Vendre à Bruxelles pour acheter à Charleroi

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Ca fait quand même beaucoup de questions en une seule fois...

Pour savoir si des catastrophes locatives existent à Charleroi, il suffit de suivre mes histoires déprimantes: oui, il y en a.
Pour savoir si des locataires détruisent tout, pareil. Oui, il y en a.
Si vous cherchez des histoires de catastrophe, vous en trouverez.

Mais que représentent-elles? Pas grand chose. Evidemment, si vous avez un seul locataire et qu'il fait une catastrophe, cela peut faire beaucoup. Le risque n'est donc pas nul.

Pour savoir si ces crash sont fréquents, suivez mes petites statistiques...

Quant à rénover ou acheter à rénover, le calcul est vite fait. Un immeuble que vous achetez 180.000€ ne vaudra jamais 335.000€ après rénovation. Il sera donc invendable au coût que vous aurez eu, et vous aurez perdu vos billes. Un peu comme une voiture neuve qui sort du garage et qui a perdu 25% de sa valeur.

Je peux cependant peu dire sur les rénovations lourdes. Je n'en ai pas fait moi-même. A part l'histoire du Volga, je n'en ai pas fait. J'ai remplacé des dizaines de cuisine, des dizaines de chaudières et de chauffe-bain, repeint sans doute des centaines d'appartement et de logement (forcément, on repeint régulièrement entre deux locataires, et j'ai un taux de nouveaux baux de 30-35% - voyez mes petites statistiques) Pour le Volga, j'ai même refait des bétons structurels en dessous des douches, avec du Mapégrout et autres rénovations des bétons armés. Mais c'était local. Ce n'est pas de la rénovation lourde.

Certains en font. Je connais quelqu'un qui a refait des planchers avant de faire passer l'expert de la banque, pour son tout premier investissement locatif. Parce que sinon, l'expert aurait expertisé une ruine à abattre. Immeuble à l'abandon depuis tellement longtemps que la cheminée s'est retrouvée à la cave (je parle du sommet de la cheminée qui a traversé tout l'immeuble de haut en bas)  Il a fait quelques dizaines de milliers d'euro de frais, essentiellement sur fond propre provenant de l'immeuble acheté, et son immeuble a sans doute triplé de valeur. Parti avec très peu de fonds propres, un bon projet tombé du ciel, et un brin d'inconscience et de chance du débutant, il a fait un très beau chiffre de rentabilité. Il a coutume de parler de rendement à deux chiffres, mais par mois. Perso, j'aurais pas osé. Je lui aurai déconseillé, et j'aurais mal fait.

Alors, passez sur le forum autant que vous voulez. Lisez tout ce que j'ai pu écrire. Tout ce qui est postérieur à 2010 s'est passé à Charleroi.

Mon impression sur le marché actuel, c'est que les brebis galeuses ont été abattues, que le marché s'est (un peu) assaini, que les prix montent même si on est encore au tiers ou à la moitié de Bruxelles pour les prix de vente, que les loyers ont une décote de 20 à 33% par rapport à Bruxelles, que la rentabilité y est toujours excellente et que dans 5 ans, ce sera trop tard pour y faire des affaires.

On trouvait des studios à 20k€, des apparts 1ch à 30k€, des deux chambres à 40 à 60k€, des 3 chambres à 70k€, des immeubles de rapports à 3 unités de type appart 1ch à 120k€. On est plutôt resp à 40, 50, 80, 110 et 160k€. Et cela monte.

La grande mode, qui tire les prix vers le haut, ce sont les colocations géantes "haut de gamme", poussées par des groupes qui procèdent comme à Bruxelles, et suivies de multiples petits propriétaires. Personnellement, je ne m'y lancerais pas à corp perdu, un retour de manivelle législatif est le plus gros risque sur ce genre de projet. J'avoue avoir assez d'emmerdement comme cela, et de ne pas en vouloir en plus. Je n'investis plus (même si mon notaire rigole quand le le dis...à chaque fois) et je me cantonne à faire ce que je sais faire: du résidentiel entrée de gamme, avec des locataires allocataires, sans trop de travaux.

Dernier point: je loue mes studios à 400€, mes apparts 1ch à 500€ et mes apparts 2ch 560€. Je n'ai qu'un 3ch, et il est loué depuis 6 ans, à 660€ après indexation. Vos tarifs espérés semblent élevés.

Communes à éviter? Facile: Celles qui sont à éviter sont celles où vous ferez le meilleur rendement.

Le bien est situé dans le quartier Européen au sens large, car il est plutôt du côté du Cinquantenaire qui connait aujourd'hui encore une forte demande de jeunes couples/travailleurs. Un bien rénové se loue à €800 sans aucun problème.

Fin 2020 j'ai même loué des appartements 1 chambre rénovés au même prix dans le "bas" de Saint-Gilles (le bas de la Rue Theodore Verhaegen).
Malgré la crise sanitaire, les loyers restent, à mon sens, élevés à Bruxelles.  Les 2 chambres se louent à plus de €1000 dans le Sud-Est de Bruxelles s'ils sont en bon état.

La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value et de profiter des rendements plus élevés de Charleroi. Les banques sont assez sévères sur le taux d'endettement, et en achetant à du 4-5% brut, on est vite bloqué... De plus, les apports doivent être assez consequent vu les prix des immeubles. Théoriquement je pourrais encore faire un crédit à 120% car la quotité sur valeur réelle de mon immeuble ne s'élève qu'à 65-70%. J'ai donc encore 10% de la valeur de l'immeuble qui peuvent servir, mais je suis bloqué au niveau du taux d'endettement.

Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.

5 ans, c'est vite passé.

Ma femme m'avait promis la même chose 

Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 36 % à Bruxelles des droits qu'il a payés lors de son acquisition.

En RW, la restitution est de 3/5 (60 %).