que ça soit le syndic qui vous propose ce poste.
à votre place je refuserais tant que le ROI n'est pas clair sur vos pouvoirs.

voilà

GT · #5 21-10-2021 11:52:19

FLAHAYE a écrit :

Bonjour
Merci pour votre intérêt rapide à mes problèmes évoqués.
En 2021…
02.02, acte notarial de l'acquisition mon appartement et remise des clés
26.02 Envoi de la convocation AGO. Les points à voter de l'OJ sont présentés sous forme de bulletin de vote oui-non-abstention à renvoyer)
15.03 AGO en distanciel
19.03, envoi du PV de l'AGO
Peu avant l'envoi de la convocation (26.02), j'ai été approché par le syndic lui-même.
Il m'explique que les CAC vont démissionner et postuler la place de membres du CDC, celle de CAC devenant donc vacante et désespérément libre faute de combattant.
Après discussion et étalement d'une grosse couche de brillantine sur la simplicité de la tâche et leur soutien le moment venu je cède à poser ma candidature croyant entrer ainsi dans une participation active dans le vie de la copropriété. Ce qui a été voté pour la période jusqu'à l'AGO de 2022.
Maintenant, est-ce que le CAC vérifie une année civile ou celle de la fonction de CAC?
Je suis en possession de l'AB, du RC du ROI traduit sous forme informatique exploitable pour une recherche de mots.
Le ROI ne parle pas du CAC.
Le RC reprend la substance de l'AB concernant la prise d'une assurance responsabilité civile du CAC à charge de l'ACP, les modalités de nomination et de révocation du CAC. Point!
Rien n'est dit sur les compétences et obligations du CAC.
Mes compétences informatiques et techniques ne comprennent pas celles de comptabilité même si j'apprends vite.
J'ai l'impression d'être tombé dans un traquenard du petit nouveau à qui on a fait avaler des couleuvres.
Un conseil?

Peut-être des décisions ont-elles été prises en AG , alors que vous n'étiez pas encore copropriétaire.

Vous avez vérifié?

Quelques dispositions légales :
Code civil, livre 3, les biens

Art. 3.93. Opposabilité
§ 5. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles lient tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l'assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d'un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale:
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la constitution du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au moment de la constitution du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au paragraphe 4 ou, à la demande du titulaire du droit réel ou personnel, par la communication qui lui en est faite par le syndic, par envoi recommandé; le constituant est le seul responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de notification;

§ 4. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

FLAHAYE · #6 21-10-2021 13:12:37

Bonjour.

Je n'avais pas connaissance d'un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Merci.

Avant de passer l'acte notarial, j'étais en possession des 3 AGO antérieures, soit 2018, 19 et 20.
Rien ne stipule une extension de mission.
De toute manière, ne serait-elle pas valable qu'un an (D(AGO à AGO)?
Et le contrat du Syndic a été signé le 19/03/2019 pour 3 ans.

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