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Une commission de réservation demandée au locataire: une pratique à éviter

PIM
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Une commission de réservation demandée au locataire: une pratique à éviter

Une mise au point de l'Ipi (via Ipimail n° 400, du 27/10/21)

"Afin d’éviter des candidatures fantaisistes, certains agents immobiliers, notamment dans la région de Tournai, ont l’habitude de demander une « commission de réservation » aux candidats-locataires. Cette somme ne leur est restituée qu’en cas de refus de la candidature par le propriétaire et non en cas de désistement des candidats-locataires eux-mêmes.

Même si l’intention est d’éviter le « shopping immobilier » de certains consommateurs, cette pratique est totalement à proscrire et ce pour plusieurs raisons. Comme l’a récemment rappelé la Chambre exécutive qui sanctionnait un agent immobilier à ce sujet (décision disciplinaire DD1857 du 18/05/2021, voir aussi DD1735 du 21/01/2020) :
•    l’article 64 du Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation stipule : « Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location d’un bien d’habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. » ;
•    cette clause apparaît comme un moyen déguisé d’exiger et de percevoir une commission d’un consommateur, ce qui est contraire aux articles 27 et 28 du Code de déontologie qui, en synthèse, interdisent à l’agent immobilier de percevoir des commissions à charge d’une autre personne que celle de son commettant ;
•    il n’est pas établi que cette somme revienne au bailleur, ni que ce dernier ait accepté que l’agent immobilier se fasse rémunérer par un tiers (articles 27 et 28 du code de déontologie) ;
•    enfin, « ce procédé manque de la plus élémentaire transparence et clarté, voire même crée un déséquilibre majeur entre les droits de chacune des parties concernées dans la mesure où le remboursement n’est censé intervenir que si la candidature est refusée « par le propriétaire » alors que rien n’est stipulé dans l’hypothèse où le candidat-locataire décide de renoncer à la prise de la location » ;   
En effet, cette somme ne sera vraisemblablement pas remboursée au candidat-locataire parce qu’il refuse de signer le bail en raison du fait que l’une ou l’autre clause ne lui convient pas.

Certains agents immobiliers pensent avoir trouvé la solution en faisant signer au candidat-locataire un contrat de courtage de mission de recherche. Mais alors cela suppose que :
•    il s’agisse d’une vraie mission de recherche, c’est-à-dire que le locataire n’ait pas encore trouvé le bien à visiter, sinon il s’agit d’un contrat sans cause ;
•    le consommateur ait reçu toute l’information précontractuelle requise, conformément au Code de droit économique et à l’article 8 du Code de déontologie selon lequel l'agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit de convention stipulant de manière claire et non ambiguë les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires ;
•    ce contrat respecte l’arrêté royal du 12/01/2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers, notamment la clause de rétractation.
Enfin, UNIA s’inquiète également de cette pratique qui peut sembler discriminatoire sur la base du critère des revenus car celui qui ne peut réunir d’emblée cette somme verra sa candidature écartée d’office alors qu’il présente peut-être une excellente solvabilité (par exemple des proches solvables qui se portent caution). Un agent immobilier ne peut exclure des catégories de revenus (revenus de remplacement, allocations, etc.) et il doit examiner la situation de chaque candidat-locataire.

De plus, en vertu de l’article 6 du décret wallon relatif au bail d'habitation du 15/03/2018, seul un nombre limité d’informations peut être réclamé au candidat-locataire (nom, mail, adresse, etc.). Cet article est d'ordre public.

Certains agents immobiliers ajoutent à cela une autre habitude, celle de faire signer un formulaire de candidature dans lequel le candidat-locataire s’engage à payer une somme pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée, voire pour l’état des lieux de sortie. Cette pratique a été condamnée par la Chambre exécutive pour les motifs suivants :

« La pratique qui tend à s’imposer comme expert « conjoint » avant même la signature du bail est contraire aux principes de dignité et de probité (article 1 du code de déontologie) ; cette pratique, susceptible d’exclure des candidats-locataires qui souhaiteraient confier la réalisation de l’état des lieux à un tiers, est source potentielle de conflits d’intérêts entre le commettant et l’agent immobilier (article 39 du code de déontologie) » (DD1857 du 18/05/2021) ;

Rappelons que même si l’agence est mandatée par le bailleur pour procéder à l’état des lieux d’entrée, le locataire est en droit de prendre son propre expert à ses frais. Quant à l’état des lieux de sortie, il est prématuré, en début de contrat, de considérer que le locataire doit déjà faire le choix, plusieurs années à l’avance, de son expert.

Plusieurs agents immobiliers ont été sanctionnés à la suite de ces pratiques, les sanctions allant jusqu’à un mois de suspension.

La meilleure façon de l’éviter, c’est de rester informé et de se former. En cas de doute, la hotline juridique est disponible pour les membres."

(fin de citation)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Himura
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Re : Une commission de réservation demandée au locataire: une pratique à éviter

Je conserve donc foi en mon système déjà décrit par ailleurs : lorsqu'un locataire confirme vouloir "prendre" le logement mis en location, je ne lui réserve réellement qu'après dépôt du montant de la garantie locative, sous forme d'arrhes.
Ce montant est potentiellement perdu s'ils se désistent, ne remplissent pas leurs obligations, ou mentent pour signer le bail.
Dans le cas 'normal', ce montant est automatiquement transformé en garantie locative.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Une commission de réservation demandée au locataire: une pratique à éviter

Himura a écrit :

Je conserve donc foi en mon système déjà décrit par ailleurs : lorsqu'un locataire confirme vouloir "prendre" le logement mis en location, je ne lui réserve réellement qu'après dépôt du montant de la garantie locative, sous forme d'arrhes.
Ce montant est potentiellement perdu s'ils se désistent, ne remplissent pas leurs obligations, ou mentent pour signer le bail.
Dans le cas 'normal', ce montant est automatiquement transformé en garantie locative.

Ce n'est pas ce que je pratique, mais c'est quelque chose qui est courant, et que certains candidats locataires qui n'ont pas encore tous les fond proposent: donner une avance qui serait perdue si le bail ne se fait pas.

Je l'ai accepté 2 ou 3x dans un passé lointain. Cela a capoté deux fois. J'ai eu droit à du courrier d'avocat dans le premier cas, et des pleurs et des cris dans le second. Depuis, terminé. Garantie et contrat en simultané.

Ceci étant dit, si j'étais agent immobilier courtier en location sans mandat de signature, je le pratiquerais sûrement. Trop de locataire se désisteraient en dernière minute. Etant donné qu'en cas de désistement, tout le travail serait à refaire alors même que la mission de trouver un candidat serait remplie (quoique...), mon contrat de courtage prévoierait que cette avance/arhe/acompte/garantie/younémite serait partagée entre agence et propriétaire.

L'IPI semble considérer qu'il n'est pas acceptable d'être rémunéré par le candidat. Ce n'est évidemment pas le cas.
Que la clarté et la transparence sont indispensables. C'est tout à fait possible de le mentionner au contrat.
Ce ne sont pas des frais de courtage mis à charge du consommateur, mais des frais de désistements au profit du propriétaire. Même si une partie revient un fine à l'agent. C'est le propriétaire qui est victime du désistement et bénéficiaire de la somme laissée par le candidat. Pas l'agent.
Et il est évident que c'est semblable à une offre unilatérale de la part du candidat. Il offre, met une somme en garantie, et perd sa garantie s'il se désiste.

Il ne serait néanmoins pas sain de prendre une garantie importante en cas de pluralité de candidats. Et la durée de l'offre unilatérale doit restée excessivement limitée. Quand on cherche un logement, on ne peut pas se retrouver bloqué par une offre pendant 15 jours. Il y va du respect des parties.

Pour le reste, je n'ai pas compris ce que les clampins d'Unia venaient faire dans le jeu de quille... Mais bon, j'ai déjà donné par ailleurs mon avis le courage légendaire de ces gens qui sont prêts à clouer un proprio innocent sur la porte de la grange pour faire exemple, mais pas capable de dénoncer les pratiques illégales des organismes qui induisent cette discrimination

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