Votre avis sur mon investissement ?

Tout semble très bien    Bravo !
(Ca ressemble à mon premier investissement - sauf qu'à "l'époque", les immeubles étaient moins chers  )

C'est un bon return de départ. Avec les années, un rien de chance et qq aménagements, vous pourrez certainement bénéficier d'un return encore meilleur.

Je m'étonne juste du montant prévu pour les travaux. C'est vraiment peu, et très rare de n'avoir jamais que qq peintures à refaire.
Je l'espère pour vous, mais on découvre alors souvent un loup ensuite quand même ^^
(Chaudière gaz de 15 ans... ça parait tout de même très optimiste de croire qu'elle durera encore longtemps. Les chaudières actuelles au gaz ont une durée de vie de 8 ans en moyenne...)

Dans votre calcul, vous confondez précompte et RC non indexé. Il est des villes ou c'est quasi le même montant, mais ce n'est pas le cas partout.

Pour le reste, la qualité d'un investissement dépend de plus de paramètres que ceux que vous donnez. Parce qu'un investissement de qualité pour vous ne le sera pas pour tout le monde...
Pour moi il y a 15 ans, je n'aurais pas regardé. J'avais du temps, pas trop de cash, un horizon d'investissement plus court, et l'accès à des immeubles avec un meilleur return que celui que vous annoncez.
Il y a 10 ans, après une grosse vente, j'ai fait une opération similaire: gros achat avec un cash flow nul, emprunt à 120%, etc. J'avais du cash, j'avais fait des achats à cash flow positif en suffisance, j'avais du temps.
Aujourd'hui, quand on m'a proposé l'achat de l'ensemble du parc, j'ai hésité et reporté à 5 ans.

Dans 5 ans, je ne sais pas. Si mon dos ne me permet plus de gérer, si ma tête ne me suis plus, si ma patience est usée et que cela joue sur ma tension artérielle, si je trouve une jolie maison au bord de l'eau, si j'arrive à m'habituer aux fluctuations de la bourse, si le fisc me tombe dessus, si les règles de la région wallonne en matière de location et de PEB deviennent telles que j'en aie soudain pour 500.000€ de frais, je pourrais avoir une décision différente...

Cela dépend également du reste de votre patrimoine, de votre horizon de placement, de votre résistance psychologique à la connerie des locataires, de votre activité professionnelle et de la souplesse de votre patron, de votre activité familiale et de la résilience de votre patronne, etc.

Bref, je ne donne pas d'avis, mais une panoplie de paramètres à prendre en compte.

Meric beaucoup pour votre retour :-)

en effet, ma vision à l'heure actuelle, pour un "premier", c'est qu"il ne me coute rien et que dans 20 ans il soit à moi gratuitement. Le reste est du plus.

Mon RC est de 18xx €, et le Précompte est de 18yy €. C'est pour ça que j'ai arrondis à 1800 € dans ce calcul. C'est bien la taxe annuelle à payer et non le RCNI (qui ici sont sensiblement identiques)

edit: je sais que cet investissement, devrait, normalement (...) me permettre de pouvoir avoi run levier sur d'autres investissements futurs (j'ai quand même injecté +/- 120k€, vu que les règles sont celles là actuellement ... et que c'est mon premier bien d'investissement = 80%/20% + Frais)
On aurait pu jouer sur ma maison en la faisant expertiser et en l'incluant dans la quotité ... mais je ne voulais pas dépasser les 1200 €/mois de remboursements et 25 ans était totalement prescrit, sauf par une banque, à 1.8%, vs 0.82 % ... au final sur 25 ans (80%) on était sur un bon 1050 € ...

Dernière modification par nokthib (07-11-2021 12:45:58)

Belle opération ! A Bruxelles, même avec un apport de 20%+frais et un crédit sur 25 ans, il faut souvent rajouter chaque mois de sa poche.
Par curiosité, dans quelle région avez-vous investi pour obtenir une telle rentabilité?