Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Bonjour,

J’ai une question concernant un conflit avec le syndic de mon immeuble. J’espère que vous pourrez m’aider. D’avance merci.

Je suis propriétaire d’un appartement à Ixelles, je possède 300 millièmes de l’immeuble. Notre appart est actuellement loué par une famille avec 2 enfants.
Nous sommes 5 co-propriétaires en tout.
Le rôle du syndic est effectué depuis plusieurs années par une des co-propriétaires vivant dans l’immeuble. Elle est rétribuée 65€ par mois pour son travail et a bien sûr accepté la mission de syndic en AG.

Le souci c’est que, depuis 2 ans, la gestion est devenue chaotique, du grand n’importe quoi.

1. Le 3 octobre, nous avons demandé à ce que la chaudière au gaz de l’immeuble soit rallumée.
Le 7 octobre, le syndic nous a averti qu’un voyant rouge était allumé et qu’elle allait appeler un technicien.
Le 15 octobre, n’ayant toujours pas de chauffage, nous avons demandé des nouvelles au syndic qui nous a répondu qu’elle voulait que quelqu’un penne en charge la copropriété car « ce n’est pas son rôle »… elle a également ajouté que ce n’est pas un problème pour elle car « personnellement, je ne rallume pas le chauffage avant mi-novembre »…
Un des autres co-propriétaires a été contraint d’acheter des chauffages électriques pour ses locataires…
Etant à l’étranger actuellement, j’ai dû demander à ma mère de s’occuper des réparations de la chaudière. C’est totalement inadmissible.
Je ne suis pas certaine que l’entretien de la chaudière ait été effectué dans les temps. Je lui ai demandé les justificatifs qu’elle n’a toujours pas envoyés.

2. la parlophonie de l’immeuble ne fonctionne plus depuis plus d’un an. Malgré plusieurs relances de notre part, rien n’a été mis en place.

3. la porte d’entrée de l’immeuble doit être remplacée. Cela a été discuté lors des 2 précédentes AG et rien n’a encore été entrepris pour la remplacer.

4. l’entretien des communs n’est plus effectué depuis longtemps, le paillasson d’entrée est usé et pratiquement inexistant, les mûrs sont salis par le passage de vélos, le balatum se soulève par endroits etc.

5. la dernière AG (pour l’année 2020) a été effectuée en juillet 2021, le syndic prétextant de pas être en ordre dans les comptes. Nous avons dû insister lourdement pour que la réunion ait finalement lieu. Nous n’avons, à ce jour, toujours pas reçu le PV de cette dernière AG.

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Il est évident que nous ne pouvons plus continuer avec elle. La communication est totalement rompue et la confiance définitivement perdue.
Je voudrais donc savoir ce que je peux mettre en place pour l’évincer et, au passage, s’il est possible de la poursuivre juridiquement pour sa négligence et son refus d’intervenir lors du problème récent de la chaudière.
Je pense que les autres co-propriétaires s’aligneront dans mon sens.
Je dispose de nombreuses preuves par écrit et j’aimerais maintenant savoir quelles sont mes options.

Merci beaucoup à tous.

et bien! c'est la joie! si vous avez trop d'argent, donnez le moi!

virez cette gourde!
engagez un syndic pro spécialisé dans les petites ACP,
n'entamez aucune poursuite contre cette gourde, ça va durer des siècles et vous coutera un pont pour pas grand chose!
la roue tournera pour elle!

voilà

copropriétaire engalère a écrit :

et bien! c'est la joie! si vous avez trop d'argent, donnez le moi!

virez cette gourde!
engagez un syndic pro spécialisé dans les petites ACP,
n'entamez aucune poursuite contre cette gourde, ça va durer des siècles et vous coutera un pont pour pas grand chose!
la roue tournera pour elle!

voilà

Merci pour ce conseil. C'est tout de même mal foutu... les gens qui ne foutent rien sont finalement tranquilles et s'en sortent bien, ça me dégoûte... je n'ai pas envie de laisser passer cette histoire. Elle a empoché l'argent et a fait crouler la baraque...
Qui pensez-vous que je devrais contacter? J'ai envie de l'emmerder, même si ça implique de payer des frais.

Arnielu a écrit :

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Pourquoi n'avez-vous pas payé vos charges ?
J'imagine que vous n'avez pas agi ainsi pour tester la réaction du syndic.

Justice de paix de Saint-Gilles, jugement du 19 octobre 2015

L'exception d'inexécution est propre aux contrats synallagmatiques et ne s'applique pas aux statuts d'une copropriété qui ne sont pas des contrats synallagmatiques

3. L'exception d'inexécution non applicable en matière d'arriérés de charges de copropriété :

Attendu que Madame N.M.F. invoque en fait l'exception d'inexécution en expliquant qu'elle n'a plus payé les appels de fonds de réserve et les décomptes des charges pour cause du fait que le problème des vannes thermostatiques défectueuses n'a pas été résolu avant fin décembre 2014, malgré ses multiples demandes au syndic ;

C'est à juste titre que l'ACP soulève que l'exception d'inexécution est propre aux contrats synallagmatiques et que les statuts d'une copropriété ne sont pas des contrats synallagmatiques ;

La force obligatoire des statuts, auxquels Madame N.M.F. a adhéré dès l'achat de son flat, est en effet tirée de l'art. 577-10 § 1" du Code civil qui dispose que « Les dispositions des statuts peuvent être directement opposée par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété. » ;

http://www.ejuris-consult.be/files/ejur … es-651.pdf

5. la dernière AG (pour l’année 2020) a été effectuée en juillet 2021, le syndic prétextant de pas être en ordre dans les comptes. Nous avons dû insister lourdement pour que la réunion ait finalement lieu. Nous n’avons, à ce jour, toujours pas reçu le PV de cette dernière AG.