Une commission de réservation demandée au locataire: une pratique à éviter

Une mise au point de l'Ipi (via Ipimail n° 400, du 27/10/21)

"Afin d’éviter des candidatures fantaisistes, certains agents immobiliers, notamment dans la région de Tournai, ont l’habitude de demander une « commission de réservation » aux candidats-locataires. Cette somme ne leur est restituée qu’en cas de refus de la candidature par le propriétaire et non en cas de désistement des candidats-locataires eux-mêmes.

Même si l’intention est d’éviter le « shopping immobilier » de certains consommateurs, cette pratique est totalement à proscrire et ce pour plusieurs raisons. Comme l’a récemment rappelé la Chambre exécutive qui sanctionnait un agent immobilier à ce sujet (décision disciplinaire DD1857 du 18/05/2021, voir aussi DD1735 du 21/01/2020) :
•    l’article 64 du Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation stipule : « Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location d’un bien d’habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. » ;
•    cette clause apparaît comme un moyen déguisé d’exiger et de percevoir une commission d’un consommateur, ce qui est contraire aux articles 27 et 28 du Code de déontologie qui, en synthèse, interdisent à l’agent immobilier de percevoir des commissions à charge d’une autre personne que celle de son commettant ;
•    il n’est pas établi que cette somme revienne au bailleur, ni que ce dernier ait accepté que l’agent immobilier se fasse rémunérer par un tiers (articles 27 et 28 du code de déontologie) ;
•    enfin, « ce procédé manque de la plus élémentaire transparence et clarté, voire même crée un déséquilibre majeur entre les droits de chacune des parties concernées dans la mesure où le remboursement n’est censé intervenir que si la candidature est refusée « par le propriétaire » alors que rien n’est stipulé dans l’hypothèse où le candidat-locataire décide de renoncer à la prise de la location » ;   
En effet, cette somme ne sera vraisemblablement pas remboursée au candidat-locataire parce qu’il refuse de signer le bail en raison du fait que l’une ou l’autre clause ne lui convient pas.

Certains agents immobiliers pensent avoir trouvé la solution en faisant signer au candidat-locataire un contrat de courtage de mission de recherche. Mais alors cela suppose que :
•    il s’agisse d’une vraie mission de recherche, c’est-à-dire que le locataire n’ait pas encore trouvé le bien à visiter, sinon il s’agit d’un contrat sans cause ;
•    le consommateur ait reçu toute l’information précontractuelle requise, conformément au Code de droit économique et à l’article 8 du Code de déontologie selon lequel l'agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit de convention stipulant de manière claire et non ambiguë les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires ;
•    ce contrat respecte l’arrêté royal du 12/01/2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers, notamment la clause de rétractation.
Enfin, UNIA s’inquiète également de cette pratique qui peut sembler discriminatoire sur la base du critère des revenus car celui qui ne peut réunir d’emblée cette somme verra sa candidature écartée d’office alors qu’il présente peut-être une excellente solvabilité (par exemple des proches solvables qui se portent caution). Un agent immobilier ne peut exclure des catégories de revenus (revenus de remplacement, allocations, etc.) et il doit examiner la situation de chaque candidat-locataire.

De plus, en vertu de l’article 6 du décret wallon relatif au bail d'habitation du 15/03/2018, seul un nombre limité d’informations peut être réclamé au candidat-locataire (nom, mail, adresse, etc.). Cet article est d'ordre public.

Certains agents immobiliers ajoutent à cela une autre habitude, celle de faire signer un formulaire de candidature dans lequel le candidat-locataire s’engage à payer une somme pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée, voire pour l’état des lieux de sortie. Cette pratique a été condamnée par la Chambre exécutive pour les motifs suivants :

« La pratique qui tend à s’imposer comme expert « conjoint » avant même la signature du bail est contraire aux principes de dignité et de probité (article 1 du code de déontologie) ; cette pratique, susceptible d’exclure des candidats-locataires qui souhaiteraient confier la réalisation de l’état des lieux à un tiers, est source potentielle de conflits d’intérêts entre le commettant et l’agent immobilier (article 39 du code de déontologie) » (DD1857 du 18/05/2021) ;

Rappelons que même si l’agence est mandatée par le bailleur pour procéder à l’état des lieux d’entrée, le locataire est en droit de prendre son propre expert à ses frais. Quant à l’état des lieux de sortie, il est prématuré, en début de contrat, de considérer que le locataire doit déjà faire le choix, plusieurs années à l’avance, de son expert.

Plusieurs agents immobiliers ont été sanctionnés à la suite de ces pratiques, les sanctions allant jusqu’à un mois de suspension.

La meilleure façon de l’éviter, c’est de rester informé et de se former. En cas de doute, la hotline juridique est disponible pour les membres."

(fin de citation)