Abattement Bruxelles : appartement + garage

LCharline · #1 30-10-2021 16:27:19

Bonjour. Je vous remercie d’avance pour ce forum et site très utiles !

Mon mari et moi-même avons fait une offre à 480.000€ pour un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble à Bruxelles.
Il était mis en vente à 515.000€ (Prix fixé par le propriétaire) mais estimé à 480.000€ par l’agence. Notre offre a été acceptée.
Mon mari et moi achèterons ce bien à 50/50.

En parallèle, nous avons mis en vente notre appartement actuel, ce qui, espérons-le, nous permettrait de redevenir primo-acquéreurs.

Le propriétaire de l’appartement vend dans le même immeuble un garage au prix de 35.000€.
Ce garage se situe à la même adresse mais n’a pas d’accès direct au bâtiment, l’entrée se fait sur le côté rue sans accès aux communs.

J’ai reçu une importante donation de la part de mes parents et je souhaiterais acheter ce garage en mon nom propre, à 100% sur conseil de la banque. Il ne ferait pas partie du même prêt (car payé comptant) et serait sous un compromis et acte différents.
Le but est d’utiliser mon argent pour un bien personnel et pour permettre à ma fille d’hériter (si malheur arrivait …) d’un bien sans partage.

Seulement je me demande, si acheter ce garage à la même adresse, au même propriétaire pourrait nous empêcher d’avoir l’abattement sur l’appartement ? Malgré que l’achat de ce garage ne se fasse pas par le même acheteur (moi seule sans prêt) contrairement à l’achat de l’appartement où les acheteurs seraient mon mari et moi (avec prêt hypothécaire).

Cela peut-il être perçu comme une fraude fiscale ?

Je vous remercie d’avance,

Cordialement

Dernière modification par LCharline (30-10-2021 16:29:28)

PIM · #2 30-10-2021 22:42:51

LCharline a écrit :

Bonjour. Je vous remercie d’avance pour ce forum et site très utiles !
Mon mari et moi-même avons fait une offre à 480.000€ pour un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble à Bruxelles.
Il était mis en vente à 515.000€ (Prix fixé par le propriétaire) mais estimé à 480.000€ par l’agence. Notre offre a été acceptée.
Mon mari et moi achèterons ce bien à 50/50.
En parallèle, nous avons mis en vente notre appartement actuel, ce qui, espérons-le, nous permettrait de redevenir primo-acquéreurs.
Le propriétaire de l’appartement vend dans le même immeuble un garage au prix de 35.000€.
Ce garage se situe à la même adresse mais n’a pas d’accès direct au bâtiment, l’entrée se fait sur le côté rue sans accès aux communs.
J’ai reçu une importante donation de la part de mes parents et je souhaiterais acheter ce garage en mon nom propre, à 100% sur conseil de la banque. Il ne ferait pas partie du même prêt (car payé comptant) et serait sous un compromis et acte différents.
Le but est d’utiliser mon argent pour un bien personnel et pour permettre à ma fille d’hériter (si malheur arrivait …) d’un bien sans partage.
Seulement je me demande, si acheter ce garage à la même adresse, au même propriétaire pourrait nous empêcher d’avoir l’abattement sur l’appartement ? Malgré que l’achat de ce garage ne se fasse pas par le même acheteur (moi seule sans prêt) contrairement à l’achat de l’appartement où les acheteurs seraient mon mari et moi (avec prêt hypothécaire).
Cela peut-il être perçu comme une fraude fiscale ?
Je vous remercie d’avance,
Cordialement

"Fraude fiscale": faut pas exagérer !
Mais risque de ne pas pouvoir bénéficier de l'abattement, oui.

Pourquoi ne pas acheter le garage directement au nom de votre fille (avec ventilation usfruit/nue-propriété) ?
Parlez-en à votre notaire.

copropriétaire engalère, rexou

GT · #3 31-10-2021 06:53:23

Extraits de la circulaire administrative 2018/C/56 concernant l'ordonnance du 12 décembre 2016 et l'ordonnance du 14 décembre 2017 modifiant l'ordonnance précitée en matière de droits d'enregistrement

https://eservices.minfin.fgov.be/myminf … FC%2F56%20

"Par ailleurs, en cas d'acquisition simultanée d'un logement (appartement, flat ou maison) et d'une dépendance adjacente, il convient d'appliquer le principe général de droit selon lequel l'accessoire suit le régime du principal. Pour que le bien immeuble acquis simultanément (garage privé, jardin, petite serre, petite parcelle boisée, prairie, piscine, etc.) constitue un accessoire normal de la maison ou de l'appartement acquis, deux éléments doivent être réunis :
- un lien matériel (proximité géographique, valeur, superficie) ;
- un lien juridique (appartenance au même propriétaire).

Exemple 1.

Lorsqu'une personne achète en même temps une maison ou un appartement et un garage privé qui fait partie du même complexe, le garage peut être considéré comme une dépendance du logement. De même, lorsqu'une habitation ne comprend aucun garage ou aucune place de stationnement pour voiture situé à proximité de cette habitation, ce garage ou cette place de stationnement est susceptible, selon les circonstances de fait (distance normale, destination et importance par rapport à l'habitation), de constituer une dépendance de l'immeuble d'habitation et de faire partie de la base imposable.

Exemple 2.

Supposons qu'une personne acquiert un immeuble d'habitation dont la base imposable (valeur conventionnelle ou valeur vénale) est inférieure à 500.000 (ex. 480.000 EUR) ainsi qu'un garage adjacent à l'habitation (ex. 50.000 EUR), le nouvel abattement bruxellois ne peut pas s'appliquer en raison du dépassement du plafond de 500.000 EUR, même si le garage, situé à proximité immédiate de l'immeuble d'habitation, est repris sur une parcelle cadastrale distincte".

Il importe de consulter le notaire concernant les conditions de l'abattement.

Dernière modification par GT (31-10-2021 07:00:16)

PIM

LCharline · #4 03-11-2021 16:21:06

Merci à tous pour votre réponse !
En effet, je suis tombée aussi sur cette circulaire qui est très claire et très proche de notre cas !

Disons que ce qui complique notre situation, c’est le désaccord entre les notaires. Le notaire du vendeur souhaite faire deux compromis pour nous permettre l’abattement, mais notre notaire nous dit que ça ne sert à rien. En effet, je vois bien que ce sera considéré dans le même lot et donc avec un total de 515.000€ !

Par contre, nous avons la possibilité de louer le garage à partir de maintenant (pour stocker nos affaires) au lieu de l’acheter. Le garage va commencer à nous coûter cher s’il nous empêche d’avoir l’abattement.

Par contre si d’ici quelques mois/années nous voulons acheter un garage dans l’immeuble, devrions-nous rembourser l’abattement ? Je ne vois aucune information de délai entre deux achats dans un même immeuble !

Encore merci d’avance

Cordialement

PIM · #5 03-11-2021 16:32:43

LCharline a écrit :

Merci à tous pour votre réponse !
En effet, je suis tombée aussi sur cette circulaire qui est très claire et très proche de notre cas !
Disons que ce qui complique notre situation, c’est le désaccord entre les notaires. Le notaire du vendeur souhaite faire deux compromis pour nous permettre l’abattement, mais notre notaire nous dit que ça ne sert à rien. En effet, je vois bien que ce sera considéré dans le même lot et donc avec un total de 515.000€ !
Par contre, nous avons la possibilité de louer le garage à partir de maintenant (pour stocker nos affaires) au lieu de l’acheter. Le garage va commencer à nous coûter cher s’il nous empêche d’avoir l’abattement.
Par contre si d’ici quelques mois/années nous voulons acheter un garage dans l’immeuble, devrions-nous rembourser l’abattement ? Je ne vois aucune information de délai entre deux achats dans un même immeuble !
Encore merci d’avance
Cordialement

Pour que l'abattement obtenu ne puisse pas être remis en cause par l'administration, il y a un délai de 5 ans à respecter.
Vous pourriez donc effectivement louer ce garage et l'acheter dans 5 ans.
Eventuellement location avec option d'achat ?
Vérifiez tout de même auprès de votre propre notaire, mais je suis quasi certain qu'il confirmera.

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